某單位將在海淀區(qū)購(gòu)購(gòu)的房屋出售給單位職工，取暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等一直由單位負(fù)責(zé)交納。去年7月該單位申請(qǐng)政策性破產(chǎn)，得到批準(zhǔn)后，已購(gòu)購(gòu)公房的職工有的下崗，有的分配到其它單位。此后，有30戶職工的物業(yè)管理費(fèi)和取暖費(fèi)等無(wú)人負(fù)責(zé)交納。住戶不交物業(yè)管理費(fèi)的理由主是：1、住房是房改房，不是純商品房；2、單位原來(lái)承諾替職工交納4年的物業(yè)管理費(fèi)，此費(fèi)不應(yīng)由住戶交。由于物業(yè)管理公司是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，管理費(fèi)用收不上來(lái)，直接影響管理工作的正常運(yùn)行，小區(qū)公共環(huán)境、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)也受到影響。同時(shí)這種拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為，也侵害了已交納物業(yè)管理費(fèi)的其他住戶的利益。請(qǐng)問(wèn)這種情況應(yīng)該怎樣解決？某物業(yè)管理 
　　

　　目前對(duì)于這種情況，相關(guān)的房管部門還沒有出臺(tái)具體的文件，所以只能根據(jù)已有的法律、法規(guī)和北京市政府的有關(guān)規(guī)定來(lái)正確分析和處理。

　　根據(jù)北京市人民政府頒布的196號(hào)文件的規(guī)定，單位出售公房后，凡是該文件規(guī)定范圍內(nèi)的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目，由售房單位承擔(dān)應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)用。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，單位在出售公房后，承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)是沒有異議的。在售房單位因某種原因?qū)е缕飘a(chǎn)或倒閉后，由誰(shuí)交納物業(yè)費(fèi)就成了住戶和物業(yè)公司爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。頭先明確一點(diǎn)，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)是有償?shù)模驗(yàn)槲飿I(yè)公司本身就是經(jīng)營(yíng)性單位，不是政府福利機(jī)構(gòu)，也就是說(shuō)物業(yè)費(fèi)肯定是交的，但該由誰(shuí)交，就看具體情況了。可分為三種情況：

　　，售房單位被宣告破產(chǎn)，由其上級(jí)主管單位或其他承受單位來(lái)承受該單位的一切事務(wù)。那么根據(jù)權(quán)利和義務(wù)相統(tǒng)一的原則，承受單位不僅承擔(dān)破產(chǎn)單位的權(quán)利，也承擔(dān)其義務(wù)，而破產(chǎn)單位給單位職工交納物業(yè)費(fèi)就屬于其義務(wù)之一，承受單位不得以任何理由來(lái)推脫，也不能換成別的方式來(lái)減輕自身的責(zé)任，例如求職工自己先交物業(yè)費(fèi)，然后根據(jù)情況酌情給予報(bào)銷，這種方式是違反北京市政府196號(hào)文件精神規(guī)定的。如果出現(xiàn)這種情況，破產(chǎn)單位職工可向有關(guān)政府部門投訴解決。這種情況物業(yè)費(fèi)是不用住戶來(lái)承擔(dān)的，如果出現(xiàn)推拖現(xiàn)象，物業(yè)公司可依法向承受單位索物業(yè)費(fèi)。而那些和原單位一次性購(gòu)斷的職工，原單位又沒有承諾替交物業(yè)費(fèi)的，不能向承受單位求替其交物業(yè)費(fèi)。

　　，售房單位被宣告破產(chǎn)后，沒有承受單位，但經(jīng)過(guò)依法成立的清算組清算，按照法律規(guī)定的還債程序，在償還單位所欠全部的債務(wù)后，如果還有剩余資產(chǎn)，單位職工可以根據(jù)當(dāng)初在購(gòu)公房時(shí)，單位所做出的給職工交納一定年限物業(yè)費(fèi)的書面承諾，向清算組申請(qǐng)求其給予兌現(xiàn)，由清算組通過(guò)一定的方式來(lái)替職工給物業(yè)公司交物業(yè)費(fèi)用。在實(shí)踐中，很多職工是因?yàn)閱挝怀兄Z替其承擔(dān)物業(yè)和其他的一些費(fèi)用，才愿意購(gòu)購(gòu)公房的，所以對(duì)單位所做出的書面承諾，職工一定保管好，因?yàn)檫@可能就是將來(lái)維護(hù)自身權(quán)益的合法憑證。這種情況物業(yè)費(fèi)也不用住戶承擔(dān)，物業(yè)公司可以和住戶一起拿著破產(chǎn)單位的書面承諾向清算組索物業(yè)費(fèi)。

　　第三，售房單位被宣告破產(chǎn)，沒有承受單位，并經(jīng)過(guò)清算組的清算，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，單位沒有任何資產(chǎn)，對(duì)于這種情況，破產(chǎn)單位職工就沒有可以依靠的基礎(chǔ)了，而物業(yè)費(fèi)又必須得交，根據(jù)《民法通則》“誰(shuí)收益，誰(shuí)承擔(dān)”的基本原則，結(jié)果只能是住戶自己來(lái)承擔(dān)了。住戶不能因?yàn)樽陨斫?jīng)濟(jì)困難就拒交物業(yè)費(fèi)，也不認(rèn)為居住的是房改房就和一般的商品房的待遇不一樣。從物業(yè)公司的管理角度來(lái)說(shuō)，房改房和商品房是一樣的，如果住戶拒交的話，物業(yè)公司可以根據(jù)和住戶簽訂的《住房公約》，來(lái)求住戶承擔(dān)違約責(zé)任。

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