以下是引用片段：
　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是在定位過程中，不應只注重定位的超前性或稀缺性，是否可以落地才是決定開發(fā)是否可以成功的關鍵。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與運作的核心問題是“項目定位”，項目定位的準確與否，決定了項目是否可以成功運作。

　　目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作過程中，出現(xiàn)了一種不顧當?shù)叵M需求及商業(yè)競爭的實際狀況，盲從于一些國外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導致項目運作失敗?？偨Y(jié)起來主要有以下幾種表現(xiàn)形式：

1、 非“mall”不做。

　　一些開發(fā)商在自身實力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā)，認為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實力和品位。結(jié)果就會出現(xiàn)我們在一個二、三線地市里可以同時看到有幾個大型商業(yè)綜合項目同時啟動的現(xiàn)象，甚至于一些縣級區(qū)域也開發(fā)十幾萬項目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重、競爭激烈的局面。

　　有些地區(qū)的競爭狀況用“慘烈”來形容可以說一點都不過分。去年我到過山東省的一個三線城市，其城區(qū)常住人口70萬左右，而在方圓不到三公里的城市，竟聚集了8家面積均超過5萬㎡的大型商業(yè)綜合體，除3家原有的已經(jīng)運營的大型商業(yè)之外，其余5家?guī)缀踉谕粫r期開發(fā)，無論是從商業(yè)定位，還是從運作的過程來看，幾乎沒有什么差別，均冠以城市綜合體、新商業(yè)模式、較后的財富盛宴、核心商圈等推廣內(nèi)容，營銷手段都采用產(chǎn)權(quán)分割銷售的模式，對客戶的爭奪達到了白熱化的程度，同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴重。

2、盲目追隨國外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　開發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時絲毫不考慮當?shù)囟?、三線城市的消費能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國考察或在一些國內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國內(nèi)外營銷策劃專家”或“大師”在到項目案場后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無法達到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項要求，使得啟動時缺乏商業(yè)氛圍；另一方面，由于當?shù)叵M習慣及商業(yè)文化的影響，導致消費者不認可，陷入兩難境地。

3、在沒有任何商業(yè)資源優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢的情況下，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，結(jié)果導致出現(xiàn) “有場無市”的空殼市場現(xiàn)象，嚴重損害開發(fā)商的整體利益。

　　這種情況在批發(fā)市場的開發(fā)過程中較為常見。有些地方的開發(fā)商過分依賴或夸大了政府對市場開發(fā)的支持作用，不遵循市場發(fā)展的規(guī)律，在沒有任何市場基礎的地方盲目開發(fā)項目，或想當然地希望把一些成熟的市場可以簡單地進行搬遷，導致開發(fā)失敗。

4、違背商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中先商業(yè)后地產(chǎn)、先招商啟動注重商業(yè)長遠利益的運作規(guī)律，以做住宅的手法來運作商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　用假大空的商業(yè)概念進行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進行商業(yè)的培育，造成項目運作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對這種商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)有了一個比較清晰的認識，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動而導致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗教訓，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式已經(jīng)沒有了落地性。

　　諸如此類不具實操條件和水平的商業(yè)地產(chǎn)運作實例之所以屢見不鮮，主要是由于一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有按照商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念進行運作，不注重進行前期深入、專業(yè)的市場調(diào)研，不考慮當?shù)氐膶嶋H狀況及商業(yè)環(huán)境，而過于注重商業(yè)概念的炒作，忽略商業(yè)運營的實操性和可執(zhí)行性，造成一些重銷售輕招商的貌似華美的定位方案在實施過程中無法落地。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的定位有很強的地域“適應性”特點，開發(fā)過程中所做的定位一定要結(jié)合當?shù)氐氖袌鲂枨?、消費特點，營銷方案應當真正符合商業(yè)地產(chǎn)“先商業(yè)后地產(chǎn)”的理念。因此，在商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運營及策劃過程中，我們應當把握住以下幾點：

　　頭先，應當結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，具體包括：人口規(guī)模、消費習慣、地域文化、商業(yè)競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規(guī)劃等，進行深入、細致、專業(yè)的市場調(diào)研之后，同時考慮開發(fā)企業(yè)的自身狀況，包括資金實力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況，然后對項目進行合理的能夠被市場所接受的項目定位備選方案。在其中選擇較適合的定位，而非簡單考慮市場的稀缺性或盲目貪大。

　　其次，根據(jù)商業(yè)定位進行建筑結(jié)構(gòu)的設計與規(guī)劃。不同的商業(yè)模式對建筑結(jié)構(gòu)有不同的要求，在商業(yè)定位的指導下進行建筑規(guī)劃的設計可以確保內(nèi)容與形式的統(tǒng)一，否則會造成由于建筑結(jié)構(gòu)不符合商業(yè)業(yè)態(tài)的需要而導致的運作失敗。

　　再次，在整體運營過程中應當堅持良好的執(zhí)行力，應當嚴格按照市場定位的要求進行商業(yè)運作，包括客戶資格的確定、商業(yè)分區(qū)、招商政策的執(zhí)行以及推廣都應圍繞定位進行，確保目標的一致性，否則會形成運營結(jié)果偏離定位的情況。

　　總之，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是在定位過程中，不應只注重定位的超前性或稀缺性，是否可以落地才是決定開發(fā)是否可以成功的關鍵。

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