城市綜合體商業(yè)策劃公司案例——如何成功打造城市綜合體：[實錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會

　　主持人：我們在聽女性為大家做闡釋的時候跟男性有很大的區(qū)別，他會談到我們對未來城市的理想、責任等等，你會看到有更多浪漫主義色彩的展現(xiàn)，所以要謝謝李文捷女士，下面有請中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會副秘書長董利，他來做一個案例的分析，是如何成功打造城市綜合體，稍微提醒一下董先生注意時間，謝謝。

　　董利：非常愛聽你的節(jié)目。

　　主持人：謝謝。

　　董利：同是主辦方，但是中房報給我出了一個很大的難題，較后來講，說實話真的沒有什么可講的了，前面不管是經(jīng)濟學家，專業(yè)還是專家，以及實戰(zhàn)的操作者，已經(jīng)把城市商業(yè)綜合體能講的都講過了，而且大家應該說到現(xiàn)在也非常不容易了，好在我這文字不多，圖片為主，大家通過圖片交流一下。

　　我想通過這些圖片，通過一些案例研究和分析，給我們帶來一些理性的思考，潑一點冷水。我這個題目叫成功打造城市商業(yè)綜合體，我先說題目，比城市綜合體多了兩個字商業(yè)，一方面上午黃教授提到了叫城市商業(yè)綜合體，另外從另外一個角度來講，城市綜合體沒有錯，但是他的靈魂在商業(yè)，在運營，在經(jīng)營，在國外不管是城市綜合體還是商業(yè)地產(chǎn)，他叫收益性物業(yè)或者經(jīng)營性物業(yè)，一個城市可持續(xù)發(fā)展離不開商業(yè)的活力，我更愿意把這個城市綜合體叫做城市商業(yè)綜合體。

　　如果我們所有的項目都叫城市綜合體，對城市的責任太大，我們的負擔也太大，我想泰戈爾說過小鳥翅膀上放上黃金，他就飛不下來了，我更愿意把城市綜合體當做城市來打造。

　　這是我們前面上午已經(jīng)獲獎的項目，華貿(mào)，我非常推崇它，做得非常棒。他真正成了我們CBD，甚至北京的項目，城市商業(yè)綜合體由于所特有的領域專業(yè)價值和影響力，正在成為房地產(chǎn)市場的新熱點。何為城市商業(yè)綜合體呢，前面大家定義已經(jīng)給了，我這里不多講了。

　　城市商業(yè)綜合體作為城市發(fā)展的引擎不可忽視，我們還以華貿(mào)為例，容納2萬多人就業(yè)，跨國公司100多家，現(xiàn)在華貿(mào)已經(jīng)成為城市一張名片，對城市可持續(xù)發(fā)展不斷產(chǎn)生作用。城市綜合體，城市商業(yè)綜合體并不是我們今天新提出的一個概念，應該說在國外時間更長，但是在國內(nèi)也已經(jīng)有了十幾年的歷史了。比如北京的東方廣場，國貿(mào)，嘉里，以及現(xiàn)在大悅城，華貿(mào)，上海恒隆廣場，我們進入到實質(zhì)階段，這個開發(fā)機遇和風險。前面也提到了他面臨的機遇大還是風險大，如果從長遠角度來看機遇要大于風險，為什么呢？城市化進程的需要。我國城市化現(xiàn)在的水平是47%，這是一個較新的數(shù)據(jù)，但是國外發(fā)達國家70%，還有將近20-30%的差距，另外經(jīng)濟發(fā)展的需要，這里面特別提到城市當中政府的需要，尤其各個城市例如杭州提出了打造100個城市綜合體，是否能姑且不論，城市商業(yè)綜合體是各個城市政府的需要。另外也是生活與工作方式發(fā)展的需要，需要一個快節(jié)奏，高效率的生活。

　　面臨的風險，我這歸納為三個，個，如果開發(fā)出現(xiàn)問題，它的風險應該是爛尾的風險，這些都是活生生的案例和項目，左邊這個在沈陽，右邊這個在成都，熊貓城已經(jīng)走過十五年的歷程，較近聽說富力已經(jīng)接手，我們希望他重生。

　　即使你有資金，很好的位置，建完以后不一定是成功的，這個項目已經(jīng)閑置了兩年，我相信它還會閑置三年五年或者十年下去，這是在一個地級市，有40萬人口，這40萬人口不完全是城，包括郊區(qū)的人口，這個城市當中人口僅15萬左右，但是這個城市的綜合體20萬平米，20萬平米其中綜合體有公寓，有寫字樓還有商業(yè)，商業(yè)占二分之一，十萬平米。應該看到規(guī)劃也不錯，硬件也不錯，用材也不錯，但是會一直閑置下去，這個項目后面會詳細分析一下，這個項目選址不當，不該進入這樣一個城市，另外規(guī)劃錯誤，他把公寓、寫字樓全部圍成一圈放外面，把商業(yè)街區(qū)放在里面，就像聯(lián)行提到一個項目，把商業(yè)放到里面，人們看不到，進不去商業(yè)怎么能活。

　　第三個風險整體價值降低的風險。因為這個商業(yè)的綜合體是一個綜合性的物業(yè)，不是某一個物業(yè)能夠成功這個商業(yè)綜合體就能夠成功，一定是多功能的物業(yè)，它的綜合功能都得到很好的發(fā)揮，這個商業(yè)才算成功，比如說這幾個項目，不管是住宅、寫字樓還是公寓，還是其他的部分，酒店都得到很好的發(fā)展，但是商業(yè)有的是賣掉了開不起來，有的是商業(yè)沒有賣掉，但是本身招商困難也沒有開起來，商業(yè)死在下面給整個項目品質(zhì)帶來影響，影響了升值，二手房銷售，以及租金價格的提升。

以下是引用片段：
　　五要素，城市商業(yè)開發(fā)的五要素并不復雜，也比較淺顯，大家自己總結也可以發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律，只不過我提出來歸納一下，另外真正打造一個城市商業(yè)綜合體要素不僅這幾條，但是知易行難，關鍵把這些要素做對做好。

　　，資金，巨大的資金的投入，因為打造一個城市綜合體的項目，它周期長，體量大，要求高，而且絕大部分物業(yè)要留有經(jīng)營，少部分物業(yè)進行銷售，所以它投入的資金非常之大，尤其是商業(yè)和酒店部分。同時還要有后期在運營之后有個長期的投入。

　　，選址。正確選址是成功的一半。頭先是地域環(huán)境，地域環(huán)境沿海和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，城市環(huán)境一線城市，前面單總已經(jīng)講了，GDP4000美元以上才是一個起步，另外區(qū)域環(huán)境，區(qū)域環(huán)境主要是講在城市當中的一個環(huán)境。風險呢，就是在經(jīng)濟和消費能力不足的地區(qū)造成開發(fā)的城市商業(yè)綜合體有可能造成綜合功能的難以實現(xiàn)，比如說在一些中小城市，他的寫字樓，他的五酒店等這些物業(yè)的功能難以得到發(fā)揮。另外開發(fā)的商業(yè)面積過大，長時間的閑置也是造成這個項目的風險之一。

　　我前面講了在城市，個講到一個核心商圈，為什么呢？因為城市商業(yè)綜合體里面的商業(yè)占有大部分的面積，商業(yè)運營和發(fā)展往往決定了一個項目整體的成功，在城鄉(xiāng)結合部可以增加住宅的面積，是否要減少寫字樓的面積，減少商業(yè)的面積，我們就要在這方面有所研究。例如同樣在金融街(000402,股吧)，這也是一個特殊的地段和區(qū)域，但是一到晚上這里就成了一個死城，漆黑一片，在這里開發(fā)城市商業(yè)綜合體，我們就要小心，在住宅，在商業(yè)就要有所保留，為什么呢？在這里面曾經(jīng)有項目，覺得在這個區(qū)域應該是以寫字樓為主，缺乏公寓，但是當他開發(fā)大片公寓之后才發(fā)覺很難銷售，很難出租，為什么呢？因為大家不愿意在這里面住，一到晚上整個區(qū)域漆黑一片，成為一座死城。尤其一些外國人，他們酒店安排在金融街之后，一到晚上工作完了還要到CBD來，因為這邊是不夜城。

　　第三，規(guī)劃。規(guī)劃有時決定結果，業(yè)態(tài)組合比例構成非常重要，如酒店、商業(yè)、寫字樓，公寓等占比，這里面主要是前期的市場研究，一定要到位，另外要充分的研究市場需求，不要管城市的責任，你要考慮這個產(chǎn)品在這個市場的需求情況，然后進行合理的開發(fā)。要各個業(yè)態(tài)功能都能得到充分的發(fā)揮，不能互相影響，互相抑制，要互相得到支持，使消費在綜合體內(nèi)得到的釋放。

　　在一個城市當中40萬人口，包括郊區(qū)縣和農(nóng)村，他的傳統(tǒng)商業(yè)基本能夠滿足城市運營和發(fā)展需要，但是突然冒出來20萬平米商業(yè)綜合體，左邊這個圖是項目的外圍，右邊圖是項目里面，應該說整體感覺還是非常不錯的，但確實是非常冷清，冷清一片。這個項目曾經(jīng)在一個論壇上我提到過這個項目，對這個項目提出異議，當?shù)卣喈敺锤?，認為這個項目的開發(fā)商選擇了一塊好地，他現(xiàn)在建完沒有起來，沒有關系，但是二十年，三十年之后可能會成功，就能起來。不敢茍同，也不敢反對，但是我們在近幾年，十年、八年甚至二十年之內(nèi)我們怎么看這個項目，他對城市造成的影響如何，只能用時間去消化了。

　　這個圖片是剛才說的項目的效果圖，20萬平米的。這三面是路，后面不是，在這個外圍是五層高的公寓和寫字樓，里面是商業(yè)，應該說如果扒掉公寓和寫字樓還不錯，兩層不算高，但是全部圍在里面，在外面看不到，另外這個行業(yè)圍繞在里面，他所有出入口也非常之少。里面不能停車，外面停車位也不足，這個項目應該說除了選址之外，規(guī)劃決定了這個項目生死，如果扒掉外圍公寓和寫字樓，里面剩下十萬平米商業(yè)，現(xiàn)在也許會逐漸的得到發(fā)展，慢慢通過三、五年會起來，我覺得現(xiàn)在他會非常困難。這個開發(fā)商現(xiàn)在轉變成為經(jīng)營商，他在這個位置自己做了百貨，在這個位置自己做了超市，超市從外面一看非常像家樂福，但是全是自己做。

　　這個項目不是一個項目，這是一個真正的城中之城。這個項目也寫為規(guī)劃問題，因為對別的問題不好多講。這個規(guī)劃設計師是個日本人，我不知道他設計別的作品怎么樣，但是這個作品可能留給中國十年、百年的爭鳴都有可能。對他這個規(guī)劃有一個簡單的感覺和看法，這也是一個商業(yè)區(qū)CBD，但是我更像規(guī)劃一口井，井里面有青蛙，如果說井太深或者是一個木盆，木盆里面有一個青蛙，我說這樣的形容和比喻說明單一功能，他沒有一個城市的功能，城市的功能要居住，要生活，要交流，要休閑，要娛樂，要餐飲，要就業(yè)，但是這個城市功能是一個非常簡單的，就把一個城市建筑模塊圍著一個圈擺在了一起。這個外圍一圈樓是100米還是120米記不清楚了，里面一圈是80米，他用環(huán)形3.6公里的環(huán)圍繞起來，中間有一個湖，外圍有幾個路口可以進入，中間有一個劇院?，F(xiàn)在我想講，這樣一個城，我們?nèi)绾尉幼?，如何使用，商家如何進入，這每個項目，每一棟樓幾乎都是復制完擺下來，我們先不說是否好看，是否方便，是否所有的公寓、商業(yè)都是統(tǒng)一這樣使用。比如說要引進一個商家，每個樓底下都有四、五千平米商業(yè)，在樓外面，在兩個樓之間圍著一圈，每個樓之間還有一萬平米商業(yè)，但是不連接，都是被路打斷的。比如說要引進一個商家，這個商家非常頭痛，比如說引進屈臣氏，我問他這個城市你將來在這個城市里面會選擇哪一個項目進入，我想他會非常頭痛，每一個底下都選擇進入不可能，選擇一棟樓，遠處

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