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商業(yè)地產策劃注意事項
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 1131 次
大型城市綜合體PK社區(qū)商業(yè),商業(yè)地產策劃注意事項:[實錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會
主持人:我們注意到今天從不同的方面,也是從不同的協會甚至是從不同的領域當中請來了各種各樣的專家,但是我們針對同一個概念大家表現出來的興趣和角度全都不一樣,這說明我們在提出城市綜合體的時候,大概在設計的時候就已經比較巧妙了,讓大家在各個層面上都有發(fā)揮的余地。如果是說在峰會上較主要體現的是思想力度的話,我們下面實際上要延續(xù)的一系列主題演講,我們頭先有請人民大學的黃國雄教授為我們做主題演講,題目叫城市綜合體建設的指導思想,有請。
黃國雄:謝謝主委會給我一個機會闡述我的觀點,我的觀點可能潑點冷水,這個大有點害怕,從大馬路,大商場,大的建筑物,大廣場,現在又來一個大的城市綜合體。從這個角度我想提一些問題跟大家探討,從這個角度算不上唱不反調,我想作為研討會總有不同意見會好一點,大家都聽贊歌,中國的城市發(fā)展會不會沿著我們的思路來考慮。
個問題,中國的商業(yè)地產的發(fā)展已經進入了歷史的發(fā)展階段,不管從規(guī)模上,從城市上,從我們整個對城市作用方面應該說進入了一個新的發(fā)展階段,在這樣一個階段里面提出了這樣的一個概念,我們共同探討應該說不僅有理論上意義,還有實際上的意義。理論上怎么認識這個概念的提出,從實踐上怎么研究根據各自的特點來發(fā)展自己和將來開拓自己的商業(yè)地產模式。我想個問題,我不贊同提出大型城市綜合體的概念。一個原因從城市經營學來考慮本身城市就是一個綜合體,既有工業(yè)、商業(yè),有個各種各樣的產業(yè)所構成的,所以從這個角度,從農村相對分散來看這本身就是一個綜合體。我們要說的只能說商業(yè)綜合體如何建設的問題,不要作為城市綜合體建設,這個思路上要考慮這個問題。
個問題,城市綜合體,特別是大型的綜合體,這是發(fā)展趨勢,發(fā)展模式還是作為開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇。開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇是無可厚非的,應該說有成功的經驗。但是作為一個城市的一種發(fā)展模式,一個趨勢值得商榷。去年福布斯公布了世界十大購物有八個在亞洲,有四個在中國,歐美只有兩個。為什么出現這種現象,我認為從西方的分析來看應該說有它的一定道理,就是購物的區(qū)域化、功能化、主題化、小型化這是必然的發(fā)展趨勢。美國統(tǒng)計這幾年發(fā)展的購物在19999平米的規(guī)模占83%,日本平均是20005,英國平均是140000平米,購物在小型化,這是一種趨勢。為什么是個趨勢呢?有四個原因:
第1,土地、地價昂貴,土地需求,特別是大連購物,一般的停車場比例與營業(yè)面積的比例是一比一,甚至出現了二比一的情況。購物的顧客98%是開車來的,我們說購物是建筑在汽車龍頭上的商店。如果是這樣的概念,一平米的營業(yè)面積要承擔兩平米甚至三平米的地價,誰也承擔不了,無法進入盈利的階段,從這個角度必須小。
第2,汽油楊貴,開車的成本增加了。
第3,交通擁擠,花費在路途的時間有半個公里,一個公里甚至兩個公里,這種城市大型綜合體在一個地方需要有一定的人流支撐,從這個角度來看能不能集聚這么多城市人口,能不能解決城市交通規(guī)模。
以下是引用片段:
第4,社區(qū)商業(yè)功能逐步完備,就近消費就能解決上生活問題,不需要開車去大老遠購物,從這些趨勢來看我認為是不是把城市綜合體作為一個趨勢,而且作為大型綜合體趨勢來宣揚,來發(fā)展,是值得很好研究的。
第三,做一個企業(yè)選擇開發(fā)的模式,這是無可厚非的。在進一步開拓的時候,當時我總結了四句話,我認為他是成功的,成功在什么地方?從人氣富足、資本互容,整體開發(fā),協調發(fā)展,特別是把我們人大小學引進來以后,建設以后地價翻番,當時賣的正常6000塊錢一平米,給我們學校造了兩個樓,4000平米給老師,為了解決年輕老師入學難的問題,他提出把小學蓋大,附小牽過去。從這個角度來看作為戰(zhàn)略選擇是成功的,但是回過頭來同樣的方法論在重慶的開發(fā)和昆明的開發(fā)就沒有金源MALL的成功,沒有金源MALL的效益,這說明一個問題,商業(yè)開發(fā)必須根據不同的地段的特點,區(qū)域的特點來研究如何形成自己的特色,不能搞一個模式照搬,不能用克隆來進行畫板。我的一個基本思想是什么呢?市場無定式,經營無模式。市場是在變化和運動,不同的地區(qū)形成不同的市場。從這個角度沒有一定的定式,經營也沒有一個模式,沃爾瑪很成功,但是你無法沃爾瑪克隆,如果你克隆了也不成為沃爾瑪的模式。我們很多模式也是這個原因,因為任何一種模式都是在特定區(qū)域,特定概念下形成的自己的經營方法。溫州的模式沒有推廣,珠三角的模式沒有推廣,從這個角度不可能每一個城市有每一個城市的特點,不是要采取一種模式照搬、克隆方法的形成來塑造千城一面的城市結構。作為一個城市商業(yè)的綜合體,作為一個企業(yè)開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇,這是無可厚非的,應該提倡。但是這種模式多大,什么形勢,以什么結構組成要根據不同的地段來研究。
個問題城市的商業(yè)構成要素是什么。我認為城市商業(yè)構成要素要從四個方面來考慮。
第1,業(yè)態(tài)的結構,商業(yè)較原始的,城市較原始的三元素,有百貨,有專門店,有專業(yè)店,有超市等等,這都是基本元素形成一種商業(yè)結構。從商業(yè)來看考慮不同業(yè)態(tài)對他的用地有不同的要求,這是一個構建。
第2,按照業(yè)主來形成的,也就是功能結構。作為城市綜合體需求是多方面的,因此商業(yè)所提供的職能也是多方面的,從這個角度有批發(fā),有零售,有餐飲、有住宅、有商務、公寓,有俱樂部等等,這些功能結構構建了一個城市的商業(yè)的基礎。
第3,商業(yè)形態(tài)結構問題。這些要素也好,這些業(yè)態(tài)也好都是比較通常的城市格局,但是商業(yè)有一個特點要求集聚。我們提出一個商業(yè)形態(tài)的概念,什么叫商業(yè)形態(tài)呢?就是商業(yè)和商場為了產生群體效應,在城市某一個空間集聚的形式和方式,也就是說需要這些商人聚在一起產生一個群眾效應,全面的更好的來服務城市的消費,這種形式我分成三種:種形式是原始形式,就是商人和商場自發(fā)形成一種集聚模式,像農貿市場、集市貿易,傳統(tǒng)的街道。種形式是發(fā)展的形式。發(fā)展形式跟城市的建設有機的結合起來,形成了商業(yè),形成了社區(qū)商業(yè),形成了商業(yè)廣場,商業(yè)環(huán)島,各種形式的集聚,商業(yè)企業(yè)喜歡扎堆,因為扎堆才能夠形成群體效應。作為消費者來看需要成堆,哪一堆對我生活較方便,哪一堆服務較好,所以群眾喜歡扎堆。在這樣的情況下政府進行搭堆,到底城市是什么樣的結構和布局。第三個商業(yè)形態(tài)就是較高的發(fā)展形式,這就是現在宣傳的總部基地,CBD,金融等等,已經形成了比較高端的有規(guī)模的商業(yè)地產的開發(fā)。從這個角度我們說應該說做一個商業(yè)形態(tài),可以叫做商業(yè)綜合體,就是城市商業(yè)綜合體在某一個區(qū)段開發(fā)應該作為我們企業(yè)或者開發(fā)商的靈魂。
第4,作為城市結構。一般的規(guī)律是城市都有一個市,以市為主導,以社區(qū)商業(yè)為基礎,以不同的商業(yè)街和批發(fā)市場為特色,允許廣大個體存在形成一個城市的多層次的商業(yè)結構。
以下是引用片段:
作為市代表著名片,代表著窗口,集中反映了城市形象,這個可能是歷史形成的,可能是新建的,從這個角度來看一個城市必須有一個。但是一個基礎是社區(qū)商業(yè),因為社區(qū)商業(yè)直接接觸群眾,直接跟群眾打交道,與群眾建立較直接,較廣泛,較密切的關系,從這個角度社區(qū)商業(yè)構成了城市基礎,但是這個社區(qū)商業(yè)也不僅僅是新住宅開發(fā)的產業(yè),應該要有不同的考慮。
第三,規(guī)模與效益的關系問題。按照我們的計算一切的城市里商業(yè)住房銷售額賣五千到八千,才能保證正常不虧損,從這個角度來看大型的北京市沒有一萬到一萬五是不行的,這個如果是自己開發(fā)要考慮低限,如果租來要考慮高限,這反映我們綜合體多大城市,有沒有這么多的購購力,沒有這么多購購力開發(fā)以后就賣不出去。由于時間關系,就說到這些,謝謝大家。
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