大型城市綜合體PK社區(qū)商業(yè)，商業(yè)地產策劃注意事項：[實錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會

　　主持人：我們注意到今天從不同的方面，也是從不同的協會甚至是從不同的領域當中請來了各種各樣的專家，但是我們針對同一個概念大家表現出來的興趣和角度全都不一樣，這說明我們在提出城市綜合體的時候，大概在設計的時候就已經比較巧妙了，讓大家在各個層面上都有發(fā)揮的余地。如果是說在峰會上較主要體現的是思想力度的話，我們下面實際上要延續(xù)的一系列主題演講，我們頭先有請人民大學的黃國雄教授為我們做主題演講，題目叫城市綜合體建設的指導思想，有請。

　　黃國雄：謝謝主委會給我一個機會闡述我的觀點，我的觀點可能潑點冷水，這個大有點害怕，從大馬路，大商場，大的建筑物，大廣場，現在又來一個大的城市綜合體。從這個角度我想提一些問題跟大家探討，從這個角度算不上唱不反調，我想作為研討會總有不同意見會好一點，大家都聽贊歌，中國的城市發(fā)展會不會沿著我們的思路來考慮。

　　個問題，中國的商業(yè)地產的發(fā)展已經進入了歷史的發(fā)展階段，不管從規(guī)模上，從城市上，從我們整個對城市作用方面應該說進入了一個新的發(fā)展階段，在這樣一個階段里面提出了這樣的一個概念，我們共同探討應該說不僅有理論上意義，還有實際上的意義。理論上怎么認識這個概念的提出，從實踐上怎么研究根據各自的特點來發(fā)展自己和將來開拓自己的商業(yè)地產模式。我想個問題，我不贊同提出大型城市綜合體的概念。一個原因從城市經營學來考慮本身城市就是一個綜合體，既有工業(yè)、商業(yè)，有個各種各樣的產業(yè)所構成的，所以從這個角度，從農村相對分散來看這本身就是一個綜合體。我們要說的只能說商業(yè)綜合體如何建設的問題，不要作為城市綜合體建設，這個思路上要考慮這個問題。

　　個問題，城市綜合體，特別是大型的綜合體，這是發(fā)展趨勢，發(fā)展模式還是作為開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇。開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇是無可厚非的，應該說有成功的經驗。但是作為一個城市的一種發(fā)展模式，一個趨勢值得商榷。去年福布斯公布了世界十大購物有八個在亞洲，有四個在中國，歐美只有兩個。為什么出現這種現象，我認為從西方的分析來看應該說有它的一定道理，就是購物的區(qū)域化、功能化、主題化、小型化這是必然的發(fā)展趨勢。美國統(tǒng)計這幾年發(fā)展的購物在19999平米的規(guī)模占83%，日本平均是20005，英國平均是140000平米，購物在小型化，這是一種趨勢。為什么是個趨勢呢？有四個原因：

　　第1，土地、地價昂貴，土地需求，特別是大連購物，一般的停車場比例與營業(yè)面積的比例是一比一，甚至出現了二比一的情況。購物的顧客98%是開車來的，我們說購物是建筑在汽車龍頭上的商店。如果是這樣的概念，一平米的營業(yè)面積要承擔兩平米甚至三平米的地價，誰也承擔不了，無法進入盈利的階段，從這個角度必須小。

　　第2，汽油楊貴，開車的成本增加了。

　　第3，交通擁擠，花費在路途的時間有半個公里，一個公里甚至兩個公里，這種城市大型綜合體在一個地方需要有一定的人流支撐，從這個角度來看能不能集聚這么多城市人口，能不能解決城市交通規(guī)模。

以下是引用片段：
　　第4，社區(qū)商業(yè)功能逐步完備，就近消費就能解決上生活問題，不需要開車去大老遠購物，從這些趨勢來看我認為是不是把城市綜合體作為一個趨勢，而且作為大型綜合體趨勢來宣揚，來發(fā)展，是值得很好研究的。

　　第三，做一個企業(yè)選擇開發(fā)的模式，這是無可厚非的。在進一步開拓的時候，當時我總結了四句話，我認為他是成功的，成功在什么地方？從人氣富足、資本互容，整體開發(fā)，協調發(fā)展，特別是把我們人大小學引進來以后，建設以后地價翻番，當時賣的正常6000塊錢一平米，給我們學校造了兩個樓，4000平米給老師，為了解決年輕老師入學難的問題，他提出把小學蓋大，附小牽過去。從這個角度來看作為戰(zhàn)略選擇是成功的，但是回過頭來同樣的方法論在重慶的開發(fā)和昆明的開發(fā)就沒有金源MALL的成功，沒有金源MALL的效益，這說明一個問題，商業(yè)開發(fā)必須根據不同的地段的特點，區(qū)域的特點來研究如何形成自己的特色，不能搞一個模式照搬，不能用克隆來進行畫板。我的一個基本思想是什么呢？市場無定式，經營無模式。市場是在變化和運動，不同的地區(qū)形成不同的市場。從這個角度沒有一定的定式，經營也沒有一個模式，沃爾瑪很成功，但是你無法沃爾瑪克隆，如果你克隆了也不成為沃爾瑪的模式。我們很多模式也是這個原因，因為任何一種模式都是在特定區(qū)域，特定概念下形成的自己的經營方法。溫州的模式沒有推廣，珠三角的模式沒有推廣，從這個角度不可能每一個城市有每一個城市的特點，不是要采取一種模式照搬、克隆方法的形成來塑造千城一面的城市結構。作為一個城市商業(yè)的綜合體，作為一個企業(yè)開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇，這是無可厚非的，應該提倡。但是這種模式多大，什么形勢，以什么結構組成要根據不同的地段來研究。

　　個問題城市的商業(yè)構成要素是什么。我認為城市商業(yè)構成要素要從四個方面來考慮。

　　第1，業(yè)態(tài)的結構，商業(yè)較原始的，城市較原始的三元素，有百貨，有專門店，有專業(yè)店，有超市等等，這都是基本元素形成一種商業(yè)結構。從商業(yè)來看考慮不同業(yè)態(tài)對他的用地有不同的要求，這是一個構建。

　　第2，按照業(yè)主來形成的，也就是功能結構。作為城市綜合體需求是多方面的，因此商業(yè)所提供的職能也是多方面的，從這個角度有批發(fā)，有零售，有餐飲、有住宅、有商務、公寓，有俱樂部等等，這些功能結構構建了一個城市的商業(yè)的基礎。

　　第3，商業(yè)形態(tài)結構問題。這些要素也好，這些業(yè)態(tài)也好都是比較通常的城市格局，但是商業(yè)有一個特點要求集聚。我們提出一個商業(yè)形態(tài)的概念，什么叫商業(yè)形態(tài)呢？就是商業(yè)和商場為了產生群體效應，在城市某一個空間集聚的形式和方式，也就是說需要這些商人聚在一起產生一個群眾效應，全面的更好的來服務城市的消費，這種形式我分成三種：種形式是原始形式，就是商人和商場自發(fā)形成一種集聚模式，像農貿市場、集市貿易，傳統(tǒng)的街道。種形式是發(fā)展的形式。發(fā)展形式跟城市的建設有機的結合起來，形成了商業(yè)，形成了社區(qū)商業(yè)，形成了商業(yè)廣場，商業(yè)環(huán)島，各種形式的集聚，商業(yè)企業(yè)喜歡扎堆，因為扎堆才能夠形成群體效應。作為消費者來看需要成堆，哪一堆對我生活較方便，哪一堆服務較好，所以群眾喜歡扎堆。在這樣的情況下政府進行搭堆，到底城市是什么樣的結構和布局。第三個商業(yè)形態(tài)就是較高的發(fā)展形式，這就是現在宣傳的總部基地，CBD，金融等等，已經形成了比較高端的有規(guī)模的商業(yè)地產的開發(fā)。從這個角度我們說應該說做一個商業(yè)形態(tài)，可以叫做商業(yè)綜合體，就是城市商業(yè)綜合體在某一個區(qū)段開發(fā)應該作為我們企業(yè)或者開發(fā)商的靈魂。

　　第4，作為城市結構。一般的規(guī)律是城市都有一個市，以市為主導，以社區(qū)商業(yè)為基礎，以不同的商業(yè)街和批發(fā)市場為特色，允許廣大個體存在形成一個城市的多層次的商業(yè)結構。

以下是引用片段：
　　作為市代表著名片，代表著窗口，集中反映了城市形象，這個可能是歷史形成的，可能是新建的，從這個角度來看一個城市必須有一個。但是一個基礎是社區(qū)商業(yè)，因為社區(qū)商業(yè)直接接觸群眾，直接跟群眾打交道，與群眾建立較直接，較廣泛，較密切的關系，從這個角度社區(qū)商業(yè)構成了城市基礎，但是這個社區(qū)商業(yè)也不僅僅是新住宅開發(fā)的產業(yè)，應該要有不同的考慮。

　　第三，規(guī)模與效益的關系問題。按照我們的計算一切的城市里商業(yè)住房銷售額賣五千到八千，才能保證正常不虧損，從這個角度來看大型的北京市沒有一萬到一萬五是不行的，這個如果是自己開發(fā)要考慮低限，如果租來要考慮高限，這反映我們綜合體多大城市，有沒有這么多的購購力，沒有這么多購購力開發(fā)以后就賣不出去。由于時間關系，就說到這些，謝謝大家。

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