商業(yè)房地產(chǎn)等收益性物業(yè)，在一般情況下物業(yè)已出租，有的剩余租期長達(dá)十余年，譬如承租方經(jīng)營連鎖超市、經(jīng)濟型酒店等，《租賃合同》已進行租賃登記，房地產(chǎn)交易并不能改變承租人享有的各項權(quán)利和義務(wù)。因此，租約對房地產(chǎn)交易價格有實質(zhì)性影響：如果租約租金高于市場租金，其交易價格要高于無租約時的交易價格。反之，租約租金低于市場租金，其價格要低于無租約時的交易價格。
本文對租約影響值的評估思路進行探討，旨在拋磚引玉。
一、三種估價方法與租約影響值評估
運用市場法、成本法和收益法等三種房地產(chǎn)估價方法估價，估價結(jié)果是否考慮租約對評估價格的影響?
1、市場法：在市場法計算公式和參數(shù)中，未提出對可比案例有無租約情況進行修正，估價師在實踐當(dāng)中很少對租賃因素進行個別因素修正，因為在實際調(diào)查及選取交易案例時，很難獲得成交案例是否附租約以及租約租金和租期的情況，因此，筆者認(rèn)為市場法求取的比準(zhǔn)價格沒有考慮租約。
2、成本法：我們從成本法的計算公式和參數(shù)中，難覓租約影響因子，因此，求得的積算價格也未考慮租約。
3、收益法：在收益法評估中，《估價規(guī)范》5．3．3指出“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金”，因此，收益價格考慮了租約影響。
通過上述分析，我們得知三種估價方法求得的估價結(jié)果中，比準(zhǔn)價格和積算價格沒考慮租約影響，而收益價格考慮了租約影響?！豆纼r規(guī)范》明確提出“對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價”和“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”，因此，對附租約的收益性物業(yè)估價，選取收益法后，另一種方法只能為成本法或市場法。收益價格考慮租約影響，而積算價格和比準(zhǔn)價格未考慮租約影響，收益法求出的估價結(jié)果與其他兩種方法求出的估價結(jié)果的價格內(nèi)涵不一致，勢必影響估價結(jié)果的科學(xué)、準(zhǔn)確與合理。如果在估價假設(shè)與限制條件下說明估價結(jié)果不考慮租約影響，收益價格求取過程也不考慮租約影響，評估結(jié)果為無租約限制條件下的市場價格，這樣處理似乎比較合理，但筆者認(rèn)為，這樣處理租約影響，估價師并沒有全面履行估價責(zé)任，這樣的估價結(jié)果會導(dǎo)致估價報告的使用者對價格判斷產(chǎn)生偏差。
因此，筆者認(rèn)為，對附租約房地產(chǎn)評估，估價結(jié)果應(yīng)該考慮租約影響或者評估租約影響值。
二、收益物業(yè)的投資決策模型
投資者購購商業(yè)房地產(chǎn)等收益性物業(yè)，并通過其未來凈收益獲得長期，因此，在投資決策時，必然考慮支付成本能否通過未來收益全部動態(tài)回收。如果物業(yè)投資的內(nèi)部收益率大于其投資目標(biāo)收益率，那么購購可行，否則，投資者會放棄該項投資。物業(yè)投資者投資決策數(shù)學(xué)模型如下：
對于某一特定投資者，有其特定的投資目標(biāo)收益率。對于整個收益房地產(chǎn)行業(yè)，有著其租金與價格對應(yīng)的行業(yè)平均投資收益率。即在行業(yè)平均投資收益率下，有：
三、租約影響值評估的數(shù)學(xué)模型
某特定投資者對于某一附租約收益性物業(yè)進行投資決策，如果租約期間的租金低于無租約時投資者要求的目標(biāo)租金，投資者將因租約期內(nèi)的租金損失而無法獲得預(yù)期率，這時，投資者或者放棄購購，或者要求銷售者降低物業(yè)售價以補償其未來的收益損失。此時，租約影響值為負(fù)值。反之，如果租約期間的租金高于無租約時投資者要求的目標(biāo)租金，投資者將出高于市場的價格購購，此時租約影響值為正值。對特定投資者租約租金影響值計算見公式(4)、(5)
根據(jù)市場情況，采用市場平均投資收益率作為投資目標(biāo)收益率，可以計算出租約影響值。
四、租約影響值評估的估價技術(shù)路線
通過上述分析，我們可以得出租約影響值評估的估價技術(shù)路線如下：
1、不考慮租約影響，先求取估價對象的正常市場價格；
2、根據(jù)正常市場價格和購購成本，采用資本化率求取目標(biāo)租金，見公式(7)、(8)：
五、運用舉例
某二層框架商用物業(yè)，建筑面積2,000平方米，出租給××公司經(jīng)營超市，租期二十年，2002年7月1日至 2022年6月30日止，起始租金0．8元／M2·日，每五年遞增10％，估價時點為2005年1月1日。房屋2001年竣工，土地剩余使用年期為35年。經(jīng)市場調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愐?guī)模的一、二層商場的平均租金單價為2．5元／M2·日。通過市場比較法求得該商場的比準(zhǔn)價格為7000元(求解過程略)。
1．無租約限制條件下，收益價格求解過程如下：
1)年潛在客觀租金＝2，000×360×2．5＝1，800，000元
2)經(jīng)市場調(diào)查，商場空置率取15％
3)年有效租金＝1,800,000×(1－15％)＝1,530,000元
4)年保險費取建造費用的0．2％，約4元／平方米，年
年保險費＝2,000×4＝8,000元
5)年維護管理費取建造費用的3％，約60元／平方米·年
年維護管理費＝2,000×60＝120,000元
6)房產(chǎn)稅：取年有效年租金收入的12％；
年房產(chǎn)稅＝1,530,000×12％＝183，600元
7)營業(yè)稅：取年有效年租金收入的5％計；
年營業(yè)稅＝1,530,000×5％＝76,500元
8)附加稅率為營業(yè)稅的11％(其中城市建設(shè)維護稅 7％、教育費附加3％、河道管理費1％)；
附加稅＝765,000×11％＝8,415元
9)年凈租金＝1,530,000－8,000－120，000－183,600－76,500－8,415＝1，133,485元
10)資本化率取7％，購購成本為購購總價的4％
收益價格單價＝14,111,530÷2,000＝7,055元／平方米
取值：7,060元／平方米
2．取比準(zhǔn)價格與收益價格算術(shù)平均值，求得不考慮租約情況下的評估價格為7,030元／平方米，評估總價14,060,000元。
3．估價時點起，以后各年租約租金情況：
第1-2年，租金單價0．8元／平方米／日，年租金 576000元
第3-7年，租金單價0．88元／平方米／日，年租金 633600元
第8-12年，租金單價0．968元／平方米／日，年租金 696960元
第13-17年，租金單價1．0648元／平方米／日，年租金766656元
各年凈租金計算見下表：
由于租約租金明顯低于市場租金，估價對象在租約限制下的市場評估價格為無租約限制條件下市場價格的50．8％。如果按照無租約限制市場價格的50％發(fā)放貸款，銀行將面臨較大風(fēng)險。
[關(guān)于案例的其他說明：該案例所在地區(qū)，以前為農(nóng)田，在2000年前規(guī)劃為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，建設(shè)居住小區(qū)和配套商服設(shè)施，一期小區(qū)建設(shè)后，沒有引進大型連鎖超市，區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施缺乏，當(dāng)時商品房銷售不甚理想，住宅單價3500元／平方米左右。2002年，開發(fā)商引入知名連鎖超市入駐，某大型超市以較低租金簽訂20年合同，每五年遞增10％。大型超市入駐和開業(yè)，帶動該地區(qū)的人氣，一些小的商家也紛紛落戶該地區(qū)。隨著商業(yè)配套設(shè)施改善，區(qū)內(nèi)住宅很快銷售一空，雖然后開發(fā)的二期、三期住宅價格提高不少，但銷售情況非常良好。在估價時點，當(dāng)?shù)囟肿≌骄鶅r格在6000元／平方米左右，新建底層商鋪的售價在1萬元以上。開發(fā)商讓利簽訂長期租約的租金損失能通過住房銷售進度加快和銷售提價得到補償。]
六、結(jié)語
為滿足金融企業(yè)防范商業(yè)抵押貸款風(fēng)險的需要，推行抵押價值評估是房地產(chǎn)評估發(fā)展必然，租約影響值評估對附租約商業(yè)房地產(chǎn)抵押價值評估有重要意義。對附租約商業(yè)房地產(chǎn)評估，不考慮租約影響的房地產(chǎn)評估價格對金融機構(gòu)放貸參考意義不大，反而可能誤導(dǎo)金融放貸，導(dǎo)致商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險。
因此，為求得科學(xué)、客觀、合理的估價結(jié)果，全面履行估價師職責(zé)，對附租約商業(yè)房地產(chǎn)評估，我們應(yīng)評估商業(yè)房地產(chǎn)所附租約的租約影響值，尤其是所附租約的租期長，租金市場租金差別較大的商業(yè)房地產(chǎn)。
(摘自05年第6期《上海房地產(chǎn)估價》 作者：上海安大華永房地產(chǎn)估價咨詢有限公司 劉照鑫)
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