土地征用的合理補償：土地價值與拆分損失按公平正義和權(quán)益保障的原則，國家對征地而受損失的人負有貨幣給付或其他方式補償?shù)牧x務(wù)。對征用土地進行科學的價格評估后給予財產(chǎn)所有者合理的補償，是整個土地征用過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

合理的補償價格評估應(yīng)考慮的內(nèi)容：征用部分的土地價值，土地的價值一般以征用時較高較佳使用的土地市場價值為基礎(chǔ)給足補償；由于拆分導(dǎo)致剩余不動產(chǎn)造成的價值損失，即拆分損失(severance damage)，也就是征用后剩余部分的價值與這個剩余部分作為整體的一部分考慮時所發(fā)生的價值方面的損失。舉個例子：一塊土地作為一個整體估算時其價值為200000元，當征用這塊地的二分之一時，把這一半視為整塊土地的一部分，其價值當然為100000元。但是如果把這兩半土地分開來看的話，可能由于地塊大小的改變和經(jīng)濟上可行的較高較佳使用發(fā)生改變，每塊地只值60000元。這時的拆分損失被認為是40000元。

　　市場價值的含義

　　房地產(chǎn)評估，大都是對目標房地產(chǎn)的市場價含義存有不同的理解。美國的法院出于訴訟的目地解釋了市場價值的含義，典型的有兩種定義：①所謂市場價值，就是一宗財產(chǎn)放入公開的市場內(nèi)，在一段合理的時間內(nèi)能找到購購者進行出售，從中所能得到的以貨幣估量的較高價值，其中購購者是在知道該財產(chǎn)的所有可調(diào)整的使用用途和它能夠?qū)崿F(xiàn)的用途情況下購購該財產(chǎn)。這是在審判過程中被廣泛引用和接受的一個關(guān)于市場價值的定義，是建立在美國一個加州法院判例的基礎(chǔ)上的。②另一個法院的判例中是這樣定義的：為了公用目的征用土地的市場價值，就是假想一個意愿的出售者向一個意愿的購購者出售這塊土地時的交易價格，而不管這個交易行動是否是雙方的一時沖動或者是經(jīng)過深思熟慮的結(jié)果。實際在征用時，對于大多數(shù)財產(chǎn)的出售者而言，出售他們的財產(chǎn)并非他們的意愿。

　　關(guān)于市場價值，中國目前尚未有統(tǒng)一的定義。在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，有一個“公開市場價值”定義：“在公開市場上較可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值?！?/p>

　　世界各國對市場價值的定義在1993年2月之前未能統(tǒng)一。此后，國際資產(chǎn)估值標準委員會在澳洲墨爾本開會，與會國通過了一條國際認可的市場價值的定義，文意是：“于估價日一物業(yè)在經(jīng)適當市場推廣后，由一自愿賣方售予一無關(guān)系的自愿購方所得的較佳金額，該筆交易是基于購賣雙方均有知識，行事謹慎及沒有被壓迫的情況下進行。”此市場價值定義現(xiàn)已被世界上大部分國家和地區(qū)使用。

　　由以上關(guān)于市場價值的定義可知，市場價值的形成需要相應(yīng)的市場前提：購方和賣方均完全出于自愿；具有適當?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購購。在土地征用的過程中，由于被征用方一般為非自愿，而且征用受到一定期限的限制，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，雖然征用方對被征用方給予補償，但征用明顯具有“強制”交易性。正因如此，在很多國家，法律給予被征地者的征用部分的土地補償，往往要超過該征用部分的土地的市場價值，體現(xiàn)征用利益雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。

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