以房養(yǎng)房不是投資“萬金油”

　　根據(jù)七部委的房產新政，從今天起，對個人購購住房不足兩年轉手交易的，將按售房收入全額征收營業(yè)稅。因此，租賃市場便成為目前許多房產投資者保護投資的理想之選。但是，對于那些投資期限超過兩年的投資者，采取“以房養(yǎng)房”或“以租抵貸”的方式同樣未必是較佳方案。

　　據(jù)我愛我家統(tǒng)計，與新政出臺的5月11日之前相比，普通民宅租賃成交量漲幅81%，租賃房源量增長40.3%，客戶需求量增長近1.2倍，公寓租賃成交量增長近1.3倍，房源量增長67.8%，客戶需求量增長50.2%，京城租賃市場呈現(xiàn)供求兩旺的大好形勢。鏈家市場部人士認為，新政出臺令許多原本計劃購房的消費者產生觀望情緒，轉而決定先租房居住，靜觀樓市變化，這使得租賃市場的客戶需求量增長迅速。

但將房產投入租賃市場就能高枕無憂嗎？答案是未必。

　　美麗家園房產經(jīng)紀公司總經(jīng)理助理宮萍認為，由于營業(yè)稅的征收，對于投資期限還未滿兩年的短期投資者，先采取“以房養(yǎng)房”的策略相對來說比較合理，而對于投資期限已經(jīng)超過兩年的投資者，采取“以房養(yǎng)房”或“以租抵貸”的方式未必是較佳方案，這必須結合出租房產的年收益率來具體問題具體分析。

　　因為根據(jù)央行政策，從今年3月17日開始，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51%，而對于二次置業(yè)貸款購房將執(zhí)行6.12%或更高的房貸利率。也就是說，目前房產投資的資金成本較低為5.51%，如果出租房產的年收益率低于5.51%，則出租方案顯然不如出售該房產，那么可以將一次性回收資金用于提前全部或部分償還另一房產的銀行貸款，以此減少投資風險。反之，如果出租房產的年收益率高于5.51%，則可以采用“以房養(yǎng)房”的方式。

　　舉例說明

　　張先生以成本價購購一套位于西城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，后又在海淀區(qū)貸款50萬元購購一套商品房用于自住。房改房每年需負擔取暖費1800元、物業(yè)費900元，結合目前該區(qū)域的市場狀況，出售價格為42萬元，月租金2000元。如果張先生將該房出租，為確保房屋品質，還需投入10000元左右購置電器和家具。此外，每年還應留出一個月的空置期。因此，年租金凈收益等于19300元(2000×１1-1800-900)，年租金收益率為4.49%［19300／(420000＋10000)］。顯然，西城區(qū)房產年租金收益率抵不上海淀區(qū)房產5.51%的資金成本支出，不如選擇出售。



（人民網(wǎng)）

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