“停止”“停批”“指導(dǎo)性計劃管理”……這些字眼出現(xiàn)在2017年國慶長假前夕海南省出臺的房地產(chǎn)新政中，海南將進一步深化“兩個暫停”政策，短期更加重視需求側(cè)管理，引導(dǎo)市場預(yù)期，中長期調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)供給體系，實現(xiàn)市場動態(tài)平衡。新政表明，海南除了對房地產(chǎn)市場加強監(jiān)管外，在治理思路上也實現(xiàn)了從“被動調(diào)控”到“主動調(diào)控”的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了生態(tài)保護為先，提升品質(zhì)為重，進行指導(dǎo)性計劃管理等特征。

    “主動調(diào)控”為主

    國際旅游島建設(shè)七年多來，海南房地產(chǎn)市場規(guī)模加速擴大，商品房新開工面積、銷售面積總量超過前十年(2000年至2009年)的4倍，房地產(chǎn)占GDP比重一度達到50%。

    但是，由于前些年全省缺乏統(tǒng)一的總體規(guī)劃引導(dǎo)和管控，“全省一盤棋”的統(tǒng)籌謀劃思想沒有落實到位，加上各市縣的發(fā)展普遍缺乏科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)方面沒有形成科學(xué)合理的布局，房地產(chǎn)項目遍地開花，部分項目嚴(yán)重侵占了海岸帶、中部生態(tài)核心區(qū)、濱水(湖庫)地帶、景區(qū)、水源地等核心資源，甚至對生態(tài)資源造成不可逆的嚴(yán)重破壞。

    另外，各市縣房地產(chǎn)開發(fā)普遍重視量的擴張，忽視質(zhì)的提升，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、開發(fā)粗放、品質(zhì)不高、配套不完善等問題較為突出，不利于房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，也背離了國際旅游島建設(shè)初衷。

    此前，海南已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)過多輪調(diào)控，但大多都是市場倒逼政策出臺。這一次新政距離上一輪調(diào)控不到半年時間，從調(diào)控內(nèi)容來看，更多為未雨綢繆，“主動”調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)

    9月29日出臺的《海南省人民政府關(guān)于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》指出，實施“兩個暫停”政策以來，海南省房地產(chǎn)去庫存工作取得明顯成效，全省商品住宅庫存去化期總體已下降至合理區(qū)間。目前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的已從去庫存為主轉(zhuǎn)向調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。

    新政提出，按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的總體思路，進一步深化“兩個暫?！闭撸瑘猿忠陨鷳B(tài)環(huán)境保護為前提，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控低端供應(yīng)，完善配套設(shè)施，提升開發(fā)品質(zhì)，促進房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型發(fā)展，同時妥善解決好本地中低收入住房困難家庭和人才住房問題，實現(xiàn)從住有所居向住有宜居轉(zhuǎn)變。

    “生態(tài)保護”為先

    2010年，海南國際旅游島建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略，體現(xiàn)了國家對海南優(yōu)質(zhì)自然資源的充分肯定，以及對海南的發(fā)展寄予了重托。青山綠水、碧海藍天是海南建設(shè)國際旅游島*強的優(yōu)勢和*大的本錢，保護生態(tài)環(huán)境就是保護生產(chǎn)力，改善生態(tài)環(huán)境就是發(fā)展生產(chǎn)力。

    此次新政突出了“堅持以生態(tài)環(huán)境保護為前提”，加強生態(tài)文明建設(shè)。

    海南省住建廳市場監(jiān)管處處長林詩輝表示，新政從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面貫徹落實了一系列關(guān)于生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展理念、方式和措施，并明確提出具體管控辦法。

    一是停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，只允許開發(fā)新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房。

    二是海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地嚴(yán)禁用于開發(fā)商品住宅，嚴(yán)格加強海岸帶管理和保護海洋生態(tài)環(huán)境。

    三是生態(tài)紅線區(qū)周邊要嚴(yán)格控制商品住宅開發(fā)，海南省“多規(guī)合一”已對生態(tài)紅線區(qū)內(nèi)的管控提出明確要求，新政將嚴(yán)控商品住宅開發(fā)的范圍擴大到生態(tài)紅線區(qū)周邊。

    四是工業(yè)開發(fā)區(qū)、工廠、機場、公路、鐵路、污水和垃圾處理場等周邊可能影響居住環(huán)境質(zhì)量的區(qū)域，嚴(yán)格控制商品住宅開發(fā)，這不僅從生態(tài)環(huán)境保護的角度考慮，也充分考慮了購房居民的居住環(huán)境質(zhì)量。

    “提升品質(zhì)”為重

    海南省住建廳廳長霍巨燃表示，提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)是此次新政的之一。為推進解決以往房地產(chǎn)開發(fā)模式存在的建筑風(fēng)貌不美觀、建設(shè)方式落后、產(chǎn)品品質(zhì)低、配套不完善等問題，新政對提升房地產(chǎn)品質(zhì)提出多方面要求。

    林詩輝表示，調(diào)控的內(nèi)容之一是提高設(shè)計水平，加強建筑風(fēng)貌設(shè)計，打造獨具特色的建筑景觀，嚴(yán)格把關(guān)容積率、綠地率、密度、高度、體量、色彩和建筑風(fēng)格等，不再審批玻璃幕墻項目。

    “還將推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化?！绷衷娸x表示，將大力推廣裝配式建筑、全裝修住宅、綠色建筑(推廣新型墻體材料)、生態(tài)小區(qū)等。

    近些年，海南省房地產(chǎn)項目配套設(shè)施建設(shè)不到位問題較為突出，導(dǎo)致業(yè)主多次投訴。對此，新政對完善配套設(shè)施提出以下要求：，制定海南省新建住宅小區(qū)基礎(chǔ)和公共服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn);，要對已建區(qū)域進行評估，未達到配套要求的要補建;第三，新建項目要明確配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等，并作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件;第四，新項目要在已確認(rèn)通水、通電、通路和落實污水、垃圾等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案，有條件的地區(qū)還需落實光纖、燃?xì)獾仍O(shè)施建設(shè)方案后，方可出讓土地。

    在戶型方面，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門還放出“大招”。按照規(guī)定，海南停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設(shè)。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面對本地居民銷售的自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅。在此之前，已批準(zhǔn)商品住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃許可的，可按照原建設(shè)工程規(guī)劃許可的商品住宅套型建筑面積繼續(xù)實施。

    “計劃管理”挑頭

    此次新政突出了商品住宅建設(shè)總量調(diào)控和土地供應(yīng)管理這一特征，實行商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計劃管理。對四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣，停止辦理新增商品住宅用地審批;其余市縣實行年度商品住宅用地計劃管理。

    霍巨燃說，年度商品住宅用地計劃包括年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)為商品住宅建設(shè)用地計劃，以及年度商品住宅用地供應(yīng)計劃。通過土地一級市場出讓的商品住宅用地以及已供應(yīng)建設(shè)用地改為商品住宅用地，其用地面積規(guī)模合計不得超過下達的年度商品住宅用地供應(yīng)計劃指標(biāo)。

    具體看來一是控制總量，根據(jù)海南經(jīng)濟社會發(fā)展需要，全省非中部生態(tài)核心區(qū)市縣每年商品住宅開發(fā)有一定的總量控制。二是有序開發(fā)，該指導(dǎo)性計劃綜合考慮了市縣人口、產(chǎn)業(yè)、資源、配套、品質(zhì)、存量等多個方面因素，科學(xué)安排開發(fā)指導(dǎo)計劃。三是調(diào)整布局，只下達14個非中部生態(tài)核心區(qū)市縣的指導(dǎo)性計劃，并向資源條件好、配套設(shè)施完善、市場較為成熟的市縣傾斜。

    同時，海南將停批產(chǎn)權(quán)式酒店。霍巨燃指出，盡管這幾年海南省產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展有一定規(guī)模，但從目前情況看，相比于分時度假、共享型住房、共享農(nóng)莊等新型模式，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展模式已較為落后，且其開發(fā)建設(shè)管理存在的諸多問題，如開發(fā)商承諾的高回報實際很難回報，投資者利益得不到保障，部分產(chǎn)權(quán)式酒店項目變相開發(fā)成商品住宅等。

    嚴(yán)禁變相開發(fā)。為防止個別企業(yè)假借其他名義變相圈地開發(fā)房地產(chǎn)，新政提出，嚴(yán)禁以發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等各種名義變相開發(fā)商品住宅。美麗鄉(xiāng)村嚴(yán)禁批準(zhǔn)新建商品住宅，特色小鎮(zhèn)原則上不得批準(zhǔn)新建商品住宅等。

    此外，在租售結(jié)構(gòu)方面，也著手進行指導(dǎo)性計劃管理。新政提出了培育發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)措施，特別是提出了從2018年起，對人口凈流入較大的市縣，省里在下達商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計劃時應(yīng)提出商品住宅租售比例，各市縣新出讓的商品住宅用地可將租賃型住房建設(shè)比例作為土地出讓條件載入招拍掛交易文件等具體操作要求，將有力促進住房租賃市場發(fā)展。

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