8月28日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(下稱方案)，確定將在13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點。

    作為早已在北京、上海開展的集體建設用地建設租賃住房試點，此次在全國13個大城市的鋪開，被認為與住房供應體系改革息息相關。

    因此，此次方案中，“增加住房有效供給”，“兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個人利益”等表述，成為關注焦點。分析認為，在政策的支持下，租賃市場正迎來發(fā)展紅利，集體建設用地租賃住房，作為主要針對新市民合理住房需求的有效供給，將成為未來住房供應體系的重要部分。

    易居研究院智庫總監(jiān)嚴躍進表示，從近期的租賃市場改革走向來看，樓市調控政策的走向，已經從前一階段的抑制各類炒房需求，到讓住房發(fā)揮自住而非投資的功能，進一步深化到延展住房的居住屬性，即房子的居住可以通過購房或租房等形式存在，這就為“房子是用來住的，不是用來炒的”定位提供了一個非常好的邏輯論證。

    引入市場力量

    方案認為，利用集體建設用地建設租賃住房試點，有助于增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

    在具體試點內容上，方案提出兩個“完善”和兩個“探索”，被認為表達了各自領域的不同試點進度。

    其中，兩個“完善”首先是指完善試點項目審批程序，建立快速審批通道，并要求推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關建設標準。

    其次是完善集體租賃住房建設和運營機制。方案指出，村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。同時，要兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個人利益，平衡項目收益與征地成本關系。

    21世紀經濟報道注意到，這一部分表述與此前北京試點的文件有所差異。2014年10月發(fā)布的《北京市利用農村集體土地建設租賃住房試點實施意見》規(guī)定，集體租賃住房由農村集體經濟組織自主進行開發(fā)建設，并未提到聯(lián)營、入股等方式。

    實際上，北京此前的集體建設用地租賃住房試點項目，相當一部分被整體躉租作為公租房，用以擴大保障性住房籌集渠道。而此次試點，則與培育和發(fā)展住房租賃市場的政策目標聯(lián)系更為緊密。方案明確提出，要堅持市場經濟改革方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。因此，引入更多市場力量，似乎成為必然。

    住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，開發(fā)商有更多的資金和運營的實力，發(fā)展理念更符合市場經濟的要求，開發(fā)出的產品更適合作為租賃市場的租賃住房，有利于提升租房市場的整體水平。政策在這方面的調整，與實際情況更加貼近。

    而在監(jiān)管和權利保障層面，方案提出，要探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租，不得以租代售，也不得轉租。此外，試點城市將探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

    對此，鏈家研究院院長楊現領指出，集體建設用地建設租賃住房是解決人口凈流入城市租賃供給不足的有效途徑之一。一方面盤活集體建設用地，對補充租賃房源起到關鍵作用。另一方面，也將有效促進人口城市化的進程，讓大量新市民住有所居。

    供應節(jié)奏成難題

    全國范圍內*早推行集體建設用地建設租賃住房試點的北京，在近日已經明確提出，未來五年建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。

    對此，多位受訪人士均表示，對于和特大城市的租賃住房用地供應而言，隨著集體經營性建設用地入市改革的進一步深入，農村集體建設用地入市來替代國有土地中用于租賃住房的土地，可能成為趨勢。

    因此，未來集體建設用地建設的租賃住房，對整個租賃市場會造成怎樣的影響，成為關注的焦點。

    其中，土地成本被認為*為關鍵。2016年4月，財政部與國土部聯(lián)合發(fā)布的《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節(jié)金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，對于農村集體經營性建設用地入市環(huán)節(jié)，入市收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益，將征收20%-50%的土地增值收益調節(jié)金。

    新城控股副總裁歐陽捷表示，一線城市現有的租賃住房市場，受限于土地成本與稅費成本總計占房價約60%左右的狀況，租金回報率僅為1%到3%左右，但集體建設用地上建設的租賃住房，土地成本遠遠低于國有建設用地租賃住房，即使其租金可能相對較低，但其租金回報率將明顯超過現有水平。

    但這并不意味著集體建設用地租賃住房將對現有租賃市場造成過大沖擊。歐陽捷指出，方案明確提出，試點項目區(qū)域應當基礎設施完備，醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范，這將明顯限制集體建設用地在用于租賃住房建設的供地節(jié)奏。

    顧云昌則認為，集體建設用地租賃住房確實會對城市的租賃市場產生一定的影響，但集體建設用地租賃住房一般遠離市區(qū)，配套基礎設施不如普通租賃住房，競爭優(yōu)勢在于較低的租金，未來將與普通租賃住房形成高低配置。

    歐陽捷指出，未來對于集體建設用地建設租賃住房，首先要掌握可售住宅與租賃住宅的平衡，尤其是集體建設用地租賃住房上市量的平衡;要把握集體建設用地租賃住房的上市量，與現有的存量二手房的租賃數量之間的平衡;第三個要把握好集體建設用地租賃住房，與未來城市推出的企業(yè)自持租賃住房之間的平衡。

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