持續(xù)上漲近一年的房地產(chǎn)市場，正在出現(xiàn)政策反轉(zhuǎn)的可能跡象。

7月26日，中共政治局召開會議，分析研究了當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。其中提到的“抑制資產(chǎn)泡沫”，引發(fā)外界廣泛探討。

由于近幾年房價快速上漲，以及極強的“吸金”能力，房地產(chǎn)被認為是資產(chǎn)泡沫的“重災(zāi)區(qū)”。分析人士指出，去年以來，由于實體經(jīng)濟不振、股市連續(xù)震蕩，各路資本蜂擁進入房地產(chǎn)業(yè)，并推動地價和房價的快速攀升。這一過程又在信貸支持下被加速。

按照政策基調(diào)，這種現(xiàn)象極有可能在未來受到制約，與此同時，熱點城市的樓市政策也有可能收緊。

房地產(chǎn)市場局部出現(xiàn)泡沫

盡管政治局會議并未明確指向房地產(chǎn)，但鑒于去年末以來市場的爆棚，房地產(chǎn)業(yè)仍被認為是資產(chǎn)泡沫的“重災(zāi)區(qū)”。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%;商品房銷售額48682億元，增長42.1%。按照住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌的觀點，今年全年，房地產(chǎn)銷售面積和增速都將超過2013年，創(chuàng)歷史新高。

今年6月，北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅(不含保障房)價格，分別同比上漲22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二線城市中的南京、廈門，漲幅也均超過30%，合肥的漲幅達到29.1%。

這是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上較迅猛的行情之一。盡管供需兩端的指標增速從5月就開始出現(xiàn)下滑，但房價和地價都已達到歷史高位。

上海易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，過去多年來，房地產(chǎn)市場總體供不應(yīng)求，其價格雖有上漲過快的時段，但有一定合理性。2014年之后，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，行業(yè)內(nèi)生動力不足，房地產(chǎn)價格的過快上漲，帶有一定的“泡沫”成分。

對于“泡沫”的界定，嚴躍進認為，如果把價格虛高作為對泡沫的定義，那么從短期市場可承受能力角度看，無論是土地價格還是房產(chǎn)價格，都存在資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。另外從區(qū)域市場看，實際上目前熱點城市都有所存在。

上海證券也指出，中國長期性的資產(chǎn)泡沫主要存在于樓市。房地產(chǎn)由于其深且廣的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性和帶動性，過去很長時間內(nèi)被定位為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房價增長持續(xù)大幅度超出其它價格(如消費價格、工業(yè)價格)的增長，中國房地產(chǎn)行業(yè)增長持續(xù)大幅超出工業(yè)增長、整體經(jīng)濟增長，并顯然傷害到了實業(yè)發(fā)展。

從“泡沫”的成因上看，大量資金的流入被認為是主要因素之一。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國新增人民幣貸款7.53萬億元，同比增加14.96%。分部門看，住戶部門貸款增加2.95萬億元，占比達到4成。其中，短期貸款增加3260億元，中長期貸款增加2.62萬億元。

也即，上半年全國新增的人民幣貸款中，有超3成以購房的形式直接進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。有分析就指出，在股市、債市均增長乏力的情況下，其他的資金也在尋求渠道，變相進入房地產(chǎn)。新增貸款總體流入房地產(chǎn)市場的比重接近50%。

在這部分資金中，國有資本是一股難以被忽視的力量。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中有超過半數(shù)被國企央企獲得。

國資瘋狂拿地，在推高資產(chǎn)泡沫方面，有著一定的推動作用。其一，抬高土地價格。在上述219宗高價地塊中，溢價率超過50%的地塊多達167宗，占比76.3%;而溢價率超過100%的地塊也達到109宗，占比49.8%。其二，推動房價上漲預(yù)期。高價地的頻繁出現(xiàn)，對于開發(fā)商的定價策略有著較大的刺激，而周邊二手房的價格更是短期內(nèi)上漲明顯。

政策調(diào)整路徑漸明

事實上，在此次政治局會議前夕，官方媒體已經(jīng)針對房地產(chǎn)市場的異動進行發(fā)聲。7月19日、20日、21日，新華社連續(xù)發(fā)布三篇評論，分別針對市場風(fēng)險、“地王”危機和“去庫存”戰(zhàn)略，文章對信貸風(fēng)險、央企國企拿地，以及加杠桿去庫存等現(xiàn)象進行了批評。

這一系列文章的發(fā)布，被認為是監(jiān)管層對當前市場現(xiàn)象的一種批評，并暗含了未來政策調(diào)整的可能。

在此之前，一些熱點城市已經(jīng)出臺差異化政策，對當?shù)厥袌鲞M行調(diào)整。其中包括，上海、深圳提高限購門檻，北京在局部區(qū)域(通州)提高限購門檻，并通過打擊頭付貸等進行去杠桿。南京、蘇州實施限價政策，并在土地交易市場推出價格過高時自動中斷交易的“熔斷”機制。廈門全面提高貸款購房的頭付比例和貸款利率。

分析人士普遍認為，在此次政治局會議之后，未來與房地產(chǎn)相關(guān)政策微調(diào)的可能性仍然很大。

總基調(diào)是因城施策。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉指出，會議提出的“宏觀政策要穩(wěn)”、“微觀政策要活”等表述，意味著總體政策不會有大的調(diào)整，但不同城市的房地產(chǎn)政策存在微調(diào)的可能，包括信貸政策、稅收政策，以及限購、限價等行政性手段。具體而言，熱點城市的政策可能從緊，而非熱點城市政策不排除放松的可能。

 嚴躍進認為，會議上提出的“風(fēng)險隱患”說法，說明樓市高杠桿引發(fā)的金融風(fēng)險仍然存在。下半年房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的金融環(huán)境會呈現(xiàn)一個“外松內(nèi)緊”的格局，換言之，從風(fēng)控角度看，部分城市的信貸政策有收緊政策的可能。

作為今年五大任務(wù)之一的“去庫存”，會議的表述為，“去庫存和補短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)民工市民化有機結(jié)合起來”。而在去年年底的經(jīng)濟工作會議上，表述為“通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”

張大偉指出，此前“去庫存”，實質(zhì)上是以加杠桿的方式來推進。但隨著政策基調(diào)從“加快”變成“有序”，意味著不會鼓勵“加杠桿”。這也意味著“去庫存”的力度可能會減緩，但質(zhì)量會提高。

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