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樓市過熱風險加劇 房企融資環(huán)境或收緊
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:房天下 閱讀 587 次
今年以來,北京、上海、深圳等一線城市出現(xiàn)房價暴漲,隨后帶動部分二三線城市房價普漲,甚至出現(xiàn)了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。同時,土地市場上,上演了一場場“面粉貴過面包”的地王競拍賽,眾多房企不計成本拿地的背后是寬松的融資環(huán)境。
“房價、地價上漲過快很重要的原因就是銀根放松太多。在貨幣政策走向變化的當頭,央行不可能再像上半年那樣放水了,包括開發(fā)貸、A股再融資等各方面都會有一些收緊的動作。不過,銀行對個貸業(yè)務還是比較偏好的,為滿足購房者自住需要,頭付比例和利率還會維持低水平,但繼續(xù)下降空間不大?!苯煌ㄣy行金融研究高端研究員夏丹在接據(jù)記者采訪時表示。
央行6月15日公布的數(shù)據(jù)顯示,5月新增人民幣貸款9855元,其中,居民中長期貸款增加5281億元,占全月新增貸款的一半。而居民中長期貸款主要為個人房貸。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,我國房地產貸款占金融機構全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請的貸款變相進入房地產市場,這一比重可能更高。
“現(xiàn)在對于開發(fā)貸非常慎重,只給大型知名房企貸款,中小型房企基本不考慮;對于地王類項目貸款,尤其是地價遠高于房價的項目,也會非常謹慎據(jù)記者從一位銀行地產部經理處了解到。
一半新增貸款流向房地產
央行較新數(shù)據(jù)顯示,5月人民幣貸款增加9855億元,較上月大幅反彈4299億元,同比多增847億元。貸款大幅增加的主要原因來自于樓市的火爆。5月新增貸款中,居民貸款增加5759億元,其中短期貸款增加478億元,中長期貸款增加5281億元,創(chuàng)下有統(tǒng)計以來的新高。居民中長期貸款占到全部貸款的53.6%。而企業(yè)中長期貸款占全部信貸的比例僅有18.5%,好于4月份的負增長,但大幅低于前8個月。
其實,從5月份房地產投資及銷售數(shù)據(jù)來看,房地產市場出現(xiàn)降溫跡象。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1~5月份房地產開發(fā)投資增長7%,比1~4月增速下降0.2個百分點。房屋新開工面積同比增長18.3%,增速比1~4月下降3.1個百分點。同時,1~5月商品房銷售面積同比增長33.2%,增速比1~4月回落3.3個百分點;商品房銷售額同比增長50.7%,增速比1~4月回落5.2個百分點。
而中指院數(shù)據(jù)顯示,端午節(jié)期間,一二三線城市成交規(guī)模環(huán)比全線下滑,一線城市成交規(guī)模跌幅近3成,二線代表城市跌幅近2成。與此同時,北京、深圳等城市庫存開始上揚。
交通銀行總行頭席經濟學家連平認為,雖然一線城市在各種限購措施不斷出臺的情況下,成交量有所下滑,但部分二線城市樓市仍是高溫難退,直接表現(xiàn)為居民中長期貸款大幅增加,成為5月當月新增人民幣貸款的主要構成,也對新增人民幣貸款能夠大幅反彈形成強有力的支撐。
個人按揭貸款的增長,成為房企資金的主要來源。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1~5月份,房地產開發(fā)企業(yè)到位資金53681億元,同比增長16.8%,增速與1~4月份持平。其中,國內貸款8945億元,增長2.3%;利用外資42億元,下降72.1%;自籌資金18643億元,增長1.4%;其他資金26051億元,增長39.4%。在其他資金中,定金及預收款14840億元,增長35.2%;個人按揭貸款8838億元,增長58.5%。
新城控股高端副總裁歐陽捷表示,房企總體上資金比較寬松,主要是銷售回款明顯。以新城控股為例,開發(fā)貸占20%,這部分并未減少;定金與預售款占34%,這部分非常大;銷售面積增幅四成,直接帶動個人按揭貸款增幅54%。
雖然5月新增貸款大幅反彈,但5月社會融資總量反而出現(xiàn)下降。5月社會融資規(guī)模增量為6599億元,較4月回落911億元,比去年同期減少5798億元,同比增長12.6%,創(chuàng)年內新低。5月末,M2同比增長11.8%,增速環(huán)比4月低1個百分點。
招商銀行總行高端分析師劉東亮認為,隨著信用違約風險的加速暴露,銀行可能主動收緊了對公信貸,而且按揭貸款安全系數(shù)高于對公貸款,信貸資源會向相對安全的房貸傾斜。而社會融資總量連續(xù)兩個月表現(xiàn)較差,雖然符合去杠桿的方向,但過于快速的下滑有“融資凍結”的風險,需要關注是否有經濟部門出現(xiàn)融資困難,以及由此引發(fā)的資金鏈條緊繃。同時,后續(xù)經濟增長壓力將再次加大。
銀行偏好個貸業(yè)務 低利率低頭付仍將維持
從目前來看,在面臨資產荒的情況下,個人按揭貸款仍然是各家銀行財務報表中較優(yōu)質、較安全的貸款項目,其不良率也是較低的。
融360近日發(fā)布的5月份房貸報告顯示,5月份全國頭套房平均房貸利率降至4.49%,創(chuàng)新低。頭付2成的銀行數(shù)占比半數(shù)以上。其中,南京地區(qū)頭套房利率降至4.4%,頭套房利率主流為9折,北京銀行南京分行對優(yōu)質客戶頭套房利率可以打8.5折。
從頭套房利率優(yōu)惠力度看,提供9折以下優(yōu)惠的銀行占比28.68%,提供8.5折利率優(yōu)惠的銀行數(shù)比上月增加13家,達到119家,其中包括無錫4家、南京1家。5月份,全國頭套房平均利率較低的城市是天津,為4.16%。頭套房頭付2成的銀行數(shù)占比達55.28%。
5月二套房的平均利率為5.39%,與4月持平。在融360監(jiān)測的35個城市530家銀行中,除11家停貸銀行外,共有511家銀行執(zhí)行基準利率上浮10%,比上月增加6家,是當前二套房貸款的完全主流利率。
記者了解到,個人按揭貸款仍然是銀行支持的業(yè)務,目前還沒有哪一家銀行收緊個貸投放或上調個人按揭貸款利率。
不過,隨著一線及部分二線城市房地產市場的火爆,投機投資性炒房人群增加,尤其是部分城市頭付貸情況屢禁不止,“未來若房價下行,由斷供導致的個人貸款違約事件有可能會出現(xiàn)。因信息不對稱、個人信用管理缺失,銀行能做的防范舉措也很有限,只能是程度地去監(jiān)管。所以,接下來銀行也會加強對于個人按揭貸款的窗口指導?!币晃粐秀y行人士據(jù)記者表示。
防范金融風險 房企開發(fā)貸、再融資或收緊
6月3日,中國人民銀行上海總部宣布,在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理,對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動,進行全方位的監(jiān)測與管理。這說明,央行對房地產泡沫警覺并開始采取行動。
央行上??偛繉τ诜康禺a金融風險應對舉措亦是對之前權威人士警醒之聲的回應。
事實上,上海自2015年以來就在收縮開發(fā)貸規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示,2015年全年上海市本外幣地產開發(fā)貸款減少304.4億元,同比多減515.5億元。今年一季度上海市本外幣房地產開發(fā)貸款增加99.6億元,同比少增116億元,其中1月份增加135.5億元,同比少增33.7億元;2月開始轉增為減。其中,2月減少34.5億元,同比多減53.3億元;3月減少1.4億元,同比多減29億元。
從全國開發(fā)貸數(shù)據(jù)上來看,根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算,5月份單月房企獲得開發(fā)貸1444億元,與4月份相比略微增長,但與3月獲得的1755億元相比,跌幅約18%。
“大銀行對房企開發(fā)貸一直實行的是名單制管理。相對來說,去年到今年銀行發(fā)放開發(fā)貸的情況還算是比較寬松。接下來,銀行對于開發(fā)貸這一塊的風險控制可能會加強。尤其是房價上漲過快、信貸投放過多的城市,房地產貸款窗口指導很可能會出臺?!毕牡け硎尽?/p>
同時,證監(jiān)會也開始了對房企A股再融資的調控動作。
6月7日晚間,綠地控股發(fā)布公告稱,將主動調整定向募資總額,從此前的301.5億元調低至157億元。同日,綠地控股公告稱:“根據(jù)《中國證券監(jiān)督管理委員會行政許可實施程序規(guī)定》,經與保薦機構審慎研究,公司和保薦機構同時向中國證監(jiān)會報了中止公司非公開發(fā)行股票申請文件審核的申請?!弊掷镄虚g透露出,此次綠地定增募資被砍一半,很可能與政策風向大背景有關。
“上市房企未來通過A股市場定向增發(fā)募資將不那么容易,而限制企業(yè)發(fā)債說明監(jiān)管層不希望企業(yè)盲目擴展規(guī)模,去高價造地王。這也從一個側面反映出,監(jiān)管層很可能認為房地產市場的投資風險正在變高,需要適度地給樓市降溫?!睒I(yè)內表示。
2016年5月份,A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個百分點,增幅為17%。觀察今年1~5月份公司債的票面利率,除2月份略偏低外,其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢。這也暗示著目前上市房企的直接融資成本正在加大。
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