較近一二線城市土地市場高燒不退、地王頻出，數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國已經(jīng)誕生超118個地王。

    核心提示:房地產(chǎn)正在遭遇“劣幣驅逐良幣”，被攪局的土地市場和樓市，會導致更高的地價房價?

    較近一二線城市土地市場高燒不退、地王頻出，房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國已經(jīng)誕生超118個地王。

    但大家發(fā)現(xiàn)，這一輪搶地中，一群以前逡巡在外圍的金融“野蠻人”卻一下子沖了進來。上周剛洗劫了杭州土地市場的“信達”昨日又在上海拿地，平安、安邦等金融大鱷紛紛出來攪局購地。

    相反，以往兇猛的國企、敏銳的民營和外資巨頭，似乎都不再那么“有面子”：前有大哥萬科拿下地王后“反悔”，后有綠城憂心忡忡、凱德“無法預料寧愿不碰”...中小房企咱們更別說了，很多連門都進不來。

    圈內人很生氣啊!

    有人說，我們有專業(yè)，你們有什么?

    野蠻人說：我們有錢。

    有人說，我們有經(jīng)驗，你們有什么?

    野蠻人說：我們有錢。

    有人說，我們有情懷，你們有什么?

    野蠻人說：我們有錢...

    很多人在感嘆“地產(chǎn)界已經(jīng)容不下英雄!”但金融資本時代，“有錢”確實有些了不起。

    做實業(yè)的企業(yè)沒錢拿地，玩資本的房企憑借資金優(yōu)勢擴大房地產(chǎn)市場的份額，玩資本的企業(yè)將做實業(yè)的企業(yè)驅逐出局，成為地王爭奪戰(zhàn)的獲勝方。

    但這免不了會蔓延開一股濃郁的擔憂：當劣幣驅逐了良幣，房地產(chǎn)將怎樣?

    房地產(chǎn)遭遇“劣幣逐良幣”?

    “憑什么說我們是‘劣幣’，他們是‘良幣’?!”言論一出一定有人反對的。

    不討論這個說法是否正確，我們先拿信達在上海拿的地來說：

    昨天上海寶山顧村成交的一塊需要自持40年的宅地，溢價超306%，保守估算開發(fā)成本超8萬元/平，遠超附近同類房源的價格。

    操盤壓力不言而喻，房企基本都不敢碰，所以較后拿下的是信達，這個由建設銀行剝離出來的不良資產(chǎn)管理公司。

    有人說它的方式，是用這塊地抬升去年拍下的新江灣地王的估值。確實，在房地產(chǎn)玩資本很大程度上就是玩估值，先把之前的地賺回來，再一塊塊來嘛...

    但網(wǎng)上也有段子說：“信達不單在處置不良資產(chǎn)方面有著非常 的經(jīng)驗，而且在創(chuàng)造不良資產(chǎn)方面，也有特別獨到的手法?！?/p>

    放在資本運作角度上述方式是可行的，但放在資產(chǎn)增值以及實際的項目開發(fā)、產(chǎn)品打造等各方面，這種玩法都是危險的。

    “‘不專業(yè)+不純潔+大量創(chuàng)造不良資產(chǎn)’，這難道不是劣幣?”有邦粉就這樣問邦爺。

    邦爺仍然不置可否。但“建筑師五哥”發(fā)話了：”外地的開發(fā)商朋友都是這樣感嘆,上海就是地貴,這房子建的還不如我們!”

    他告訴邦爺，10幾年前，社區(qū)景觀不好，房子不值錢。至少那時候策劃營銷，還有多元化的觀點，還想給居住者造一個生活夢、一個居住夢。

    今天設計師一般是，完全不考慮設計的各種合理性問題，先來一輪總圖的排布。所有策劃營銷建議，總結起來就是兩條，戶型總面積要小、戶型率要大。

    結果是什么呢...這個行業(yè)基本就消失了。當你完全依附于資本，正是資本要拋棄你的開始。

    的確，從老牌的實力房企、專業(yè)的港資和外資企業(yè)被“地王熱”拒之門外，到整個房地產(chǎn)變得依賴資本、缺乏思考、沒有精品，甚至連留得下來的好產(chǎn)品都沒有...

    對此，有業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)特別是土地市場，漸漸有“劣幣逐良幣”的勢頭，一些對產(chǎn)品有研究的老牌房企因為資金壓力以及穩(wěn)健的運營策略與一二線土地市場漸行漸遠，而樓市分化下的三四線城市庫存高企，不過多介入，較終或出現(xiàn)“青黃不接”的局面。

    但有人也不這么看...

    高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋認為，“資本玩家”在土地市場的亮眼表現(xiàn)只是表面現(xiàn)象，一些具備實力的老牌房企獲取土地的方式更加多元、成本也更低，例如現(xiàn)在有大量的集體用地、舊改廠房用地入市，有些地塊但并沒有參與公開招拍掛。老牌實力房企由于對于房地產(chǎn)市場更加謹慎，并不代表未來會被淘汰出局。

    國泰君安分析師劉斐凡也認為，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的土地儲備能夠支撐未來3-5年的發(fā)展，過往發(fā)展較好的房企，對土地市場的態(tài)度比較謹慎。

    但終究，地價被推高，并沒大多好處。高價地需要房企提供大量的資金，房企轉而大量融資、發(fā)行債券，導致房企負債的提高。這些因素或將牽制近期房地產(chǎn)業(yè)增長，成為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的阻礙。

    30日，國際評級機構標準普爾發(fā)布中國房地產(chǎn)業(yè)觀察報告就稱，盡管房地產(chǎn)市場強勁復蘇，但開發(fā)商的財務狀況并未改善。那些沖進下一個投資周期的開發(fā)商，大舉擴張土地儲備，而利率下降或不足以抵消地產(chǎn)商債臺高筑，信用狀況惡化較為嚴重。

    標普已下調中國房地產(chǎn)公司評級，理由是這些公司依賴短期債務，在二三線城市由于住宅供應過剩而面臨利潤率壓力，此外還要面對為土地儲備支付高價的風險。

    強化資金實力是共鳴

    但不得不注意，無論是良幣還是劣幣，想被不“被驅逐”，當下只能強化資金實力作為保障。

    凱德集團中國區(qū)頭席執(zhí)行官羅臻毓就告訴邦爺，目前是真的房地產(chǎn)時代。房地產(chǎn)快速增長期已經(jīng)過去，過去高價拿地后通過囤地就能獲利的年代也已經(jīng)過去，單純的資本運作能否讓企業(yè)在拿地成本高企，競爭日漸激烈的市場上獲得盈利未可知。

    “拿地成本翻倍，未來房價翻番才能盈利，預料不到，凱德不會碰?！绷_臻毓說，凱德的玩法，則是豐富拿項目的渠道，并希望能在中國操作一些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

    據(jù)邦地產(chǎn)了解，為解決資金問題，房地產(chǎn)金融、資產(chǎn)證券化成為房地產(chǎn)開發(fā)商努力轉型的方向，保利、萬科、世茂等房企均進行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的轉型，增強資金能力、運營能力等。

    另外，今年以來受降準降息、減費讓利等因素影響，境內銀行貸款平均利率延續(xù)下行趨勢，境內融資成本降低低，沒能充分打開境內融資渠道的房企在資金成本上處于劣勢。

    凱德集團總裁兼頭席執(zhí)行官林明彥表示，凱德在國內要繼續(xù)發(fā)展，肯定需要在國內有一個好的融資平臺。

    “對投資性物業(yè)而言，任何一次開發(fā)，需要占用相當大的資金量，不能做大規(guī)模就需要引入其他合作伙伴，要實現(xiàn)資產(chǎn)的證券化。”林明彥表示。

    劉斐凡認為房地產(chǎn)行業(yè)正在急速轉型，不僅賣房子，也在提供物業(yè)服務，資產(chǎn)證券化也將持續(xù)推出，資產(chǎn)證券化可以解決房企的融資問題，實現(xiàn)輕資產(chǎn)化，緩解資金資金壓力，有更多的資金投入到新的投資中，解決投資物業(yè)的資金沉淀問題。

    陳厚橋表示房地產(chǎn)金融以及資產(chǎn)證券化是未來房地產(chǎn)的標配，沒有創(chuàng)新融資渠道的房企將失去發(fā)展的一大優(yōu)勢。

    房地產(chǎn) 評論人黃立沖則提醒，在中國，租金普遍低于利息成本，價格泡沫大，經(jīng)濟實體無法承受足夠的租金成本，租金回報率低，長期持有運營的現(xiàn)金流為負，不能支付利息成本，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化很困難。

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