這邊廂,開發(fā)商踴躍購地,多個城市再現(xiàn)“地王”,業(yè)內(nèi)直呼地價泡沫吹大;那邊廂,三四年前的“地王”項目紛紛以高端豪宅的面貌入市,開發(fā)商坦言豪宅競爭加劇。18日,保利地產(chǎn)以54.5億元的價格競得上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元的A-03-11地塊,溢價率達(dá)296%,折合樓板價43607元/平方米。上周,世茂集團(tuán)以88億元,115%溢價率競得南京建鄴區(qū)河西北部江東5號的2016G1地塊。業(yè)內(nèi)人士表示,地價上漲一方面反映了業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)回暖的看好,但另一方面,樓市后期暗藏調(diào)整風(fēng)險。

豪宅市場競爭加劇

融創(chuàng)中國2013年拿下的北京地王項目近日入市,融創(chuàng)中國北京公司副總經(jīng)理樓艷青表示,5月周認(rèn)購超過5億元,比預(yù)期要好。

2013年9月,融創(chuàng)中國以21億元總價、外加異地建設(shè)27.8萬平方米醫(yī)院面積的條件摘得東三環(huán)農(nóng)展館地塊,樓面單價為7.3萬元/平方米。該地王項目被命名為“北京壹號院”。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示,北京壹號院7號樓在售,批準(zhǔn)銷售套數(shù)51套,預(yù)售均價16萬元/平方米,目前已有12套簽約。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌說,由于地價太貴,北京很多項目都“被豪宅”。很多北京、上海的開發(fā)商之所以遲遲沒有入市,就是因為一旦入市就有可能虧本。他認(rèn)為,現(xiàn)在很多一線城市的項目利潤空間比較小,尤其是地王,所以對項目開發(fā)要求非常高。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策表示,地王入市,一般都會對整體樓市有正向促進(jìn)作用,相當(dāng)于提升了項目價格預(yù)期,但是如果市場遇冷,開發(fā)商推盤不受客戶待見,則開發(fā)商也面臨高位被套風(fēng)險。

很多地王現(xiàn)象在今年市場較好的情況下,僥幸解套。研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,比如上海大寧部分高端住宅項目,基本上是盈虧平衡點(diǎn)。另外,今年地王現(xiàn)象中,需要警惕的是,明年盲目抬高價格可能會引起各類政策打壓。價格上漲太猛,容易引起市場不穩(wěn)定因素的增加,所以明年產(chǎn)品定價方面會有一定的難處。

研究報告認(rèn)為,在行業(yè)結(jié)構(gòu)性過剩、城市市場加劇分化的時代,每一個城市甚至區(qū)域的市場瞬息萬變,每一個項目操盤者想法和能力都不同,較終使得每一幅地王的“錢景”都充滿不確定性?！暗赝酢笔杖肽抑?開發(fā)商則需頂住壓力,在項目定位、產(chǎn)品設(shè)計、銷售推廣、社區(qū)服務(wù)等所有后繼環(huán)節(jié)應(yīng)盡可能化解之前“沖動”的后果,較終形成一個良性循環(huán)的閉環(huán)。

孫宏斌表示,豪宅項目的運(yùn)營難度也很大,競爭很激烈,單套總價3000萬元以上的項目,購房群體的選擇空間也很大,幾乎可以在全世界選擇,融創(chuàng)中國開發(fā)“北京壹號院”用了三年時間,就是出于應(yīng)對頂豪市場的激烈競爭。

“之前很多開發(fā)商扎堆去二線城市的時候,我們堅守北京和上海,今年開發(fā)商回到北京上海等一線城市的時候,我們已經(jīng)提前在熱點(diǎn)二線市場布局了?！睂O宏斌表示,今年一季度,融創(chuàng)中國完成合約銷售額250.9億元,完成近三分之一的全年銷售目標(biāo)。同時,也對完成今年的目標(biāo)很有信心,決勝策略之一便是對土地市場的正確判斷。

土地市場持續(xù)升溫

近期,不僅僅是北京、上海等一線城市,南京、合肥等二線城市的土地市場也在快速升溫。

對于房企在一線城市高價拿地的現(xiàn)象,劉策認(rèn)為,這意味著一線城市土地爭奪進(jìn)入白熱化狀態(tài),將引來行業(yè)新的洗牌。未來一線城市準(zhǔn)入門檻將越來越高,行業(yè)競爭格局可能會被重塑。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,“地王”現(xiàn)象背后有四個因素:一是部分地方政府有意識地進(jìn)行供地,這時房企拿地較積極,也容易因為政府的“饑餓營銷”策略而報高價;二是房企銷售業(yè)績不錯,資金面比預(yù)期好,因而拿地會更積極;三是此類區(qū)域后續(xù)投資價值依然被看好,房企拿地更有底氣;四是積極補(bǔ)倉的需求,此類城市庫存規(guī)模已經(jīng)不足,拿地本身沒有太多問題。但房企思路基本一致,所以會抬高價格。

研究報告指出,2015年以來,行業(yè)信貸面持續(xù)趨寬,銷售持續(xù)向好,熱點(diǎn)城市庫存量一路走低,使得一二線城市土地市場熱度一再升溫。2016年年初以來,熱點(diǎn)城市總價、單價“地王”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到72幅之多。

過去地王現(xiàn)象出現(xiàn),更多是一種狂熱的拿地模式。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“今年的地王是房企回歸一二線城市驅(qū)動使然。另外,過去的地王主要是市區(qū)高溢價土地出讓的現(xiàn)象,而現(xiàn)在很多地王,越來越趨于郊區(qū)化,反映了房企拿地策略和項目定位思路的轉(zhuǎn)變?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)說,新地王帶來了后續(xù)豪宅產(chǎn)品集中入市的可能,這也使得后續(xù)房產(chǎn)價格依然會有繼續(xù)上漲的可能。但如果此類高端產(chǎn)品沒有差異性競爭策略,并且后續(xù)整個房地產(chǎn)周期步入降溫通道,則風(fēng)險會較大。

地王頻現(xiàn)警示風(fēng)險

研究高端分析師楊科偉表示,與往年不同的是,2016年總價地王更多出現(xiàn)在二三線城市,并且大多溢價率較高,綜合考量投資機(jī)會和房價上漲速度,資金實(shí)力雄厚的企業(yè)也越來越多愿意在二線城市投資。2016年二線城市地王集中迸發(fā)、數(shù)量較多,“三高”地塊占比均超過七成,其中南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市更是地王頻出,幾乎“逢拍必地王”。

南京中原地產(chǎn)研究經(jīng)理何智杰表示,在此輪樓市調(diào)整周期內(nèi),政府一直沒有放寬對一線城市的政策,三四線城市庫存大、銷售難,這也使得開發(fā)商望而卻步,這就導(dǎo)致熱點(diǎn)的二線城市成為開發(fā)商進(jìn)駐的焦點(diǎn)。作為南京而言,規(guī)劃起點(diǎn)高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快,房地產(chǎn)市場健康,因此大量開發(fā)商涌入南京爭搶土地,推動南京地價飛速上揚(yáng),從而出現(xiàn)地價高過房價的逆市場現(xiàn)象,這就影響了潛在購房者對樓市價格的預(yù)期,從而導(dǎo)致樓市出現(xiàn)搶房潮。

研究報告認(rèn)為,除了一線城市限購以及二線城市發(fā)展?jié)摿薮笠酝?土地供應(yīng)量的差異也是原因之一。一線城市新增城市建設(shè)用地的難度較大,二線城市邊界仍在快速擴(kuò)張,土地供應(yīng)充裕。此外,南京、蘇州、武漢等熱點(diǎn)城市產(chǎn)品線還相對單一,高品質(zhì)產(chǎn)品也有著差異化生存空間。

劉策表示,行業(yè)發(fā)展已經(jīng)從“攤大餅”的發(fā)展模式向“擴(kuò)縱深”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,因此,一二線城市成為各房企的主戰(zhàn)場不足為奇,而地價房價會有傳導(dǎo)現(xiàn)象,當(dāng)房企在一線城市拿不到地,自然會將轉(zhuǎn)向次好的一線非核心區(qū)域或者二線城市,而在一二線城市的拿地數(shù)量、時間和成本,直接決定開發(fā)商未來幾年的發(fā)展走向。

但嚴(yán)躍進(jìn)也表示了擔(dān)憂,當(dāng)下二線城市樓市存有很大的風(fēng)險點(diǎn)。由于二線城市市場交易持續(xù)火熱,使得房企持續(xù)看好。但是此類城市后續(xù)政策可能會收緊,這和全國市場有所不同。此類地塊價格持續(xù)上漲,可能引起財務(wù)費(fèi)用居高不下的風(fēng)險。

楊科偉認(rèn)為,一線城市的總價地王,房企在溢價率上表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎,一方面是由于限制條件較多,另一方面是“頂豪”項目價格進(jìn)入滯漲期,未來銷售不容樂觀。孫宏斌同樣認(rèn)為,當(dāng)前國內(nèi)部分城市土地市場過熱,已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險。

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