今年央行降了好幾次基準(zhǔn)利率，對要購房的小伙伴們是一個好消息。小巴的朋友較近就打算購他人生中的套房，綜合各方面的條件之后他決定在一個前幾年開盤的次新房樓盤購一套二手房。于是問題來了，購二手房往往要通過中介機構(gòu)，過程很復(fù)雜，為了不吃大虧，小巴決定替他請教理財老師。

老師：你這位朋友套房子就選擇二手房，還是蠻有想法的。很多年輕人，在支付能力允許的情況下，一般會選擇購新房而不考慮二手房。

小巴：這就是老師你的功勞啦，你以前給我講過一套購房達人選擇房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，我一直記著，還常常跟朋友們分享呢。

老師:不錯，對我們普通老百姓來說，住宅可能是我們這輩子的一項支出或者投資了。我以前說過在住宅投資上，有三項標(biāo)準(zhǔn)是較重要的，你可以回顧一下。

同等價位上，如果二手房比較符合保值的標(biāo)準(zhǔn)，那也是一個很不錯的選擇。尤其是一些早年純做投資用的毛坯二手房，裝修時免去了先拆再裝的麻煩，是非常不錯的。

小巴:不過據(jù)我所知，購二手房的問題就是信息不透明，一方面是不清楚房源到底有沒有，另一方面流程特別復(fù)雜，還有各種雜七雜八的費用，總是讓人搞不清楚。

老師:確實如此，這些擔(dān)心不是多余的。二手房購賣里，怎么和中介打交道其實是一門“藝術(shù)”。你得明白哪些事情是需要我們自己完成，哪些服務(wù)是他們可以提供的，這樣才能“利用”或者說“管理”好他們。我們可以用這三條原則來作為引導(dǎo)。

原則一 至少從三個來源了解同一房產(chǎn)信息

老師:，是別指望天上掉餡餅。在網(wǎng)上甚至中介門店的門口，我們往往會看到很多非常便宜的房子，基本上全是掛出來吸引眼球的，實際上就算有肯定也一早被人搶走了。

小巴:那我們從哪里了解房源比較好？

老師:你參考我之前告訴你的標(biāo)準(zhǔn)，做了功課后，大概就知道哪些小區(qū)比較好。當(dāng)你確定了幾個特定的對象，其實還是容易找的。較直接就是去小區(qū)附近的線下中介機構(gòu)，一般都有多家不同機構(gòu)，讓他們帶你去一套套看。此外還有一些二手房交易的手機App，是希望做“真實房源”的。我的建議是至少從三個不同來源了解同一套房子，或者同一個小區(qū)的情況。

小巴:這樣就可以兼聽則明？

老師:不錯，這樣一趟下來，整體的價格情況也就基本摸清了。當(dāng)然，如果看中的是少有代理，就是另當(dāng)別論了。

原則二 和中介談總價不談轉(zhuǎn)讓價

老師:，是價格打包原則。現(xiàn)在中介的做法，一般是先帶你看房子，你覺得房子ok了，就找房東談轉(zhuǎn)讓價，較后再來談各種費用。這樣其實你比較被動，因為除了轉(zhuǎn)讓價格，還有各種費用，很多人到較后才發(fā)現(xiàn)自己要出的錢比預(yù)計的多不少。

小巴:那應(yīng)該怎么做呢？

老師:簡單，分清主次，各個擊破就行。在房東的原價基礎(chǔ)上，讓中介把所有要支付的錢列成一張表，匯總成打包價格。這樣你就知道哪些是有彈性可以談的，哪些是規(guī)定不能改的。

小巴:除了轉(zhuǎn)讓費，還有哪些費用，老師你不如給我簡單講一講吧。

老師:一次房產(chǎn)交易，除了房東轉(zhuǎn)讓的價格之外，還有交給政府的稅費、以及給中介和其他附屬機構(gòu)的各種費用。具體的項目你直接上網(wǎng)搜就行了。不過除了稅費，其他方面都是有彈性、可以談的。

小巴:比如說？

老師:你需要關(guān)注的只有兩項，一項是評估費，一項是中介費。

評估我知道，是辦理銀行按揭貸款的時候需要的一份材料，簡單說就是讓銀行知道這個房子價值

小巴:這么多錢，才會給你發(fā)放房貸貸款。

老師:不錯，理論上這個錢不應(yīng)該購方出，不過實際上還是購方出錢請評估單位出具這樣一份報告。事實上，中國房產(chǎn)市場的總體價格還算透明，評估機構(gòu)的作用其實很有限。但是很多中介機構(gòu)有合作的評估單位，也許會報一個較高的評估費，如果你提出來應(yīng)該會給你降，不提出來也就吃虧了。我見過有單位報一萬的，但你只要提出來，基本上都能降到一兩千。

小巴:那中介費呢？

老師:中介費方面，你就明確一點，除非是房東給某一家中介少有代理銷售的，其他的情況下你就這家不行換一家，肯定可以往下壓。比如杭州，很多時候中介會報一個3%的中介費率，其實是可以談到1.5%甚至以下的。當(dāng)你掌握的信息和中介一樣多的時候，他就很難向你開口要高價中介費用了。

小巴:也對，其實到這里為止中介也就是一個信息中介。現(xiàn)在中介這么多，還有一些房產(chǎn)交易App直接跳過了中介，中介的價值就小很多了。那為什么不再壓低一點呢？

老師:這就是我說的第三個方面，中介的價值，其實不再是信息中介，而是一份服務(wù)了。

原則三 和房東談轉(zhuǎn)讓價 中介做緩沖

小巴:我明白。整個交易過程，較麻煩的是和房東談價格。這是一個零和游戲，一方多了另一方就少了，很多時候是各讓一步。所以，怎么各讓一步皆大歡喜，就是中介“耍嘴皮”的時候了。

老師:中介的價值其實就在于“撮合”。二手房都是一房一價，你就算了解了同一個小區(qū)其他房子的轉(zhuǎn)讓價格，要說服房東給你降也不容易，畢竟這相當(dāng)于從自己口袋里面掏錢，受氣、被罵也是常見。

小巴:這么說，某種程度上，中介的作用是把購賣雙方哄好，讓這個交易順利完成咯？所以老師你才強調(diào)，購房之前先做好功課，把幾項重要的標(biāo)準(zhǔn)都拿捏清楚，看準(zhǔn)了再去找，合適的時候讓個步。

老師:沒錯，選中之后，大概心里有一條底線，當(dāng)你的底線比較清楚的時候，中介再和另一方交涉。因為談價格較忌諱的是談定之后覺得價格高了反悔。

小巴:嗯，明白了，還是功課重要。那么談完價格之后的流程呢？

老師:價格談完，還有很多復(fù)雜手續(xù)，但大多是標(biāo)準(zhǔn)化的流程，有中介協(xié)助處理是大大節(jié)省了時間成本的。這些就是房產(chǎn)中介必須存在的理由，得把他們當(dāng)做提供服務(wù)、而不是提供信息的一方。當(dāng)然，他們的定價也就是服務(wù)費，不能太高，但是估計也低不了，畢竟他們是專業(yè)的，而且會越來越專業(yè)。

老師總結(jié)

購房子，較重要的是合適。目前二手房交易，中介還是少不了，但是我們需要“管理”好他們，明確我們的需求和底線：

1、至少從三個信息源了解信息，不管是中介機構(gòu)還是手機App。

2、談價格前，先確定匯總價格，再處理其中的彈性空間，中介費、評估費是重頭。

3、轉(zhuǎn)讓價讓中介幫著雙方撮合，砍價是一個“受氣”的任務(wù)，這是一項需要花錢的服務(wù)。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！