問(wèn)我祖先何處來(lái)，山西洪洞大槐樹(shù)。一直以來(lái)，中國(guó)的人口遷徙從未停止。

人口遷徙與房地產(chǎn)行業(yè)在不同城市間的發(fā)展規(guī)律，由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失與滯遲難以得到準(zhǔn)確的詮釋。

在移動(dòng)互聯(lián)高速發(fā)展的大數(shù)據(jù)時(shí)代，全國(guó)各個(gè)省市區(qū)域之間的人口流動(dòng)脈絡(luò)也越來(lái)越清晰。

中信建投房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的一份研究報(bào)告顯示，從2000年以來(lái)，我們的人口再分布出現(xiàn)了空間不均衡性與聚集性的趨勢(shì)，人口密度降低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道單元數(shù)量遠(yuǎn)高于增加數(shù)量。

遷徙的“人口紅利”

依據(jù)人口遷徙規(guī)律，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流也經(jīng)歷了從一線城市到二三四線城市，再向一線城市的回流。

2015年春節(jié)期間，騰訊公司對(duì)中國(guó)春運(yùn)人群出行情況進(jìn)行了一次可視化的呈現(xiàn)，通過(guò)大數(shù)據(jù)遷徙圖可以看到，2015年春節(jié)期間，中國(guó)五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。五大遷出城市，正是中國(guó)人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。

人口遷徙是主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心要素，人口遷徙的集聚效應(yīng)也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分化。

北京、上海、杭州等服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市往往依托于金融、文化創(chuàng)意、物流、軟件互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)鏈而穩(wěn)步發(fā)展，吸納大量人口流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。

以深圳為例，常住人口在2000年至2013年間增長(zhǎng)了362萬(wàn)，目前深圳的常住人口中外來(lái)人口占7成多，這是深圳房?jī)r(jià)在近年飆漲的主要助力。

中信建投房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的一位研究員認(rèn)為，過(guò)去十年?yáng)|部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為領(lǐng)跑，市場(chǎng)成熟度以及土地開(kāi)發(fā)成本皆較高，而隨著商品房市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商逐步將市場(chǎng)拓展至成熟度較低的中西部地區(qū)，但由于這些城市大部分為人口凈流出城市，在頭批剛性需求被滿(mǎn)足后，市場(chǎng)后續(xù)乏力的效應(yīng)開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，“這也證明，追求人口凈流入的城市是尋求房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的先進(jìn)路徑”。

然而，一線城市的生活成本不斷增加，特別是房?jī)r(jià)上漲讓很多工薪高不可攀。而這些人由于多年的積累手中有一部分閑置資金，則選擇在家鄉(xiāng)購(gòu)置房產(chǎn)。包括很多一線城市已經(jīng)置業(yè)的人群也有在家鄉(xiāng)置業(yè)的需求，如給父母在縣城或市區(qū)購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)。

此外，從人口遷徙角度講，個(gè)別城市隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)外出人員回流的趨勢(shì)。在多種因素影響下，近兩年返鄉(xiāng)置業(yè)需求不斷增加。

回流的救命稻草

三四線樓市在今年國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)刺激政策之后，仍然難有起色。供需矛盾的危機(jī)難以在短時(shí)間內(nèi)解決。作為三四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，竭力挖掘購(gòu)購(gòu)需求是重中之重。

而每年的“十一”和春節(jié)長(zhǎng)假期間，則成為重要的去化時(shí)機(jī)。“外面的世界很精彩，外面的房?jī)r(jià)很無(wú)奈，歡迎回家！”“回鄉(xiāng)購(gòu)套房，孝敬咱爹娘?！薄鞍坠蔷靼埠澳慊丶屹?gòu)房?！薄獜倪@些經(jīng)典廣告語(yǔ)中可以看出，區(qū)域開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)實(shí)與無(wú)奈。

陳先生是重慶人，在北京拼搏了四年多，去年，由于妻子懷上二胎，他帶著妻子和孩子回到了重慶某縣城發(fā)展。準(zhǔn)備將位于北京周邊所購(gòu)購(gòu)的房子賣(mài)掉在重慶縣城購(gòu)房。同樣，一位在北京已經(jīng)購(gòu)房的秦女士準(zhǔn)備在東北的家鄉(xiāng)縣城購(gòu)一套房，主要用于給父母居住，方便養(yǎng)老。

這樣的案例不在少數(shù)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，縣城的房地產(chǎn)以及一些熱點(diǎn)二三線城市在返鄉(xiāng)置業(yè)需求中都有一定的優(yōu)勢(shì)。

中信建投研究員認(rèn)為，如何在接下來(lái)的10年中選對(duì)城市，掌握剩余人口紅利，將是房企面臨的主要問(wèn)題。一些典型的省市在人口輸出同時(shí)，也出現(xiàn)了外遷人口的返遷潮。據(jù)中信建投數(shù)據(jù)，東三省、內(nèi)蒙古、江西、湖南、四川、安徽等省份地區(qū)城鎮(zhèn)化水平處于全國(guó)中位數(shù)，雖然過(guò)去十年人口遷出現(xiàn)象非常明顯，大部分都是中部人口輸出地，尤其是農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人口，但是自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城鎮(zhèn)化特色也吸引了省內(nèi)城鄉(xiāng)遷移以及外出人口回流。

“現(xiàn)在是返鄉(xiāng)置業(yè)不是返鄉(xiāng)就業(yè)，很多在一線工作的人難有實(shí)力在一線城市購(gòu)房，而錢(qián)放著也是貶值，還不如在老家購(gòu)房。這種需求越來(lái)越多?！敝袊?guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)合會(huì)主席陳寶存認(rèn)為，一線城市很難消化大規(guī)模人口的涌入，人口會(huì)慢慢向二線城市聚集。房企也充分重視這個(gè)市場(chǎng)，在這些城市也在爭(zhēng)奪土地。主要原因是人口流動(dòng)趨向于二線城市。省會(huì)以下的地級(jí)市目前還看不到這個(gè)跡象。返鄉(xiāng)置業(yè)潮對(duì)城市具有可持續(xù)性，但對(duì)于非省會(huì)非城市跡象不會(huì)特別明顯，因?yàn)檫@些需求很大程度上只是給父母解決住房升級(jí)問(wèn)題。 

某咨詢(xún)研究總監(jiān)則表示，三四線樓市面臨兩個(gè)根本問(wèn)題。一個(gè)是過(guò)去一段時(shí)期內(nèi)土地供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求，人口吸附效應(yīng)不是很強(qiáng)，背后是產(chǎn)業(yè)吸附人口力量不強(qiáng)。這也是導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)今年沒(méi)有快速恢復(fù)的原因，返鄉(xiāng)置業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)確實(shí)每年年底會(huì)有一波小幅刺激。一些三四線城市包括縣城樓盤(pán)會(huì)打返鄉(xiāng)置業(yè)概念，但解決不了根本問(wèn)題。主要還是產(chǎn)業(yè)吸附以及供應(yīng)量的問(wèn)題。而盡管放開(kāi)了公積金異地互貸，也僅僅以省內(nèi)的互貸為主，跨省實(shí)施還很難落地，支撐返鄉(xiāng)置業(yè)需求也有難度。

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