“十一的樓市靜悄悄?！币晃?的房地產(chǎn)營銷人士感嘆道。

    黃金時代的“十一黃金周”在白銀時代里漸漸失色，黃金時代里，越是節(jié)假日，涉及到房地產(chǎn)營銷的所有人員越忙得人仰馬翻，而今年，悠閑自在多了。打開朋友圈就會看到，不少地產(chǎn)營銷線的負責(zé)人散落在世界各地的美景里，悠然自得。

    事實上，十一黃金周失色僅僅是今年金九銀十的一個縮影，整體來看，傳統(tǒng)的收成季節(jié)金九銀十今年褪色不少。在淡季不淡的白銀年代里，不少開發(fā)商已經(jīng)“收過好幾茬糧食”,“收成”基本有保障，而拿地越發(fā)困難的情況下，房企并不著急出貨。面對著蹦著也夠不著的豪宅價格，剛需人群也不著急購房。

    供需雙向疲軟，使得剛剛過去的十一黃金周，一點也不黃金，金九銀十褪色明顯。

    但在上述 房地產(chǎn)營銷人士看來，如此現(xiàn)象并不代表樓市崩潰了，而正是未來地產(chǎn)營銷的新趨勢。

    □現(xiàn)象  

    房產(chǎn)公司度假忙

    對于房地產(chǎn)從業(yè)人員來說，今年十一黃金周的特點是：不熱鬧。往年每到此時的大規(guī)模推盤，各售樓處都有五花八門的促銷活動，今年都較為罕見。

    記者調(diào)查了多個樓盤發(fā)現(xiàn)，銷售進度和售價和平時并沒有太大區(qū)別。而打開朋友圈，多數(shù)從事房產(chǎn)營銷工作的朋友都在各地游玩，其中不乏品牌房企的營銷總監(jiān)。

    “沒有大型活動，都是一些暖場的小活動，畫個畫啊之類的，不是一線的銷售人員都放假了?！蹦撤科髢?nèi)部人士告訴記者。

    記者在通州某樓盤的售樓處看到，只有幾個做手工的小活動?！皼]什么活動，也沒有特別的優(yōu)惠?！变N售人員介紹稱。

    對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，進入四季度，開發(fā)商加速去化的訴求確實有所減弱，主要原因在于今年二、三季度市場旺銷期中，諸多房企都已完成全國的銷售任務(wù)，因此在往年長假期間房企通常的大力促銷現(xiàn)象在今年較少出現(xiàn)。特別是北京地價高企、競爭激烈，房企拿地的困難程度不斷增加，面粉貴過面包的現(xiàn)象頻頻發(fā)生，如果房企將手中持有的地塊以相對低的價格快速消化，所獲得的銷售收入再在同一區(qū)域拿地的可能性幾近為零。在這樣的市場現(xiàn)狀下，拿地早的項目的土地成本優(yōu)勢越發(fā)突出，房企惜售心態(tài)之下，普遍持以放緩?fù)票P、深耕產(chǎn)品、提高利潤率的操盤策略。所以，在十一長假期間，開發(fā)商對項目銷量沒有要求，再加上市場轉(zhuǎn)冷，看房客戶減少，一些業(yè)務(wù)員因此放假旅游，度過一個真正的假期。

    供應(yīng)逐月下滑

    從供應(yīng)情況來看，2015“十一”長假期間(10.01-10.07)北京商品住宅市場僅麗景長安與華潤悅景灣兩個項目入市，與9月較后一周持平。兩個項目共新增住宅產(chǎn)品180套，預(yù)售許可面積2.3萬平方米，相比9月較后一周分別減少80%、50%。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，需求關(guān)注點的轉(zhuǎn)移使得假期集中開盤供應(yīng)的現(xiàn)象已基本消失，而從歷年“十一”期間開盤情況來看，今年與去年住宅供應(yīng)成為同期供應(yīng)低谷。任啟鑫認為，這與北京住宅供應(yīng)與潛在供應(yīng)不斷減少的大背景不無相關(guān)。隨著北京可開發(fā)土地的不斷減少，可供轉(zhuǎn)化的住宅項目也將持續(xù)減少，另外再加上受到政策影響近兩年房企制定的銷售目標(biāo)較低，因此進入10月份之后房企入市意愿并未有突出表現(xiàn)。而受到“十一”開局的影響，預(yù)計10月份北京住宅供應(yīng)與成交均難以出現(xiàn)太大突破。

    事實上，自今年8月單月北京樓市供應(yīng)達到頂峰以來，隨后幾個月市場供應(yīng)一直處于下滑局面。8月北京住宅市場開盤項目個數(shù)已達到37個，這一數(shù)量也創(chuàng)造了15個月來的入市項目量新高。在8月開盤項目個數(shù)達到37個的年度高峰之后，“金九銀十”未能突破這一水平。

    根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年9月，北京商品住宅市場共有29個項目入市，相比8月同期減少了7個，扣除自住房后新增供應(yīng)3910套，環(huán)比上月同期減少12%，

    來自鏈家地產(chǎn)報告顯示，供應(yīng)方面，截至目前10月尚無期房住宅項目入市，考慮到多數(shù)需求會受節(jié)假日影響推遲入市，一般來說10月上旬鮮有項目入市，預(yù)計中下旬供應(yīng)或?qū)⒂瓉砀叻濉?月新房市場以“平淡”收尾，目前來看在假期的影響下，“銀十”的市場成交或?qū)⒌陀陬A(yù)期，與9月相比也難有大幅度的上漲。

    需求再現(xiàn)觀望

    “聽說較近房子又不好賣了是嗎?那我想購個緊靠學(xué)校的小區(qū)的計劃是不是要再等等?”已經(jīng)有一套房子，準(zhǔn)備給兒子購緊靠學(xué)校的小區(qū)的劉先生(化名)再度陷入糾結(jié)。而在之前的兩個月里，劉先生已經(jīng)先后看了多個房子，但一直覺得價格并不理想。

    “一方面，孩子還小，我也不太著急，今年能購上較好，購不上就再等等，免得購?fù)杲祪r了。另外一方面，我又怕房價再漲。這是主要糾結(jié)的地方?！眲⑾壬嬖V記者。

    和劉先生一樣陷入觀望的還有小王(化名)，眼看就要結(jié)婚了，遲遲購不上房子，用小王的話說，“天天看房，就是購不起啊?！?/p>

    據(jù)小王介紹，城區(qū)的二手房、大興和通州的新房都看過，基本都購不起，如果勉強購，也只能去郊區(qū)，頭付還要借不少?！爱?dāng)時我都差點購了，一時沒沖動起來，現(xiàn)在看看市場有點疲軟，我又沒底氣購了?！?/p>

    而在和家人反復(fù)商量一個月之后，李小姐和男朋友近日交上了定金。李小姐表示，他們購的是剛需的房子，頭付不到50萬，雖然上班遠一點，但負擔(dān)會輕不少。

    “我們也糾結(jié)了一段時間，主要是看不清楚以后的情況，現(xiàn)在購怕跌，現(xiàn)在不購怕漲，后來想想，不能兩全，就先購吧?！?/p>

    “近期成交量減少與需求減弱有直接關(guān)系?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)其介紹，3·30新政以來一系列利好政策對樓市的刺激效應(yīng)逐步減弱，雖然近期有降息和公積金進一步調(diào)低頭付比例等利好政策，但對于購購標(biāo)的物更偏中高端和中高價位的置業(yè)升級的改善型購房家庭來說，作用微乎其微。

    智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，從央行的數(shù)據(jù)調(diào)查能看出，很大一部分購房者認為房價會走持平的趨勢，所以購房方面不會刻意加快節(jié)奏。另外，部分城市房價偏高，也一定程度上妨礙了購房者的積極入市。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，如果沒有更有力的利好政策出臺，比如適度放松限購，降低交易環(huán)節(jié)稅費，提高公積金貸款上限等，在中等價位的新房供應(yīng)持續(xù)低迷的情況下，北京樓市的降溫勢頭或?qū)⒃谒募径瘸掷m(xù)。

    二手房不溫不火

    “看房量還行，但是成交和普通的一周成交量差不多，我們門店十一期間成交了兩套，和之前一周的成交量一樣?！蔽骷t門某中介機構(gòu)的經(jīng)紀人介紹稱。

    上述經(jīng)紀人表示，他本來對十一是抱有期望的，“國慶期間我也帶了不少組客戶，但都沒有成交，之前市場好，房價已經(jīng)漲上來了，業(yè)主不愿意讓價，購方也不那么迫切，所以基本上都黃了?！?/p>

    10月3日，記者在通州北苑附近的中介門店里咨詢購賣情況時發(fā)現(xiàn)，除了記者一行人以外，并沒有其他的顧客。

    事實上，今年的市場在中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉眼中，更多是政策市場，每次政策強刺激后，會影響部分需求進入市場。同時，豪宅化明顯，在目前的北京市場，商品房主流成交總價已經(jīng)達到了350萬，二手房也超過300萬，整體已經(jīng)進入了改善領(lǐng)域，這種情況下，市場成交量難以明顯放大。

    二手房信貸市場也未出現(xiàn)明顯起伏，據(jù)擔(dān)保公司“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從十一國慶房貸市場成交量來看，7天國慶假日期間，二手房貸款市場成交量環(huán)比節(jié)前表現(xiàn)平穩(wěn)。

    “偉嘉安捷”的專家指出，盡管處在“金九銀十”樓市旺季，但是成交量卻沒有出現(xiàn)明顯的上漲。頭先，十一期間大多數(shù)人安排出游旅行，或在京郊北京周邊看房咨詢，真正簽單購房的人并不多。其次，受到前期樓市成交旺盛的影響，城內(nèi)二手房源減少及業(yè)主掛牌價格逐漸上調(diào)，也讓部分購房人再次陷入觀望狀態(tài)，而且節(jié)假日期間的簽單量通常存在一定滯后性，導(dǎo)致了成交量和節(jié)前相比并沒有出現(xiàn)明顯的起伏。

    □分析

    原因1“假日效應(yīng)”已漸漸褪色

    隨著房地產(chǎn)市場數(shù)十年的快速發(fā)展，以及近年來保障性住房用地的擠壓，純商品住宅用地持續(xù)減少。潛在供應(yīng)減少，大量房企不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此今年來月度供應(yīng)一直難以突破，“金九”也不例外，而供應(yīng)的減少勢必會影響成交的走勢。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，近年來節(jié)假日樓市扎堆開盤成交的“假日效應(yīng)”已漸漸褪色，尤其是隨著近兩年節(jié)假日高速路暫停收費政策的實行，以及人們休閑生活理念的日益變化，假期出游成為越來越多人的選擇，因此十一長假期間的成交相比平時反而出現(xiàn)大幅下滑。

    從歷年十一成交情況來看，基本處于逐漸減少的趨勢，今年十一期間成交尚不足2008年的十分之一。任啟鑫認為，由于土地資源的限制，北京商品住宅市場已度過快速增長期，進入相對平穩(wěn)的階段，在自住型商品房的擠壓下，北京純商住宅的二元分化現(xiàn)象愈發(fā)突出，剛需量減、高端量增的市場特征下，將使得未來整體樓市的成交量不會再出現(xiàn)爆發(fā)式增長，因此十一長假期間也難以出現(xiàn)太大的成交突破。

    原因2  目標(biāo)提前完成不急賣

    “‘金九銀十’市場成交下降，并不意味著項目銷售不理想，實際情況剛好相反?！北本┠撤科鬆I銷負責(zé)人表示，今年5-8

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