全國其他三四線城市的開發(fā)貸都停了，唯獨海南沒有;今年1~7月份，海南的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速名列全國，東部……

    很多還在泥潭中苦苦掙扎的三四線城市的地產(chǎn)人內(nèi)心或許有無數(shù)只草泥馬在奔騰——為什么是海南，一個優(yōu)衣庫開業(yè)都能引爆省會城市?？?必須申明，這事發(fā)生在北京三里屯事件之前哈)的地方，海南到底憑什么?

    我在5月份到海南考察過一次，盡管當時情況不容樂觀，但包括雅居樂、碧桂園、大華集團、恒迅、波波利、清瀾半島、觀瀾湖等在內(nèi)的一眾海南地產(chǎn)界大咖都十分看好海南樓市的前景。而且，較近融創(chuàng)等巨頭也紛紛殺往海南市場，讓當?shù)氐闹行∑髽I(yè)嚇出了一身冷汗。海南為什么這么火?與之類似的地方還有哪些?海南有什么地方是值得其他地方借鑒的?

    【半年度后海南樓市上演深V反轉(zhuǎn)】

    5月份，我在海南考察旅游地產(chǎn)期間，開發(fā)商們都表示日子比較艱難，那真的可以理解，因為一季度，夸張一點地說，海南的樓市可以用“哀鴻遍野”來形容。

    以?？跒槔?，為加速去化，開發(fā)商陷入了價格戰(zhàn)的紅海。一季度，?？诘纳唐贩砍山幻娣e上升了21.27%，但價格卻同比下滑了11.37%。西海岸更是進入了拼刺刀的階段，別墅、洋房根本賣不動，只能拼價格。綠地直接將單價打壓到了6999!

    僅從當月看，7月海南房屋銷售面積74.78萬平方米，增長23.0%，增幅比6月上升9.2個百分點;房屋銷售額63.97億元，增長25.5%，增幅比6月上升21.4個百分點。形勢可謂一片大好。

    這種深V反轉(zhuǎn)想必是很多三四線城市所艷羨的。然而，可惜，這樣的情形或許只有在海南以及與此類似的地方才能上演。因為，它有的，你都未必有。不服?!下面，我就給出N個讓你服的理由。

    【得天獨厚的海景資源，僅此一處】

    在海南期間，跟我對話的大咖們都會說一句話：海南樓市的潛力是被嚴重低估的，特別是?？凇⑷齺喌葨|部地區(qū)尤其如此。我表示認同，但覺得還需要較長時間，可是海南的投資開發(fā)數(shù)據(jù)很快就給了我答案。

    1~7月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資747.20億元，增長35.3%，增幅比一季度上升40.7個百分點，比全省房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增長高10.8個百分點。其中，?？谠鲩L92.1%、三亞增長40.8%!

    新開工面積606.73萬平方米，增長78.0%，增幅分別比中、西高122.8、97.8個百分點;東部地區(qū)房地產(chǎn)新開面積占比全省房地產(chǎn)新開面積總額的68.6%!

    房屋銷售面積376.99萬平方米，增長6.4%，增幅比中、西部地區(qū)分別高24.5、10個百分點;東部地區(qū)房屋銷售額452.85億元，增長4.8%，增幅比中、西地區(qū)分別高31.5、18.4個百分點!

    全中國只有一個海南島，是各位大咖認為海南島樓市被嚴重低估的核心論據(jù)，物以稀為貴嘛。這一點，或許可以從2014年海口市旅游接待的情況中得以管中窺豹。

    按照國際慣例，當一個國家的人均GDP達到5000美元以上時，即進入成熟的度假經(jīng)濟時期。2014年中國中國人均GDP已經(jīng)達到7575美元，若按照購購力平價，人均GDP約1.3萬美元。北京、上海、天津等7個省市更是已進入人均GDP“1萬美元俱樂部”。

    得天獨厚的海景資源，如果繼續(xù)完善服務，不斷創(chuàng)新，大家一定愿意到海南旅游、消費。一旦回歸正軌，海南的房子根本不夠賣。因此，過剩是短暫的，長期一定是稀缺的。這也是融創(chuàng)、恒大、保利等巨頭紛紛殺完海南市場的重要原因吧。

    【政府出臺各種政策極力吸引人口】

    我此前在多篇文章里面都提及，人口是是決定一個地方產(chǎn)業(yè)和樓市心衰的重要籌碼，當然產(chǎn)業(yè)與人口是一個正向的循環(huán)關(guān)系。

    典型的，東三省每年的人口凈流出為100萬左右，今年上半年，東北三省在全國GDP增速中墊底，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速亦是全國墊底。其中，遼寧上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速-22.06%(倒數(shù)第1)，黑龍江為-17.74%(倒數(shù)第2)。

    ?？谑薪y(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2013年底，?？诔Ｗ∪丝?17.11萬，戶籍人口163.23萬人;而2014年底的常住人口為220.07，戶籍人口165.31萬人。常住人口一年增長不到3萬，速度較慢。

    海南的開發(fā)商深刻認識到這一點，大華集團海南區(qū)副總經(jīng)理陳開強即透露，在2014年政府召集開發(fā)商商量對策時，開發(fā)商提出了要放開入戶政策，以導入人口的建議，被?？谑姓杉{。

    以前在?？谫徺徱惶?0平米以下的物業(yè)，只能放一個戶口，目前已經(jīng)調(diào)整為購購100萬以上的物業(yè)放4個戶口，而且西海岸還更加優(yōu)惠，可以放6個戶口。公積金貸款，較高可以貸到70萬，未來契稅等等都不排除會減免掉。海南的人口年齡整體偏年輕(如表2)，人口導入以后，剛需剛改的釋放，會推動整個?？跇鞘械膬r值回歸。 

    除購房入戶外，海南省起草的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的儲備政策》，從財政補貼、稅費減免、公積金支持等方面提出26條儲備政策，也十分給力。并且政府的政策逐步向經(jīng)營性的地產(chǎn)傾斜——拉動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才有更多的人愿意到海南工作并定居下來。

    【通過會展經(jīng)濟拉動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展】

    一個優(yōu)衣庫開業(yè)都能引爆省會城市海口，一方面說明整個海南還比較落后，另一方面也說明其巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

    海南的老城區(qū)不少已經(jīng)較舊，而且規(guī)劃并不盡合理，但是目前還遠沒有到舊城改造的階段。而新區(qū)，比如西海岸，則人氣還不足。

    當時打的前往大華錦繡海岸，越靠近項目，雖然沿途不斷閃現(xiàn)出一個個公交車站，人煙卻越來，內(nèi)心也能夠理解為什么多個出租車司機要拒載了，因為去了，回去的時候就拉不到客人了。至于公交車站，實在沒有看到有路過。

    房子建了很多，卻無人居住，核心的原因在于配套設(shè)施不夠齊備，周邊缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐。因此陳開強表示，大華項目一定要做商業(yè)等等的配套。

    ?？谡环矫嬖谖骱０锻晟苹A(chǔ)設(shè)施配套，另一方面希望通過會展經(jīng)濟(即給參展商給予補貼，吸引大型展會到?？诘鹊嘏e辦)聚集人氣，從而催化周邊產(chǎn)業(yè)的落地和成熟。

    我在海南期間深刻地感受到，住四的賓館只有三的服務，因此這一塊的潛力十分之大。政府通過催化產(chǎn)業(yè)，推動人口的區(qū)域流動是必由之路。

    【大力調(diào)整結(jié)構(gòu)，走中高端路線】

    地產(chǎn)占全省固定投資比例的大頭，而住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的大頭，這一直是海南樓市的巨大弊病。以住宅為主，產(chǎn)品相對單一，容易引發(fā)結(jié)構(gòu)性風險和季節(jié)性閑置等一系列問題。但目前，這種失衡的結(jié)構(gòu)正在逐漸改變。

    2014年海南省住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為78.4%，比2013年下降24.4個百分點;商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比重為75.8%，比2013年下降9個百分點，調(diào)結(jié)構(gòu)初顯成效。

    目前，政府繼續(xù)減少商品住房開發(fā)比重，鼓勵發(fā)展與旅游等產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)營性房地產(chǎn)，圍繞“長壽、生態(tài)、健康”，增加產(chǎn)權(quán)式、度假、商務等酒店產(chǎn)品，同時調(diào)整醫(yī)療、養(yǎng)老、商業(yè)、文化地產(chǎn)布局，走中高端的路線。在鼓勵經(jīng)營性房產(chǎn)發(fā)展方面，典型的舉措就是放寬對此類購房者的入戶政策。

    上半年旅游、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長71.4%，增速高于純住宅類房地產(chǎn)61.8個百分點。

    【堅定去庫存，政府支持開發(fā)商賣力】

    去庫存是2015年房地產(chǎn)行業(yè)的生死之戰(zhàn)，海南也不例外。相比其他地方，海南的銷售更加困難，因為90%左右的購房者來自于島外。5月初，位于?？谑袊Q(mào)城區(qū)位置的城市花園樓盤開盤兩年多來，總共銷售不到一半。

    為此，一方面政府大力支持，另一方面開發(fā)商也進行了各種創(chuàng)新，只為一個目標——賣賣賣!比如海口市有關(guān)負責人帶領(lǐng)海南各地樓盤出席北京春展交易會。比如通過O2O模式創(chuàng)新……

    海南O2O模式發(fā)展有以下幾個模式：

    1)房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站不斷轉(zhuǎn)型。房產(chǎn)直銷代替?zhèn)鹘y(tǒng)行業(yè)門戶，廣告為主的職能代替項目完成前期線上咨詢。網(wǎng)站通過宣傳組織看房團、看房消費報銷和團購優(yōu)惠等活動，把線上客戶帶入線下售樓處，進入更深程度的客戶體驗，并較終促使客戶線下成交。

    2)類似房地產(chǎn)分銷機構(gòu)組建的分銷網(wǎng)站。網(wǎng)站通過主動宣傳向客戶展示和推廣自己分銷的樓盤，并與客服進行在線交流，確定線下看房日，雙方達成一致成功成交。分銷點數(shù)是分銷網(wǎng)站作為線上和線下部分服務的回報。

    3)企業(yè)網(wǎng)站與線下活動互動較終線下成交。這種模式通過策劃線上線下項目活動，吸引客服線上了解，較終返回線下售樓處成交。此模式多數(shù)用于大型房地產(chǎn)企業(yè)或大型項目網(wǎng)站。

    除此之外，還有雅居樂通過發(fā)行灣幣、承包一座芒果山并命名為雅芒給客戶，組織各種興趣小組，嫁接互聯(lián)網(wǎng)金融等等各種各樣的創(chuàng)新，而這些還只是起步，有興趣的朋友可以回看已經(jīng)發(fā)布的相關(guān)內(nèi)容，這里不在一一贅述。

    【總結(jié)】

    二季度，海南省各市縣積極開展旅游促銷，提供保障服務，確保旅游淡季市場保持較快增長。上半年全省接待游客總?cè)藬?shù)同比增長11.1%，旅游總收入增長13.7%，增速均與一季度基本持平。這跟旅游地產(chǎn)有什么關(guān)系呢?關(guān)系可大了，因為海南省是無獨有偶的

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