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樓市新政三連發(fā) 業(yè)內人士表示大勢未定購房不急

  編輯:海南房產網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:中國經濟網(wǎng)  閱讀 639 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布樓市新政。此次新政的出臺經歷了一番周折,有媒體提前透露新政內容,說“30日相關部門要舉行發(fā)布 會”。奇怪的是,“相關部門”辟謠了,而“辟謠”之后,政策卻又出臺了。昨日A股房地產板塊漲幅超過4%,保利地產等10只個股漲停,那些先知先覺者又賺 了一筆。

  從純投資的角度來看,房產造富時代已經結束,未來將是股權造富的時代。但我們希望類似樓市新政這樣的“大事件”不要再被提前泄露,因為任何風吹草動都會引起股價波動,而這樣的信息不對稱,對于中小投資者難言公平。

  3月下旬,房地產行業(yè)迎來政策密集期。

  昨天下午,央行、住建部、銀監(jiān)會出臺樓市新政,二套房貸較低頭付比例降至四成。使用住房公積金貸款購購頭套普通自住房,較低頭付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,較低頭付30%。

  同,財政部發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》,明確個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。而幾天之前,國土部和住建部剛聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

  一周內連發(fā)房地產新政,維穩(wěn)樓市意圖十分明顯。但記者注意到,分析認為,從投資角度來看,房產造富時代已經終結,未來將是股權造富的時代,建議投資者不要去接“下落的刀”。

  房地產新政三連發(fā)

  實際上,上周末國土部和住建部發(fā)通知,要求各地有供、有限,合理安排住房和其用地供應規(guī)模。這個通知主要圍繞促進房地產用地結構調整而展開。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴記者,這實際上就是要求各地政府因地制宜,進行差別化調控。

  但這個政策顯然不夠解渴和過癮,有人將其比喻為一只救市的“襪子”而非“靴子”。沒想到只時隔3天,“靴子”就來了。

   按照三部委的新政,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購購普通自住房,較低頭付款比例調整為不 低于40%。上海房地產研究院副院長楊紅旭解讀稱,此項政策調整可以說是超預期,此前市場普遍預測二套房頭付比例降至五成,而受益的是購購二套房的群 體。

  就財政部營業(yè)稅“5改2”的新政,偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉說,盡管之前的二手房交易中營業(yè)稅往往被轉嫁給購房人,但“5改2”之后,部分房屋的營業(yè)稅得到了免除,購房人的交易負擔將下降,這會促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

  改善性需求明顯受益

   從新推出的這三個房地產新政來看,改善性需求正成為決策層穩(wěn)樓市的關鍵棋子。胡景暉表示,從三部委聯(lián)合下發(fā)的通知核心內容看,本次新政利好的是已經 擁有一套住房、亟需改善但同時購購力相對欠缺的合理改善型人群。新政將促進改善型業(yè)主賣掉城中的中小戶型,對于不愿去郊區(qū)購房的頭次置業(yè)者來說是明顯利 好,因為有更多的中小戶型房源可供選擇。

  交行分析師夏丹告訴記者,二手房交易營業(yè)稅由“滿五先進”跳過2009年前曾實行的“滿三先進”,直接調整至“滿二先進”。由此可見相關部門對于支持改善購房要求的響應之迅速,態(tài)度之堅決。

  夏還指出,財稅部門的政策調整能釋放出一批存量房源,有利于提升房屋流轉速度,增進市場交易活躍度,同時也能一定程度上緩解熱銷地區(qū)房屋供給緊張的局面。

  胡景暉說,“5改2”政策的受益者是購房人,對于很多人來說,不用承擔以前要被業(yè)主轉嫁的營業(yè)稅了,降低其購房成本。

  招商證券報告認為,較新經濟數(shù)據(jù)顯示經濟下行和就業(yè)壓力仍然比較大,政策需要做出響應。二套房較低頭付的調整有助于進一步釋放剛性需求,籍此穩(wěn)定房地產投資和家庭部門的消費意愿,從而推動總需求企穩(wěn)回升。

  恐難改樓市大趨勢


   中原地產發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,截至3月29日,全國主要54城市成交快速復蘇,成交量已經達到了20.02萬套?!邦A計在較后兩天月末成交影響下,54城市3 月成交量將與2014年3月的21.6萬套持平,但相比2015年2月份的12.6萬套出現(xiàn)環(huán)比大幅上漲?!敝性禺a研究總監(jiān)張大偉說道。

  此次抓住改善性需求的策略也被業(yè)界贊同。常務副院長黃瑜此前表示,從人口結構上來分析,改善性的需求在2016年以后會逐步加大,2020年的時候以改善性需求為主。

  摩根大通報告稱,未來更多利好樓市政策可期,比如金融政策放松,4月有可能出現(xiàn)50個基點的存款準備金率下調和一次利率下調。這將使得購房者的門檻進一步降低。

  一周內連發(fā)三新政,會不會對樓市造成過度刺激?胡景暉說,一系列政策依然無法從根本上扭轉房地產市場趨冷的大趨勢,未來樓市“量價齊升”的情況將不會再出現(xiàn),“量增價穩(wěn)”將成為2015樓市新常態(tài)。

   民生證券給出的幾點理由包括:即便短期房價企穩(wěn)回升,未來房產在居民資產配置中的比例也將系統(tǒng)性下降;利率市場化背景下,銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下 降;已經放棄了2003年確立的將房地產作為支柱產業(yè)的思路,新思路是雙軌制,政府負責保低端,其他的交給市場決定。

《《《

2008年以來房貸政策變化

2008年:住房貸款利率下限擴大為基準利率0.7倍

2009年:頭付款比例調整到30%及以上,貸款利率不能低于基準利率1.1倍

2010年:非改善二套房頭付比例較低40%

2011年:國八條出臺,“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級

2012年:二套房頭付比例改為60%,央行兩次降準

2013年:“新國五條”頒布,出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅

2014年:限購逐步松綁,調整頭套房認定標準

2015年:二套房貸款較低頭付比例降至四成


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