近年樓市中，剛需依然是解決樓市庫(kù)存的中堅(jiān)力量，而如今80后一代人的不斷成熟以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷穩(wěn)固。“80后購(gòu)房時(shí)代”已然來(lái)臨，但記者在隨機(jī)采訪80后置業(yè)者中也發(fā)現(xiàn)，80后只顧眼前資金，忽視了長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，這年頭攢錢不容易，購(gòu)房三思后再下單才是正道。

　　記者把購(gòu)房過(guò)程分成4大步驟，并就每步可能出現(xiàn)的誤區(qū)逐一提醒。

　　步驟1：購(gòu)房要定位明確

　　誤區(qū)：只顧眼前狀況忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

　　家住咸陽(yáng)彩虹老區(qū)的徐先生今年30多歲，去年10月當(dāng)了父親，現(xiàn)在一直與父親住在二居的房子里，現(xiàn)在家里添人進(jìn)口，較近也在為換房奔波。據(jù)他說(shuō)，除了房間尺寸偏小，小區(qū)配套落后也成為驅(qū)動(dòng)他們換房的理由。
　
　　市場(chǎng)趨勢(shì)：換房看配套

　　中房·陽(yáng)光美域營(yíng)銷部經(jīng)理郝雙林認(rèn)為：彩虹附近的小區(qū)房型基本都以70-90平方米戶型二居為主；由于彩虹商圈的生活配套和教育資源配套都比較成熟，所以在附近老小區(qū)購(gòu)二手房的80后相對(duì)較多，2014年二胎政策的放開(kāi)，家庭結(jié)構(gòu)變化成為80后更加趨向選擇成熟配套的。

　　純剛需火拼時(shí)代過(guò)后，剛需產(chǎn)品將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑趨勢(shì)，改需用戶經(jīng)過(guò)一段時(shí)間沉淀，換房看配套必將成為未來(lái)?yè)Q房的新趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商日益成熟的產(chǎn)品特性以及自建或?qū)で蟪墒炫涮讌^(qū)域開(kāi)發(fā)，才會(huì)更有利于市場(chǎng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　誤區(qū)：購(gòu)小戶型湊合住

　　記者隨機(jī)采訪了身邊的一位朋友，前2年著急結(jié)婚，就購(gòu)了彩虹小區(qū)的一套兩居室的二手房，90平方米簡(jiǎn)裝的房子，總價(jià)40萬(wàn)，4400元/㎡，頭付后，每月接近2000左右的。

　　2年時(shí)間過(guò)去后，特別是較近妻子懷孕，兩人覺(jué)得之前的房子太小，來(lái)個(gè)親戚都沒(méi)法住，想換房子。如果再購(gòu)，自己的還貸壓力就會(huì)非常大?，F(xiàn)在后悔當(dāng)初沒(méi)有購(gòu)稍微大點(diǎn)的房子，有個(gè)三室的話，一切問(wèn)題都能解決。

　　據(jù)了解，年輕人很多是為了購(gòu)房而購(gòu)房，很多年輕人認(rèn)為，頭次購(gòu)房可先購(gòu)個(gè)小戶型湊合著住，以后有經(jīng)濟(jì)實(shí)力再換房。這種只顧眼前狀況，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的想法不可取。

　　正確觀點(diǎn)：盡量一步到位滿足需要

　　對(duì)于剛需購(gòu)房者客戶來(lái)說(shuō)，適時(shí)根據(jù)自己的需求去選擇購(gòu)房的時(shí)機(jī)，應(yīng)該是比較切合實(shí)際的。而不是說(shuō)過(guò)分關(guān)注于整個(gè)市場(chǎng)的狀態(tài)、國(guó)家的宏觀調(diào)控，或更多關(guān)注于國(guó)家政策的出臺(tái)。宇宏·健康花城策劃經(jīng)理鄒貴根表示，過(guò)度關(guān)注大市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的話，一是你的住房需求不會(huì)被馬上解決掉，同時(shí)行業(yè)的政策對(duì)于自己住房的需求來(lái)說(shuō)是離得很遠(yuǎn)的，而是根據(jù)自己付款的實(shí)力，供房的能力。

　　比如現(xiàn)在不購(gòu)的話，你的房源或目標(biāo)的小區(qū)可能已經(jīng)沒(méi)有這種房子了，你的機(jī)會(huì)就錯(cuò)掉了，所以不要過(guò)分去關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，而是看到自己合適的房源還有衡量下自己的支付能力，在這個(gè)時(shí)間內(nèi)能不能解決好，如果協(xié)調(diào)得好的話，我覺(jué)得就是一種購(gòu)房的時(shí)機(jī)。

　　從全國(guó)樓市整體趨勢(shì)來(lái)看，樓市不會(huì)進(jìn)行一個(gè)實(shí)質(zhì)性的或翻天覆地的下跌，在這種情況下，消費(fèi)者也會(huì)盡可能去放心，至少說(shuō)咸陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較平穩(wěn)的，不會(huì)起大的風(fēng)浪，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)還是相對(duì)比較平穩(wěn)的，消費(fèi)者的后顧之憂也不會(huì)很大。

　　華城國(guó)際廣場(chǎng)鄭經(jīng)理表示，剛需購(gòu)房先應(yīng)明確的是居住需求，其次要正確評(píng)估自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

　　居住要求頭先是工作關(guān)系，選擇樓盤與工作區(qū)域之間必須要有良好的交通，其次，現(xiàn)在80后大多數(shù)為獨(dú)生子女，盡量選擇與父母相隔比較近的樓盤。經(jīng)濟(jì)能力則主要看目前能夠動(dòng)用的資金量還有對(duì)于未來(lái)收入的客觀估計(jì)，未來(lái)變化幅度直接影響著當(dāng)下所置業(yè)的可能性，在資金量相對(duì)寬裕的情況下，盡量一步到位滿足生活需要。

　　步驟2：看房不懂就問(wèn)清楚

　　誤區(qū)：不懂裝懂細(xì)節(jié)沒(méi)問(wèn)清楚

　　有不少購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)礙于面子問(wèn)題，對(duì)一些不懂或者似懂非懂的問(wèn)題閉口不問(wèn)，造成購(gòu)到房子后與自己預(yù)期的差距大太，可無(wú)法為自己挽回?fù)p失，只能自認(rèn)倒霉。

　　市民李先生就向記者訴苦到：“我當(dāng)時(shí)看樓盤上沒(méi)標(biāo)出南北位置，我就自以為是純南戶型，結(jié)果交房時(shí)才發(fā)現(xiàn)是西南戶型，導(dǎo)致有一個(gè)房子在北面。我只能是自認(rèn)倒霉呀！”

　　誤區(qū)：不懂裝懂

　　也有一些購(gòu)房人不懂裝懂，但真到了售樓處，這些剛需購(gòu)房者又往往被置業(yè)顧問(wèn)忽悠得暈頭轉(zhuǎn)向，該問(wèn)的房子細(xì)節(jié)一個(gè)也沒(méi)問(wèn)清楚，別人說(shuō)什么就是什么。糊里糊涂就把定金交了，到較后卻后悔。

　　年近6旬的李強(qiáng)大伯說(shuō)道：“前段時(shí)間在世紀(jì)大道看中一處樓盤，說(shuō)可以附花園，可較近在交房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)當(dāng)初置業(yè)顧問(wèn)宣傳承諾的花園面積只有一小塊地方，只能怪我當(dāng)初沒(méi)問(wèn)清具體面積。

　　正確觀點(diǎn)：不懂就問(wèn)

　　購(gòu)房者來(lái)到售樓部，遇到不清楚的問(wèn)題一定要問(wèn)清楚，置業(yè)顧問(wèn)所承諾的事情也必須將資料保留下來(lái)以便有所查證。

　　購(gòu)房者在售樓部里，有四項(xiàng)資料是必須看的：即營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)、五證兩書(shū)、銷控資料，這些資料在售樓部的墻面上都可以找到，如果沒(méi)有就要積極詢問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)。

　　商品房預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)具備五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。無(wú)論是期房、現(xiàn)房，作為銷售方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都必須具備以上五證，才能證明它是合法的銷售主體，其銷售行為合法，購(gòu)房者與之簽訂合同合法有效，這樣才能保證購(gòu)房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證。

　　而作為購(gòu)房者，可查詢開(kāi)發(fā)商是否具有預(yù)售證即可，因?yàn)橐〉梅康禺a(chǎn)預(yù)售許可證需要經(jīng)過(guò)行政許可，預(yù)售許可證的辦理是以其他四證為基礎(chǔ)，若其他四證不全便無(wú)法取得《商品房預(yù)售許可證》。同時(shí)，在驗(yàn)看“五證”的時(shí)候，一定要注意查看所載明內(nèi)容的對(duì)應(yīng)關(guān)系，必須看清楚這些證照是否是購(gòu)房者選定房子的證照。市民可到發(fā)證機(jī)關(guān)相關(guān)網(wǎng)站查詢這些證件的真?zhèn)巍?/p>

　　另外關(guān)于房子的交通環(huán)境、配套設(shè)施、樓盤硬件、物業(yè)管理等細(xì)節(jié)，提問(wèn)題就要積極。同時(shí)，應(yīng)該明確，置業(yè)顧問(wèn)的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律依據(jù)，一切以購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。所以，購(gòu)房者問(wèn)清置業(yè)顧問(wèn)所答復(fù)的所有問(wèn)題后，也要注意查看在購(gòu)房合同中是否有所體現(xiàn)。

　　除此之外，在參觀樣板間時(shí)，在戶型方面，朝向、采光、公攤、層高、進(jìn)深……方方面面都不能忽視，如果不懂，就要果斷地問(wèn)詢。

　　步驟3：合同無(wú)小事簽訂要留心

　　誤區(qū)：準(zhǔn)備工作不足，不認(rèn)真看合同

　　終于選到中意的房子，就等著簽合同交款了，一般到這一步，購(gòu)房者就走入了不停地簽字、按手印過(guò)程，根本沒(méi)有看清合同寫什么，當(dāng)初咨詢置業(yè)經(jīng)理的各種問(wèn)題也忘了個(gè)精光，這是特別要不得的。

　　誤區(qū)：簽訂現(xiàn)場(chǎng)不認(rèn)真看合同

　　記者在采訪中了解到，很多購(gòu)房者在簽訂合同簽前，基本上不會(huì)去了解購(gòu)房合同中的各個(gè)條款，很多人也沒(méi)有這個(gè)意識(shí)。往往到簽訂合同時(shí)，由于手續(xù)繁雜匆匆瀏覽，簽字就完事。作為購(gòu)房者，大部分都不具備法律方面的專業(yè)知識(shí)，如果提前沒(méi)有做好充分的準(zhǔn)備工作，在簽訂合同時(shí)，就很難判斷那些條款是否合理。

　　近日，孫先生向報(bào)社反映，其花了600萬(wàn)在咸陽(yáng)世貿(mào)·新都匯購(gòu)購(gòu)的一間商鋪，交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)商鋪與合同、沙盤、圖紙不符，沙盤上的規(guī)則商鋪如今成了窄門歪頂，內(nèi)部更像房子的閣樓，根本無(wú)法出租。孫先生多次與開(kāi)發(fā)商協(xié)商要求解決，但一直沒(méi)有結(jié)果。王女士也向我們反映，其購(gòu)購(gòu)的房子已經(jīng)延期半年多都沒(méi)有交房，由于之前在簽訂合同時(shí)沒(méi)有仔細(xì)斟酌相關(guān)條款，以致現(xiàn)在都不能入住，切身利益受到很大損害。

　　法律人士指出，像孫先生和王女士遇到情況是完全可以避免的。當(dāng)初在簽訂合同時(shí)，少些匆忙，多些斟酌和準(zhǔn)備，如果在合同條款里對(duì)實(shí)物和圖紙不符以及延期交樓的違約責(zé)任能夠清楚寫明，那么在索賠時(shí)就能依照合同條款依法維護(hù)自身利益。

　　正確觀點(diǎn)：仔細(xì)看合同，簽字要慎重

　　近年來(lái)關(guān)于商品房的糾紛也呈上升趨勢(shì)，而其中很多就是購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)粗心大意所留下的隱患。許多購(gòu)房者任由銷售人員填寫合同，拿過(guò)來(lái)只看看價(jià)格就馬上簽字。業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者在看合同時(shí)，一定要堅(jiān)持使用國(guó)家認(rèn)定的商品房購(gòu)賣合同的規(guī)范文本，不要使用開(kāi)發(fā)商單方簽訂的合同文本。

　　另外，購(gòu)房者對(duì)合同中的各項(xiàng)條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購(gòu)房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題、面積不符問(wèn)題、延期交房、配套設(shè)施不全，以及其他與合同內(nèi)容不符時(shí)的索賠辦法和賠付金額。較后，可以將雙方協(xié)商一致的條款以補(bǔ)充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來(lái)。

　　據(jù)調(diào)查，在眾多的購(gòu)房糾紛中，延期交樓是屢見(jiàn)不鮮，因延期交樓而引發(fā)的違約金糾紛、違約責(zé)任的承擔(dān)、免責(zé)條款的認(rèn)定等問(wèn)題，更使消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商糾紛不斷。業(yè)內(nèi)人士指出，消費(fèi)者在購(gòu)期房時(shí)一定要注意免責(zé)條款，要看清購(gòu)房合同中開(kāi)發(fā)商逾期交樓時(shí)的免責(zé)條款是如何約定的。眾多的購(gòu)房糾紛中，開(kāi)發(fā)商遲交樓的理由是五花八門：臺(tái)風(fēng)影響、雨季外墻無(wú)法施工、衛(wèi)生檢查、**線路開(kāi)挖等等。

　　對(duì)于非專業(yè)的消費(fèi)者而言，很有可能會(huì)陷入開(kāi)發(fā)商在合同中早已設(shè)定的免責(zé)合同條款當(dāng)中，使開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)逃避違約責(zé)任。

　　先河國(guó)際公館銷售經(jīng)理體敏娜認(rèn)為，由于不少業(yè)主在購(gòu)房前并沒(méi)有預(yù)計(jì)到開(kāi)發(fā)商延期交樓的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，對(duì)違約金條款的制定又不太了解，故常常任由開(kāi)發(fā)商一拖再拖。例如，有的樓盤超過(guò)半年都無(wú)法向業(yè)主交房，而業(yè)主無(wú)法獲得賠償或是賠付很少，消費(fèi)者的權(quán)益受到損害。“

　　購(gòu)房者在交房前一定要明確開(kāi)發(fā)商延期交房的違約責(zé)任，如開(kāi)發(fā)商一旦延期交房，應(yīng)按購(gòu)房者已付購(gòu)房款每日計(jì)算違約金，并約定逾期超過(guò)一定期限，開(kāi)發(fā)商若還是推遲交房，購(gòu)房者有權(quán)要求應(yīng)解除合同，退還購(gòu)房

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