2014年樓市全面收官，房地產(chǎn)這一重要的經(jīng)濟(jì)引擎失速，頭次出現(xiàn)了非政策因素的市場(chǎng)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)由此進(jìn)入了全面盤(pán)整的“新常態(tài)”，也基本宣告了房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年的結(jié)束。

　　面對(duì)2014年樓市的低迷，今年的市場(chǎng)將何去何從？有專(zhuān)家分析稱(chēng)，2015仍處于樓市拐點(diǎn)期，政策方面，將延續(xù)“分類(lèi)調(diào)控”的思路，地方政府繼續(xù)采取“微刺激”的手段，各項(xiàng)樓市政策有望相繼出臺(tái)。市場(chǎng)方面，樓市將持續(xù)去年震蕩下行的態(tài)勢(shì)，各城市分化加劇，房?jī)r(jià)難以大幅反彈。另外，面對(duì)庫(kù)存高企的窘境，樓市的主要任務(wù)仍是庫(kù)存去化，在嚴(yán)峻的環(huán)境下，各大房企也紛紛走上轉(zhuǎn)型求生的道路。

　　政策展望：地方政府延續(xù)“微刺激”樓市政策將相繼出臺(tái)

　　針對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展演變，2014年政府的調(diào)控思路適時(shí)做出調(diào)整。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也連續(xù)兩年不提房地產(chǎn)調(diào)控，“去行政化”調(diào)控思路日益明確。調(diào)控目標(biāo)也從過(guò)往的以“控房?jī)r(jià)、抑需求”，轉(zhuǎn)變成當(dāng)前“促改善、穩(wěn)消費(fèi)”。

　　在“分類(lèi)調(diào)控”的指導(dǎo)下，地方政府各種采取“微刺激”手段，取消限購(gòu)、減稅、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金新政、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等政策相繼出臺(tái)。除此之外，央行還出臺(tái)了放松限貸的“930”新政。

　　談到2015年的樓市走向，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪(fǎng)時(shí)表示，仍將堅(jiān)持“分類(lèi)調(diào)控”的思路。從去年年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，今年將會(huì)出現(xiàn)更多的改革措施，土地制度、稅制結(jié)構(gòu)等的改革都將深深的影響房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)周?chē)?ldquo;土”都在松動(dòng)。樓市的改革也在不斷的推進(jìn)，今年3月份施行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是在為以后的房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅打基礎(chǔ)。

　　對(duì)于今年有可能出臺(tái)的樓市新政，知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)在第六屆地產(chǎn)中國(guó)論壇上預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)基金、住房個(gè)貸證券化、城市群規(guī)劃、降準(zhǔn)、降息等方面政策都有可能提出。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅還提到，其實(shí)去年多個(gè)地方政府，特別是一些產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩的二三線(xiàn)城市，已經(jīng)使出了不少“大招”，比如減稅、購(gòu)房補(bǔ)貼這種強(qiáng)刺激手段。但總體來(lái)說(shuō)收效甚微，她指出，這些城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口吸附能力不強(qiáng)、需求被提前透支，再?gòu)?qiáng)的刺激手段，效果也不明顯，只能靠市場(chǎng)慢慢消化。

　　市場(chǎng)展望：樓市仍處拐點(diǎn)期震蕩下行房?jī)r(jià)難反彈

　　2014年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均高位回落，同時(shí)各地市場(chǎng)分化差異顯著，趨勢(shì)性變化逐步顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比總體下降，且降幅仍在持續(xù)擴(kuò)大。去年商品房銷(xiāo)售面積比2013年下降7.6%，銷(xiāo)售額同比下降6.3%。另外，隨著銷(xiāo)量的低迷和新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)，各地樓市庫(kù)存日漸高企，2014年末，商品房待售面積已高達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加了約1.3億平方米。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一樓市“新常態(tài)”將會(huì)持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。陳志談到，樓市的改革將改變房地產(chǎn)過(guò)度的、有泡沫的、不健康的發(fā)展模式，而調(diào)整的過(guò)程也就是下降的過(guò)程。2014年是樓市拐點(diǎn)確立時(shí)期，今年則處于拐點(diǎn)期內(nèi)震蕩向下的過(guò)程。但改革也可能會(huì)遇到各種利益的博弈，樓市則會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)和反復(fù)。

　　另外，雖然去年12月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，部分城市尤其是一線(xiàn)城市的成交量和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，但仍難改總體下行的大勢(shì)。

　　今年樓市的分化程度也將不斷加劇。郭毅預(yù)測(cè)，2015年房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，一線(xiàn)城市小幅上漲，一線(xiàn)城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市成交有望實(shí)現(xiàn)同比上漲，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三、四線(xiàn)城市由于庫(kù)存壓力，則需要較長(zhǎng)的周期才能消化。

　　“去年9月份是銷(xiāo)售低潮，此后基本上是處于一個(gè)持續(xù)上升的狀態(tài)。”任志強(qiáng)預(yù)計(jì)，2015年銷(xiāo)售會(huì)迅速回升，但是價(jià)格不一定隨之上漲，因?yàn)槲覀冇旋嫶蟮膸?kù)存，差不多消化完才可能改善庫(kù)存和市場(chǎng)的關(guān)系。

　　房企展望：內(nèi)部分化加劇開(kāi)發(fā)商忙于去庫(kù)存、轉(zhuǎn)型求生

　　雖然過(guò)去幾個(gè)月樓市在房貸新政等的利好作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交狀況有所好轉(zhuǎn)，但房企仍面臨嚴(yán)峻的庫(kù)存去化的問(wèn)題。郭毅指出，由于房地業(yè)過(guò)剩產(chǎn)能的消化周期過(guò)長(zhǎng)，2015年房企的工作仍然在于減少庫(kù)存并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，以及改善現(xiàn)金流。

　　另外，隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提高，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模逐步觸頂，主動(dòng)退出和尋求并購(gòu)的中小開(kāi)發(fā)商增多，行業(yè)洗牌加速，越來(lái)越多的房企走上轉(zhuǎn)型道路。萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、綠地等多家房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)近期均有多元化轉(zhuǎn)型舉措，或拓展養(yǎng)老地產(chǎn)、轉(zhuǎn)型“服務(wù)商”、或涉足互聯(lián)網(wǎng)、或發(fā)力海外地產(chǎn)。

　　對(duì)于多元化擴(kuò)張之路，郭毅認(rèn)為，房企還要依托自身優(yōu)勢(shì)，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈橫向共生或縱向延伸轉(zhuǎn)型，才更容易取得成功。

　　另外，從業(yè)績(jī)來(lái)看，多數(shù)房企表現(xiàn)不佳。中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前公布2014年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的40家企業(yè)，合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到了18205億，相比2013年的15835億，上漲幅度為15%。但這其中僅16家企業(yè)達(dá)標(biāo)，其他24家企業(yè)完成任務(wù)情況不理想。

　　這也預(yù)示著房企的分化程度加劇，中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，分化主要體現(xiàn)在兩大方面，個(gè)是市場(chǎng)的分化，不同區(qū)域、不同城市、甚至同一個(gè)城市，都會(huì)因?yàn)閰^(qū)域的屬性定位和價(jià)值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場(chǎng)行情；個(gè)是開(kāi)發(fā)商的分化，有品牌、運(yùn)營(yíng)、資金和資源優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)變得更加強(qiáng)大。總體來(lái)看，除部分規(guī)模房企外，整體市場(chǎng)很難維持過(guò)去的高增長(zhǎng)局面。

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