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房地產(chǎn)市場的衰退格局已經(jīng)確立 至少再下行8個(gè)月
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 閱讀 558 次
雖然輿論上仍在爭論房價(jià)的走勢,大有讓人神經(jīng)錯(cuò)亂之感,但事實(shí)上,房地產(chǎn)市場的衰退格局已經(jīng)確立了。
11月18日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%,雖然跌幅比9月略有收窄,但這已是連續(xù)第6個(gè)月下跌,這也意味著房地產(chǎn)市場進(jìn)入了衰退期。
衰退格局確立
諸如崩潰這樣的字眼是比較嘩眾取寵的,量化標(biāo)準(zhǔn)上也缺乏共識(shí),而關(guān)于“衰退”,筆者在新著《房市大衰退:33年房市變遷大推演》中參考了美國國家經(jīng)濟(jì)研究局(NBER)的相關(guān)定義。
經(jīng)濟(jì)衰退,一般是指一年中一國的國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長連續(xù)兩個(gè)或兩個(gè)以上季度出現(xiàn)下跌,NBER后來甚至把衰退的定義更模糊些了,“大多數(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)下滑”。
其實(shí),11月3日中國指數(shù)研究院發(fā)布的10月百城住宅價(jià)格指數(shù)就顯示,10月百城住宅均價(jià)同比23個(gè)月來頭次下跌,環(huán)比連續(xù)第6個(gè)月下跌。也就是說,不同的樣本都在說明中國房地產(chǎn)市場衰退格局已經(jīng)確立。
雖然10月房價(jià)環(huán)比跌幅略有收窄,但70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有69個(gè),持平的城市有1個(gè),就連前期一直堅(jiān)挺的廈門也在9月停止了連續(xù)28個(gè)月的上漲,進(jìn)而在10月頭次出現(xiàn)環(huán)比下跌。
需要注意的是,從10月房價(jià)同比數(shù)據(jù)來看,從2014年1月算起,已是連續(xù)10個(gè)月下行,連續(xù)2個(gè)月下跌,跌幅擴(kuò)大。具體城市來看,除了廈門、鄭州和合肥,其他67個(gè)城市房價(jià)已經(jīng)低于1年前,平均同比跌幅高達(dá)2.62%。通俗點(diǎn)而言,絕大多數(shù)城市中一年前購入房子的人皆已被套。
更應(yīng)值得注意的是,這一切都是發(fā)生在央行“9·30”房貸新政之后,目前看來,一線城市二手房成交大幅回暖,二手房價(jià)格出現(xiàn)企穩(wěn)跡象,即政策真正推動(dòng)的是四個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格的止跌。強(qiáng)調(diào)政策托底的朋友們是不是應(yīng)當(dāng)深思一下。
雖然單個(gè)月的數(shù)據(jù)并不重要,但政策很難扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的熊市征途,把房地產(chǎn)市場當(dāng)作股票市場來觀察,你會(huì)發(fā)現(xiàn)清晰很多。
至少再下行8個(gè)月
那么,這個(gè)衰退還要持續(xù)多久呢?直觀而言,還要跌多少個(gè)月呢?
我們還是要回歸基本面,同時(shí)參照歷史來討論,尤其是對比2008年以及2010年的兩輪調(diào)整。
先看2008年房市調(diào)整,受金融危機(jī)沖擊,2008年1月起70個(gè)大中城市新建住宅指數(shù)同比數(shù)據(jù)開始快速下行,但在2008年底遭遇“四萬億”政策刺激之后,從2009年4月出現(xiàn)快速上漲,房價(jià)調(diào)整只持續(xù)了16個(gè)月,而上漲又非常迅猛,市場情緒經(jīng)歷了恐慌式下跌到貪婪性,呈現(xiàn)出一個(gè)大V字形走勢。
再看2010年起的調(diào)整,2010年4月“新國十條”出臺(tái),70個(gè)大中城市新建住宅指數(shù)同比數(shù)據(jù)從2010年5月一直調(diào)整到2012年9月,歷時(shí)29個(gè)月。從2012年10月政策開始有所放松,房價(jià)出現(xiàn)反彈,走勢呈現(xiàn)出一個(gè)大U字形。
這兩次房價(jià)調(diào)整,如果從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,輪從2008年8月下跌,至2009年3月上漲,只下跌了6個(gè)月;輪從2011年10月下跌,到2012年6月上漲,只下跌了8個(gè)月。
如果類推的話,2014年的房價(jià)環(huán)比下跌應(yīng)在6~8個(gè)月,這也是很多人認(rèn)為2014年房價(jià)下跌不會(huì)太久的原因,更何況不斷有城市解除限購、財(cái)政補(bǔ)貼以及央行房貸新政等救市措施出臺(tái)。
但需要注意的是,2014年房價(jià)調(diào)整的背景完全不同于2008年和2010年。2008年的下跌屬于嚴(yán)重的外部沖擊,2010年起的下跌則是由于史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控。
而2014年沒有嚴(yán)重的外部沖擊,也沒有嚴(yán)厲的內(nèi)部調(diào)控,且2013年房地產(chǎn)市場還高歌猛進(jìn),商品住宅無論是銷售面積還是銷售額都創(chuàng)歷史新高。這說明我們可以參考?xì)v史,但當(dāng)下的市場又遠(yuǎn)非前兩輪調(diào)整可比。
那么,究竟還會(huì)跌多長時(shí)間呢?長期以來,關(guān)于房價(jià)的爭論,太多局限在道德和調(diào)控,很少有人從周期角度等技術(shù)層面去分析。
其實(shí)2013年市場已經(jīng)給出了指引,這真的不是馬后炮。2013年中國商品住宅銷售面積為11.57億平方米,達(dá)到歷史性的高峰,相對于2010~2012年,高出近2億平方米。商品住宅銷售額為6.77萬億元,同樣達(dá)到歷史性的高峰。雖然2013年房地產(chǎn)市場上多項(xiàng)指標(biāo)在量方面仍在增長,但同比數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)了明顯的下滑,這固然有基數(shù)高的緣故,但沖到山峰后開始自由落體,盛極而衰的跡象已是閃爍其中。
筆者在《房市大衰退》中研究了商品住宅銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、商品住宅施工面積等3個(gè)領(lǐng)跑指標(biāo),這3個(gè)指標(biāo)皆從2013年2月起開始走下坡路。
尤其個(gè)指標(biāo),研究2005年1月以來的商品住宅銷售面積與70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)關(guān)系可以發(fā)現(xiàn),兩者的對應(yīng)關(guān)系明顯,且9年中共有6次前者領(lǐng)跑后者,領(lǐng)跑時(shí)間從2個(gè)月到10個(gè)月不等,但相隔時(shí)間逐漸拉長。
以此推算,2014年的房價(jià)同比下行將持續(xù)18個(gè)月,也就是到2015年6月,從目前算,也就是房價(jià)還將下行8個(gè)月左右。
需要說明的是,這是房價(jià)同比下行周期的推算,而且是較保守的推算了,也相對偏短期??紤]到政策擾動(dòng),尤其是“9·30”房貸新政中MBS的效應(yīng),屆時(shí)如果出現(xiàn)偏差也很自然。如按其他領(lǐng)跑指標(biāo)推算,本輪房價(jià)調(diào)整的持續(xù)時(shí)間遠(yuǎn)超8個(gè)月。
至于按照筆者運(yùn)用艾略特波浪理論等方法測算的話,房價(jià)調(diào)整的時(shí)間還要更長。暫且不表,免得嚇到了大家,同時(shí)預(yù)測也是件危險(xiǎn)的事。
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