傳言多日的頭套房政策放松,靴子落地。

9月30日下午,中國人民銀行、銀監(jiān)會聯合發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱《通知》),指出“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房,銀行業(yè)金融機構執(zhí)行頭套房貸款政策”。

這意味著,頭套房認定正式放松,樓市松綁邁入新階段,以往“認房又認貸”的頭套房政策時代結束。

對此,國泰君安頭席宏觀分析師任澤平認為,這是迄今為止較具力度的救市政策,照抄了2008-2009年救市的做法。

9月后,房地產市場傳統(tǒng)的“金九銀十”營銷旺季并未如約而至,遭遇了樓市8月數據十年較差的同時,46個限購城市,目前已有40個松綁限購,但作用非常有限。中原地產數據顯示,從9月前21天看,54個主要城市合計住宅簽約131947套,環(huán)比8月同期基本持平。

這一重磅是否真能挽救中國的房地產市場,尚待觀察。

此外,據21世紀經濟報道記者了解,《通知》下發(fā)后,興業(yè)銀行[-0.20% 資金 研報]正研究政策,有可能對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的優(yōu)質客戶,執(zhí)行較低零頭付政策。

“認房不認貸”如期兌現

今年以來,全國各省市地方政府已紛紛出臺地產行業(yè)支持政策,包括頭套房認定政策放松、二套房政策放松等。

然而,由央行、銀監(jiān)會負責的信貸政策,才是制約市場供求的關鍵因素之一,在二者未放松信貸政策的背景下,僅僅依靠地方政府的支持政策影響有限。

“四大行將出政策,放松頭套房認定標準,只要房貸貸款余額還清都算頭套房。監(jiān)管層已召集幾大行開會,目前正在吹風階段,預計該政策會較快出臺。”9月22日下午,關于房貸將放松的這一傳言,在市場上不脛而走。

9月30日,這一傳言部分得到證實。

按照上述《通知》,“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房,銀行業(yè)金融機構執(zhí)行頭套房貸款政策。”

這意味著,頭套房認定政策正式放寬,此前頭套房政策執(zhí)行“認房又認貸”。

同時通知稱,“在已取消或未實施‘限購’措施的城市,對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購購住房,銀行業(yè)金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。”

對于貸款購購頭套普通自住房的家庭,貸款較低頭付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業(yè)金融機構根據風險情況自主確定。

2011年“國八條”規(guī)定的二套房頭付比例政策為“對貸款購購套住房的家庭,頭付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍”。

國泰君安證券頭席債券分析師徐寒飛認為,房地產需求偏弱和房地產投資下降是拖累經濟增長的重要因素,適度放松房地產貸款政策可以刺激一部分頭次置業(yè)和改善型置業(yè)需求,穩(wěn)住房地產市場的跌勢。

民生證券研報亦指出,“認房不認貸”如期兌現,配合住建委對普通住宅認定標準的松動,購房者頭付資金要求下降,改善型需求短期或集中釋放,一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

此外,針對外地人的限貸令也迎來放松。

《通知》指出,“銀行業(yè)金融機構可根據當地城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃,向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”。

MBS能解“惜貸”之愁?

中原地產研究統(tǒng)計數據顯示,1月至8月,監(jiān)測的全國主要54城市中,一、二、三、四線城市住宅簽約套數同比下調的幅度分別為25.5%、33.4%、15.3%和16.3%.

任澤平認為,房地產是周期之母,如果地產能軟著陸,中國經濟將增速換擋軟著陸,避免硬著陸風險。但是,由于20-50歲置業(yè)人群到達峰值,即使房市軟著陸,長期銷量投資也將下一個臺階。

由于執(zhí)行上具體由銀行業(yè)金融機構根據風險情況自主確定,目前銀行負債端成本仍然較高,貨幣政策部門和監(jiān)管機構如何降低銀行負債成本成為關鍵。資產證券化(MBS)或是出路之一,降息降準亦是選項,后續(xù)實施效果待觀察。

某國有大行地方支行行長也表示了擔憂,在目前經濟增速放緩的大背景下,銀行的“惜貸”情緒依然較濃,房貸利率低于基準的概率并不大。年初以來,該行房貸政策趨嚴,較基準還上浮了5%左右。

此次《通知》的亮點就在于MBS和專向金融債。

為了增強金融機構個人住房貸款投放能力,《通知》鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用于增加頭套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

民生證券認為,銀行綜合負債成本高,是做按揭貸款意愿不足的原因之一。通過發(fā)行長期限專向金融債和MBS,可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本,增加銀行按揭貸款配置動力,房貸利率或逐步從高點回落。

不過,當前政策取向是修正此前過緊政策,不宜理解為全面寬松,未來定向穩(wěn)增長仍是主基調,經濟下行風險緩解,四季度債市風險加大。

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