2014年伊始，推進不動產統(tǒng)一登記的步伐加速。

　　1月21日，編辦發(fā)布《關于整合不動產登記職責的通知》（以下簡稱《通知》）。國土資源部被賦予“指導監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產登記工作”的職責。

　　如果沒有意外，《不動產登記條例》將在今年6月底前出臺。未來，國土資源部地籍管理司將加掛不動產登記局的牌子。

　　目前，這一系列動向因被社會輿論與“反腐”、“調控房價”掛鉤而吸引注意。盡管不少學者不太認同，但無論如何，這將是一項需要耗費大量人力、物力，復雜而艱巨的工作。

　　不動產登記局破土

　　不動產登記是指由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的行為。2007年《物權法》頒布后，推進不動產統(tǒng)一登記的工作備受矚目。然而7年以來，這項工作進度緩慢。

　　“我國至今未對不動產情況進行過系統(tǒng)、全面的普查，只有階段性、部分性的摸底。”原住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究副主任王玨林告訴記者。

　　而偏偏，采集這些基礎數(shù)據(jù)又頗為重要。“比如，不動產的統(tǒng)一登記有助于對個人房地產信息系統(tǒng)進行‘查漏補缺’。因為，住建部主導建設的個人住房信息系統(tǒng)主要收錄近30年的房屋信息，還有不少房產未能錄入，而通過不動產登記，信息將得以完善。”王玨林說。

　　今年以來，不動產登記的腳步越來越近。根據(jù)《通知》，國土資源部地籍管理司加掛不動產登記局的牌子，未來將建立不動產登記信息公開查詢系統(tǒng)，但涉密、個人隱私的事項除外。

　　事實上，去年3月底，國務院辦公廳就曾發(fā)布關于實施《國務院機構改革和職能轉移》方案，要求由國土部、住建部會同國務院法制辦、國家稅務總局等有關部門在2014年6月之前出臺不動產登記條例，實施不動產統(tǒng)一登記制度。

　　隨后，去年11月20日，國務院總理 在國務院常務會議上指出，要整合不動產登記職責，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部一個部門承擔，理順部門職責關系。

　　目前，中國現(xiàn)行的不動產登記分屬不同管理機構，涉及近10個部門，如住建部負責房屋所有權登記；國土部負責集體土地所有權、國有土地所有權、集體建設用地使用權和宅基地使用權登記。這種登記模式始于計劃經(jīng)濟時代，存在分散登記、多頭管理等問題。

　　“不動產包括土地、房屋、林地、草原、海域等，內容廣泛；而登記工作幾乎涉及每家每戶，任務繁重，同時，國家又非常重視這一基礎信息的收集工作，所以，有必要成立一個專門的機構推進不動產的統(tǒng)一登記。”王玨林說。

　　獨唱之難

　　程嘯，清華大學大學院副教授，曾經(jīng)參與過住建部部門規(guī)章《房屋登記辦法》的制定。他告訴記者：“統(tǒng)一的不動產登記制度是市場經(jīng)濟的一項基礎性制度，和每個人的切身利益息息相關。雖然我國現(xiàn)行的房地產登記制度雖然已經(jīng)基本建立，但工作人員業(yè)務水平和登記流程存在差異，也削弱了對不動產物權的保護力度。在有些地方，還存在著房管部門和國土資源部門多頭登記的問題。其中，房地產管理部門負責頒發(fā)房屋所有權證，國土資源管理部門負責頒發(fā)土地使用權證。為進一步提高不動產登記的公示公信效力，亟須建立全國統(tǒng)一的不動產登記制度。”

　　但程嘯卻有了新的擔心：“盡管不動產登記局已經(jīng)成立了，但我們看到只有國土資源部一家熱鬧，其他部委還沒有太大反應。根據(jù)編辦公布的《關于整合不動產登記職責的通知》明確，國土部會同住建部、農業(yè)部、林業(yè)局、海洋局，建立不動產登記工作部際聯(lián)席會議制度，由國土部牽頭起草不動產統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案。2013年3月通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》要求，《不動產登記條例》應在2014年6月底前出臺。但直到現(xiàn)在一次聯(lián)席會議都沒有開過，所以《不動產登記條例》的出臺時間恐生變。”

　　業(yè)內人士普遍認為，目前，土地統(tǒng)一到國土部門登記，難度不大。難點主要是土地和房產的統(tǒng)一登記，這涉及土地、房產部門相關職能的整合，還存在土地分類標準不統(tǒng)一、信息系統(tǒng)不一致等問題，可能需要耗費較長時間。

　　“在層面，由于目前國務院已經(jīng)明確了由國土資源部承擔指導監(jiān)督全國的不動產統(tǒng)一登記的職責，因此，當務之急是召開聯(lián)席會議，要抓緊起草《不動產統(tǒng)一登記條例》以及相應的實施辦法，通過法律明確將不動產登記職責統(tǒng)一到一個部門。”程嘯對記者說。

　　“普查”不動產

　　“不動產登記是中國物權法長效機制中的一個環(huán)節(jié)，但當下，它被很多人當做房地產調控的關鍵政策之一，市場對這一信息較為敏感，有關部門可能因而希望低調處理。不過，盡管不動產登記局何時掛牌不得而知，但圍繞不動產統(tǒng)一登記的相關工作已在積極推進之中。”中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者。

　　其實，不動產的統(tǒng)一登記并非簡單的信息登記。與人口普查相比，這項工作的難度有過之而無不及。
　
　　在全國房地產經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存看來，頭先，建立部級聯(lián)席會議制度就要面臨部門之間的博弈。

　　上述《通知》指出，不動產登記職責整合后，按照人隨事走的原則，國土資源部相關機構和人員會“適當加強”。這意味著，國土部將相應增加行政編制，此前由住建部負責的房屋所有權登記、農業(yè)部負責的承包地和草地登記的相關機構、人員將逐漸整合、進入不動產登記局。

　　《通知》還明確，國土部將會同住建部、農業(yè)部、林業(yè)部、海洋局，建立不動產登記工作部級聯(lián)席會議制度，由國土部牽頭起草不動產統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案。

　　“將原先分屬各個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，切斷了某些部門的利益期待；而在部級聯(lián)席會議的機制下，部門之間必然存在角力，爭奪更大的主動權。”陳寶存說。

　　“此次機構調整涉及住建部、農業(yè)部、林業(yè)部等單位，需要平衡部門利益；其次，推進不動產的統(tǒng)一登記還需修改現(xiàn)行法律，如《草原法》、《森林法》及不動產登記法規(guī)等。第三，各地建立統(tǒng)一的登記隊伍需要一定的時間；此外，在技術上，不動產登記的技術規(guī)程和標準亟待統(tǒng)一、完善。”中國社科院農村所研究員王小映如此分析實現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記的難點。

　　而王玨林認為，艱難之處在于不動產登記工作的復雜性，它涉及全國的家庭、每一級的政府、以及多個業(yè)務管理部門，“需要大量的人力、物力投入，而且，沒有太多經(jīng)驗可以借鑒。”

　　與此同時，我國目前的不動產登記工作本身還存在一些弊端。比如，房屋產權信息混亂，與實際不符。“不少房屋產權的歸屬至今未能厘清，較直觀的例子之一便是那些沒有登記在官員名下的官員房產。”陳寶存說。

　　在他看來，從福利房到商品房時代，我國房屋面積的核定辦法存在變化（比如過去，陽臺不計面積），進而造成房屋面積信息混亂。

　　而在業(yè)界，“野心優(yōu)雅”的任志強早前曾提出這樣的觀點：全國有很多評估師，但如果把所有房產的價值都評估一遍，大概需要100—150年。

　　“具體來說，推進不動產統(tǒng)一登記還有兩方面的阻力。頭先，目前的政策不允許公開查詢灰色房產，但未來不排除這種可能性。故而，就小部分官員的心理來說，主觀上不愿推進不動產的普查工作；而客觀層面，我國的不動產，僅房產，其屬性就非常復雜。”張大偉說。

　　登記利弊

　　如果國土部不爽約，《不動產登記條例》較晚將于今年6月底出臺。目前，據(jù)披露，國土部已著手起草不動產統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案及相關規(guī)章草案；同時還部署有關司局準備起草《不動產登記管理辦法》、編制相關技術標準。

　　這些動作不斷刺激社會輿論，并被不少業(yè)內人士解讀出了“反腐”、“調控房價”的意味。SOHO中國董事長潘石屹甚至在微博中表示，“這是好政策（指建立不動產統(tǒng)一登記制度，記者注），如果今年實施，房價馬上會跌。”

　　而2月9日，在“2014年經(jīng)濟形勢座談會”上，中國社會科學院副院長李揚更是預計，今年6月全國房地產登記系統(tǒng)啟動后，除了高房價問題外，房屋過剩問題也將水落石出。“大家都說今年實體經(jīng)濟要出問題，頭先就是房地產出問題。”

　　與“看好派”不同，陳寶存等樓市春天派人物則看淡不動產登記對于房地產市場的影響。陳寶存認為，由于工作的復雜性和高難度，中國的不動產登記需要經(jīng)歷很長的時間跨度，因此目前根本無需談論影響。

　　“很多房地產專家喜歡將不動產登記與征收房產稅掛鉤，但問題是，不動產信息登記注定是一項漫長的工作，而之所以耗時并非職能部門怠惰，而是欲速則不達。”陳寶存說。

　　而張大偉認為，不動產登記帶來的改變可能包括兩個方面，一方面，過去，作為個人財產的重要組成部分，房產或不動產并不公開，而不動產登記信息透明聯(lián)網(wǎng)以后，從長期看，中國的財產稅將會逐漸取代交易稅，包括遺產稅在內的一些稅種將會逐漸落地。

　　另一方面，完善的不動產登記制度必然會逼迫一些權貴以及擁有過多房產的人群拋售房屋，這在中短期會對樓市造成一定影響。

　　不過，值得一提的是，“在房地產市場中，上述人群未來拋售的房屋僅占據(jù)微小的比重，不可能撼動二手房市場以及高企的房價。”王玨林說。

　　事實上，國土部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會議上已經(jīng)表示，我國推進不動產登記的頭要目標是貫徹落實憲法、物權法要求，保障公民合法財產權利，而非“公民財產大起底”。其間，他也未提及不動產信息登記與房地產調控的關系。

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