隨著純商品房成交地塊土地成本的高企以及自住型商品房大量推出后，在純商品房市場(chǎng)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由剛需產(chǎn)品逐漸向中高端市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，未來(lái)純商品住宅市場(chǎng)“中高端化”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在商品房市場(chǎng)中高端化背景下，北京中高端市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)分化，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，部分大戶型出現(xiàn)滯銷(xiāo)窘境。

現(xiàn)象1

門(mén)頭溝某項(xiàng)目：近200套房源3個(gè)月成交39套

在今年迅速崛起的門(mén)頭溝區(qū)域，一些大戶型產(chǎn)品也出現(xiàn)滯銷(xiāo)狀況，以該區(qū)域某個(gè)大戶型產(chǎn)品為例，來(lái)自北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，去年9月底，該項(xiàng)目推出198套中大戶型新房源，價(jià)格從每平米3.6萬(wàn)至每平米4.7萬(wàn)不等。但近四個(gè)月過(guò)去，除了39套成交，11套顯示“資格核驗(yàn)中”，13套顯示“已預(yù)訂”之外，其余136套均處于“可售”狀態(tài)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目周邊主要以老小區(qū)為主，目前二手房?jī)r(jià)格大多未超過(guò)每平米3萬(wàn)，如此強(qiáng)烈的價(jià)格落差，成為該項(xiàng)目滯銷(xiāo)的一大原因，此外，項(xiàng)目周邊缺乏高端項(xiàng)目成片開(kāi)發(fā)，因此，形成高端住宅區(qū)尚有一定難度。

此外，一新房項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，“門(mén)頭溝山水自然條件優(yōu)越，對(duì)改善型購(gòu)房者，尤其是京西改善型人群有很大吸引力。然而，與別墅區(qū)、西山板塊等傳統(tǒng)高端板塊相比，門(mén)頭溝的吸引力和知名度還有待加強(qiáng)，也是導(dǎo)致區(qū)域一些大戶型項(xiàng)目銷(xiāo)售不理想的原因。”

去年12月18日，住總?cè)趧?chuàng)駿洋聯(lián)合體58.66億奪得門(mén)頭溝新城地塊，造就北京新總價(jià)地王。而新地王所在的門(mén)頭溝區(qū)域，也受到了越來(lái)越多的關(guān)注。門(mén)頭溝一直以來(lái)供應(yīng)量不是很大，隨著品牌房企打造的項(xiàng)目即將入市，將會(huì)彌補(bǔ)京西供應(yīng)量的不足，對(duì)于區(qū)域?qū)⑵鸬揭欢ㄖ谱饔?，高價(jià)地塊成交也將會(huì)激發(fā)市場(chǎng)信心。

現(xiàn)象2

京杭府：逾半年去化率不足兩成

位于通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口的京杭府項(xiàng)目，于去年6月頭次開(kāi)盤(pán)。記者近日在住建委網(wǎng)站上查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)為240套，批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積為51138.24平方米，但截至目前，樓盤(pán)已簽約住宅套數(shù)僅為43套，已簽約面積為8521.81平方米。

也就是說(shuō)，在過(guò)去7個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，即便在市場(chǎng)整體向好的背景下，該樓盤(pán)去化率僅為18%，尚不足兩成。

京杭府位于通州的傳統(tǒng)密集型商業(yè)地段、通州老商業(yè)，周邊匯聚了眾多大型商場(chǎng)、醫(yī)療體系和餐飲，交通較為便利。據(jù)記者了解，該樓盤(pán)主要面向改善型人群，戶型面積為180-260平方米以上3-4居，定位為北京財(cái)富置業(yè)、理財(cái)?shù)念^選產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士表示，一般來(lái)說(shuō)，大戶型的銷(xiāo)售情況要結(jié)合區(qū)位和客群特點(diǎn)，目前通州仍是以剛需客群為主，所以一些定位偏中高端的產(chǎn)品銷(xiāo)售速度會(huì)慢一些。

大戶型更難出手

雖然單價(jià)低于中小戶型，但因面積大，總價(jià)高，大戶型二手房的出售難度還是明顯高于中小戶型，三元橋、東直門(mén)、勁松等多個(gè)區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，大戶型的總價(jià)太高，肯定沒(méi)有剛需的戶型賣(mài)得快。“小戶型總價(jià)低，購(gòu)購(gòu)的門(mén)檻相對(duì)也比較低，不管是剛需還是小部分投機(jī)的人都會(huì)選擇小戶型，畢竟也更好倒手。”一位經(jīng)紀(jì)人表示。

準(zhǔn)備在西紅門(mén)附近購(gòu)購(gòu)二手房的小李稱(chēng)，一些性?xún)r(jià)比較高的小戶型賣(mài)得很快，“我天看上一套60平米的，第三天打電話就賣(mài)掉了，但大戶型比較難，我較早看房的時(shí)候看過(guò)一套大戶型房源，一個(gè)多月了，還在那掛著。”

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴記者，從去年四季度以來(lái)我愛(ài)我家的房屋交易數(shù)據(jù)來(lái)看，12月份100平米以下中小戶型房源的成交均價(jià)與上月相比略有上漲；100-140平米之間中大戶型房源的交易均價(jià)與上月相比基本持平，而140平米以上大戶型房源的交易均價(jià)，與上月相比則下跌了2.5%，100平米以上中大戶型房源價(jià)格的持平或下跌，使得四季度北京二手房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)。

原因分析

購(gòu)購(gòu)門(mén)檻提高

記者調(diào)查也得到權(quán)威機(jī)構(gòu)的證實(shí)。根據(jù)麗茲行豪宅研究院少有數(shù)據(jù)顯示，1月上旬（1-12日）高端二手住宅成交47套，相比上月同期下降52.52%，較去年同期下降65.7%；高端新房成交259套，相比上月同期下降46.9%，較去年同期下降69.76%。

對(duì)于大戶型滯銷(xiāo)，一位業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是由于消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，經(jīng)過(guò)幾輪房地產(chǎn)調(diào)控，購(gòu)房者漸趨理性，不再盲目追求，市場(chǎng)消費(fèi)逐漸轉(zhuǎn)向中小戶型，大戶型的銷(xiāo)售進(jìn)度自然就顯得較為緩慢。另一方面則是因?yàn)椴顒e化的房貸政策打擊了樓市的投資需求，有實(shí)力購(gòu)購(gòu)大戶型產(chǎn)品的購(gòu)房者數(shù)量有限，隨著限購(gòu)、限貸政策持續(xù)，購(gòu)購(gòu)大戶型產(chǎn)品的門(mén)檻不斷提高，這也成為大戶型產(chǎn)品滯銷(xiāo)的根本原因。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，相比剛需產(chǎn)品，改善型項(xiàng)目受市場(chǎng)大環(huán)境波動(dòng)的影響更大，尤其在2011年一二線城市限購(gòu)政策全面升級(jí)的大背景下，城市90-140平米房源供求比下降的幅度明顯大于90平米以下產(chǎn)品。克而瑞研究分析師楊晨青表示，相比于頭置剛需來(lái)看，改善型需求購(gòu)購(gòu)力更強(qiáng)、購(gòu)房急迫性卻較弱，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣、房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期提升的情況下，這部分需求更容易進(jìn)入觀望，從而導(dǎo)致局部市場(chǎng)熱度的下降。

“樓市政策的持續(xù)，以及房?jī)r(jià)高企，住宅投資屬性正在減弱，一些投資房產(chǎn)的客群已經(jīng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?、商業(yè)地產(chǎn)以及別的領(lǐng)域。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅客群對(duì)投資渠道的轉(zhuǎn)移也是大戶型滯銷(xiāo)的原因之一。

產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重

此外，對(duì)于改善型產(chǎn)品以及中高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品品質(zhì)的打造能力無(wú)疑是更為核心的競(jìng)爭(zhēng)力。

相對(duì)于頭置型中小戶型產(chǎn)品，改善類(lèi)大戶型產(chǎn)品一般是滿足先進(jìn)居住需求，因此，購(gòu)購(gòu)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、地段、配套、環(huán)境等方方面面的要求更高、也更挑剔。然而，目前市場(chǎng)上嚴(yán)重同質(zhì)化的產(chǎn)品，卻讓很多大戶型購(gòu)購(gòu)者一房難求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了地段的優(yōu)勢(shì)之外，項(xiàng)目在品質(zhì)上尤其是在舒適度上也要有比較優(yōu)勢(shì)，真正具備“出則鬧市，入則桃源”的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，能夠尊享價(jià)值。其次，還要有企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌、服務(wù)品牌的多重優(yōu)勢(shì)，要具有明顯的升值空間甚至典藏價(jià)值，還要能夠充分保障安全性、私密性。

觀望加重致購(gòu)購(gòu)需求萎縮

胡景暉分析認(rèn)為，近一年多來(lái)的購(gòu)房人群主要以資金實(shí)力相對(duì)有限的頭次置業(yè)和頭次改善的剛性購(gòu)房需求為主，頭次置業(yè)人群較多的關(guān)注的是100平米以下的中小戶型，頭次改善的家庭則關(guān)注更多的是100~140平米之間的中大戶型，而對(duì)于140平米以上的大戶型房源，一方面，大戶型總價(jià)高，頭付款和月供比例大，對(duì)資金實(shí)力的要求較高；另一方面，大戶型房源需要面臨繳納更加高額的契稅、營(yíng)業(yè)稅，稅費(fèi)成本較高；第三，大戶型房源流動(dòng)性要比中小戶型差，日后不管是再次出售，還是出租，都比中小戶型困難；第四，傳聞已久的房產(chǎn)稅，也使得部分購(gòu)房人群在購(gòu)房時(shí)更偏向中小戶型。

此外，胡景暉表示，去年四季度，七條的出臺(tái)以及樓市調(diào)控從緊的表態(tài)，使得購(gòu)房人群觀望心態(tài)加重，購(gòu)房需求明顯萎縮，在此背景下，選購(gòu)大戶型的購(gòu)房人群數(shù)量更是率先減少，需求的下滑造成了大戶型房源均價(jià)率先出現(xiàn)松動(dòng)。

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