“我們土地管理局一開始提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán)。這個期限是根據(jù)境外經(jīng)驗、結(jié)合實際情況提出來的。這里有一個比較近的樣板，就是香港。”

　　“我們國家土地歸國家所有，英國的土地全部歸國王所有。他們的批租年限較高為999年，實際是永租制。但是在香港，因為是名義上租了中國的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年為上限，按年頭逐漸減少。”

　　“我們先定了50年，理由主要有3個，土地出讓歷史上沒有經(jīng)驗可以借鑒，年限短點比較好調(diào)整；二是一個人的工作年限，一般為50年，假設(shè)從20歲開始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子的經(jīng)營，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期；另外就是過去在計劃經(jīng)濟體制下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計算，50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價值來算，用了50年就沒什么價值了。”

“后來討論轉(zhuǎn)讓土地的問題時，一位主要專業(yè)問年限長一些行不行，我回答了上述的理由，并表示如果覺得50年時間短了，再增加幾十年可以。后來制定法律時，就變成較高年限70年。”

　　在購房的過程中“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限”問題卻被普遍的忽略，相當(dāng)大比例的購房者對于產(chǎn)權(quán)期限問題茫然不知。因為施工期等客觀原因的存在，現(xiàn)在市面上在售的商品房產(chǎn)權(quán)普遍縮水了1-3年，更有甚者縮水10年以上；此外，產(chǎn)權(quán)過期后，自己的房子又該怎么辦呢？

　　產(chǎn)權(quán)期限被隱性縮水

　　在我國法律的規(guī)定中，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個不同的概念，土地使用權(quán)出讓的較高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍屬于業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時的地價水平，補繳土地出讓金。

　　根據(jù)這一條例，購房人取得的商品房使用權(quán)限必須也只能建立在70年土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。而房屋開發(fā)商從土地管理部門獲得土地的批租權(quán)后，土地使用權(quán)進入市場流通。

　　商品住宅從開發(fā)到銷售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時間的長短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長的時間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項目，購房者必然面臨明顯的“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”。

　　有調(diào)查指出，超過70%的購房者不清楚“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”之間的不同概念，也沒有意識到絕大部分能夠入住的房屋都不同程度地存在著“產(chǎn)權(quán)期限縮水”情況，在不明不白中成為“冤大頭”。購房者不理解概念從而干脆置之不理是造成“隱性縮水”問題得不到重視的重要原因。

　　還有購房者因為產(chǎn)權(quán)算了一筆賬：“住宅用地的使用期限是70年，但按房產(chǎn)證上的日期推算，購的房子一般只有65年使用期，整整少了5年！而購房時付的總房價卻從為因此打折，少5年不就等于多付錢了嗎？”

　　遺憾的是，這種簡單的估算方式?jīng)]有得到房屋產(chǎn)權(quán)管理登記部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、法律和經(jīng)濟學(xué)界人士的贊同。

　　產(chǎn)權(quán)到期后的三大設(shè)想

　　①重簽合同，續(xù)繳出讓金

　　土地的使用期限屆滿后，國家如果需要收回土地，產(chǎn)權(quán)人可以重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，向國家繳納土地出讓金。這一做法的障礙是：屆時小區(qū)業(yè)主們作為分散的個體，很可能無法在怎樣和繳納多少土地出讓金方面達成共識。正如目前物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的矛盾頻頻暴露一樣，屆時，國家、小區(qū)業(yè)主集體和業(yè)主個人之間如何謀求利益的平衡點，成為這一做法能否實施的關(guān)鍵。同時，這筆土地使用金具體數(shù)額多少，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿繳納，法律是否允許強行拆遷該業(yè)主房屋，都是個未知數(shù)。

　　②房隨地走，國家補償

　　由于我國的土地所有權(quán)除了集體所有的以外，都是國家享有所有權(quán)，所謂70年土地使用年限，是國家以土地所有者的身份授予土地使用權(quán)。期滿以后，國家有權(quán)收回土地，而房屋產(chǎn)權(quán)是沒有期限的，這里就存在著國家土地所有權(quán)與個人房屋所有權(quán)之間的矛盾。具體的解決可以是，國家將土地使用權(quán)收回，房隨地走，個人的房屋也被收回，國家給予一定的補償。但這一設(shè)想不得不面對的尷尬問題是：房屋拆遷諸多矛盾又浮出水面、《物權(quán)法》確定保護公民合法私有財產(chǎn)，城市的發(fā)展也肯定不能繼續(xù)采取簡單的“國家補償——個人拆遷”的形式。必須找到國家和業(yè)主“共贏”的方式。

　　③政策持續(xù)調(diào)整，法規(guī)適時完善

　　眾多的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前國家政策及土地管理條例實施不久，因房屋土地使用年限問題給購房者造成經(jīng)濟損失的可能性和現(xiàn)實個案還比較鮮見。無論是購房者還是整個房地產(chǎn)業(yè)，都沒有意識到產(chǎn)權(quán)期限潛在的危機。目前左右房地產(chǎn)價格的主導(dǎo)因素還是以市場為主，不過，國家政策的持續(xù)調(diào)整和法規(guī)適時完善，將進一步推動全社會對房屋產(chǎn)權(quán)及其價值的理解，購房者也將更加理性。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！