您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 葉檀:地方政府豪賭城鎮(zhèn)化要先看賭本
葉檀:地方政府豪賭城鎮(zhèn)化要先看賭本
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 511 次
近期有10多個(gè)城市的發(fā)改部門批復(fù)了當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)城市交通項(xiàng)目的開工申請(qǐng),地方政府正在豪賭中國城鎮(zhèn)化的未來。
地方債尚未查清,債務(wù)陰影濃重,基建項(xiàng)目大干快上充滿了風(fēng)險(xiǎn),較壞的結(jié)果是債務(wù)危機(jī)爆發(fā),金融市場(chǎng)崩潰,形成惡性通脹。但地方政府顯然不那么想,他們對(duì)于中國城市化的未來要樂觀得多。
每個(gè)官員都認(rèn)為自己可能成為上?;蛘哙崠|新區(qū)這樣的幸運(yùn)兒,上海以高昂的土地收入解決了歷史問題,將以往不值錢的浦東開發(fā)成現(xiàn)代金融。而鄭東新區(qū)一度是有名的鬼城,現(xiàn)在白天卻人頭攢動(dòng),寫字樓成為鄭州價(jià)格高地。
地方財(cái)政與債務(wù)形成自我循環(huán)的論證體系,軌道交通成為資金流動(dòng)的大管道,通過高鐵建設(shè),高鐵沿線的設(shè)站城市成為當(dāng)?shù)氐暮诵某鞘校煌ㄟ^輕軌與**,將城市周邊的人流、物流與資金流吸引到軌道交通輻射地區(qū),地方政府負(fù)債建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,由輕軌與城鐵連接老區(qū)與新區(qū),為的就是空曠新區(qū)大量土地的增值。
高鐵地塊溢價(jià)明顯。2011年4月,無錫XDG-2011-21地塊因高鐵因素,經(jīng)過13輪競(jìng)拍以82.35%的溢價(jià)率成交,樓面價(jià)每平方米1752元。今年3月,無錫出讓的地塊中,溢價(jià)率較高的是無錫高鐵站商務(wù)區(qū)錫滬路南、潤錫路東地塊,該地塊出讓起始價(jià)為8470萬元,較終由無錫天潤發(fā)超市有限公司以13870萬元的價(jià)格競(jìng)得,樓面價(jià)每平方米2469元,短短兩年多地價(jià)上漲41%,而其他新區(qū)等地塊大多以底價(jià)成交。
不是所有軌道交通周邊土地都有溢價(jià),除了商業(yè)較為發(fā)達(dá)、已經(jīng)成為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)的節(jié)點(diǎn)城市外,其他的縣城土地溢價(jià)并不明顯。以高鐵發(fā)達(dá)國家日本為例,日本高鐵筑就的房地產(chǎn)鐵底是在東京核心區(qū)域,軌道交通沒有讓日本的東北部等地區(qū)房?jī)r(jià)大漲,房地產(chǎn)泡沫崩潰后恢復(fù)也較慢。從國際經(jīng)驗(yàn)看,高鐵建成后,大城市周邊的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升,但除了節(jié)點(diǎn)城市外,其他地方的房?jī)r(jià)沒有因此上升。
較可怕的是兩種情況。
種情況是,隨著城鎮(zhèn)化金融杠桿率的上升,地方政府負(fù)債經(jīng)營,完成了房地產(chǎn)泡沫從形成到崩潰的完整周期。國內(nèi)已有房地產(chǎn)泡沫崩潰的城市,去年10月份,溫州住宅用地的成交樓面地價(jià)同比跌幅近40%。鄂爾多斯(600295,股吧)的土地乏人問津,也就無法形成正常的市場(chǎng)價(jià)格。種情況是,房地產(chǎn)泡沫尚未形成,債務(wù)泡沫已經(jīng)崩潰。典型的就是上世紀(jì)90年代初的海南房地產(chǎn)泡沫,爛尾樓直到這一次房地產(chǎn)熱潮來臨才徹底消化??紤]到審計(jì)署對(duì)36個(gè)城市的債務(wù)審計(jì)結(jié)果,債務(wù)先于房地產(chǎn)崩盤的可能性不容小覷。
官員們之所以敢大量負(fù)債經(jīng)營,主要原因是官員之間的競(jìng)爭(zhēng),與對(duì)未來市場(chǎng)潛力的盲目自信。你負(fù)債經(jīng)營城市提升GDP升了官,我也不能落后,新加坡國立大學(xué)和清華大學(xué)的研究團(tuán)隊(duì),分析了283個(gè)城市的市委書記和市長的業(yè)績(jī)與升遷資料,得出的結(jié)論是,如果一個(gè)市長、市委書記在任期內(nèi)的GDP增長率比前任專業(yè)每增長一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差,市委書記升遷的可能性會(huì)提高4.76%,市長升遷的可能性提高10%。也就是說,建設(shè)越多,房?jī)r(jià)越高,地方官員升遷可能性越高。不考核GDP成本,不考核房地產(chǎn)上的單位GDP產(chǎn)出,不講究質(zhì)量而講究快速發(fā)展,使各地方政府成為不顧負(fù)債拼命押注的賭徒。
對(duì)未來城鎮(zhèn)化的自信則是盲目的結(jié)果,不考慮當(dāng)?shù)爻鞘械奈侥芰Γ豢紤]本地居民的消費(fèi)實(shí)際,不考慮需要40年才能消化的商業(yè)庫存,相信只要有軌道只要農(nóng)民進(jìn)城,財(cái)富就會(huì)滾滾而來。沒有經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)周期考驗(yàn)的地方政府,如同一個(gè)個(gè)樂觀的CEO。從沒有想過經(jīng)濟(jì)周期下行該怎么辦,就算面對(duì)下行,也對(duì)刺激政策充滿了信心。
只有不顧賭本的賭徒,與利欲熏心的高利貸、金融衍生品創(chuàng)立者與購購者,才會(huì)相信永遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)高水位??己说胤浇?jīng)濟(jì)增長質(zhì)量,考核GDP背后的成本,約束地方政府的賭徒?jīng)_動(dòng),至關(guān)重要。
否則,不要幾年,中國會(huì)有幾十個(gè)鄂爾多斯出現(xiàn)。
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!
作者介紹
- 限售”正在成為樓市調(diào)控的新思路
- 北京2017春季房展會(huì)上海南組團(tuán)展區(qū)人頭攢動(dòng)
- 限購限售短期應(yīng)急降溫 市場(chǎng)期待房地產(chǎn)發(fā)展長效
- 瓊海名菜——加積鴨
- 兩部委高層喊話立竿見影 熱點(diǎn)城市加快供地節(jié)
- 4月15日起執(zhí)行海南停止對(duì)第3套房發(fā)放住房公
- 海南實(shí)施房地產(chǎn)“兩個(gè)暫?!背尚黠@ 呵護(hù)國
- 4月14日起海南出臺(tái)限制購買多套商品住宅政策
- 博鰲亞洲灣普吉島別墅126平帶泳池價(jià)格約50
- 一個(gè)博鰲鎮(zhèn) 一座醉金灣
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 72148
- 2海南那么美哪里安家好? 65914
- 3一位北京老人在海南購房的真實(shí)感受 講的太好了! 65150
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57973
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57779
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56374
- 7在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居?。?/a> 51231
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 51154
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50960
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50653
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣