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葉檀:地方政府豪賭城鎮(zhèn)化要先看賭本

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 511 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近期有10多個(gè)城市的發(fā)改部門批復(fù)了當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)城市交通項(xiàng)目的開工申請(qǐng),地方政府正在豪賭中國城鎮(zhèn)化的未來。

  地方債尚未查清,債務(wù)陰影濃重,基建項(xiàng)目大干快上充滿了風(fēng)險(xiǎn),較壞的結(jié)果是債務(wù)危機(jī)爆發(fā),金融市場(chǎng)崩潰,形成惡性通脹。但地方政府顯然不那么想,他們對(duì)于中國城市化的未來要樂觀得多。

  每個(gè)官員都認(rèn)為自己可能成為上?;蛘哙崠|新區(qū)這樣的幸運(yùn)兒,上海以高昂的土地收入解決了歷史問題,將以往不值錢的浦東開發(fā)成現(xiàn)代金融。而鄭東新區(qū)一度是有名的鬼城,現(xiàn)在白天卻人頭攢動(dòng),寫字樓成為鄭州價(jià)格高地。

  地方財(cái)政與債務(wù)形成自我循環(huán)的論證體系,軌道交通成為資金流動(dòng)的大管道,通過高鐵建設(shè),高鐵沿線的設(shè)站城市成為當(dāng)?shù)氐暮诵某鞘校煌ㄟ^輕軌與**,將城市周邊的人流、物流與資金流吸引到軌道交通輻射地區(qū),地方政府負(fù)債建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,由輕軌與城鐵連接老區(qū)與新區(qū),為的就是空曠新區(qū)大量土地的增值。

  高鐵地塊溢價(jià)明顯。2011年4月,無錫XDG-2011-21地塊因高鐵因素,經(jīng)過13輪競(jìng)拍以82.35%的溢價(jià)率成交,樓面價(jià)每平方米1752元。今年3月,無錫出讓的地塊中,溢價(jià)率較高的是無錫高鐵站商務(wù)區(qū)錫滬路南、潤錫路東地塊,該地塊出讓起始價(jià)為8470萬元,較終由無錫天潤發(fā)超市有限公司以13870萬元的價(jià)格競(jìng)得,樓面價(jià)每平方米2469元,短短兩年多地價(jià)上漲41%,而其他新區(qū)等地塊大多以底價(jià)成交。

  不是所有軌道交通周邊土地都有溢價(jià),除了商業(yè)較為發(fā)達(dá)、已經(jīng)成為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)的節(jié)點(diǎn)城市外,其他的縣城土地溢價(jià)并不明顯。以高鐵發(fā)達(dá)國家日本為例,日本高鐵筑就的房地產(chǎn)鐵底是在東京核心區(qū)域,軌道交通沒有讓日本的東北部等地區(qū)房?jī)r(jià)大漲,房地產(chǎn)泡沫崩潰后恢復(fù)也較慢。從國際經(jīng)驗(yàn)看,高鐵建成后,大城市周邊的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升,但除了節(jié)點(diǎn)城市外,其他地方的房?jī)r(jià)沒有因此上升。

  較可怕的是兩種情況。

  種情況是,隨著城鎮(zhèn)化金融杠桿率的上升,地方政府負(fù)債經(jīng)營,完成了房地產(chǎn)泡沫從形成到崩潰的完整周期。國內(nèi)已有房地產(chǎn)泡沫崩潰的城市,去年10月份,溫州住宅用地的成交樓面地價(jià)同比跌幅近40%。鄂爾多斯(600295,股吧)的土地乏人問津,也就無法形成正常的市場(chǎng)價(jià)格。種情況是,房地產(chǎn)泡沫尚未形成,債務(wù)泡沫已經(jīng)崩潰。典型的就是上世紀(jì)90年代初的海南房地產(chǎn)泡沫,爛尾樓直到這一次房地產(chǎn)熱潮來臨才徹底消化??紤]到審計(jì)署對(duì)36個(gè)城市的債務(wù)審計(jì)結(jié)果,債務(wù)先于房地產(chǎn)崩盤的可能性不容小覷。

  官員們之所以敢大量負(fù)債經(jīng)營,主要原因是官員之間的競(jìng)爭(zhēng),與對(duì)未來市場(chǎng)潛力的盲目自信。你負(fù)債經(jīng)營城市提升GDP升了官,我也不能落后,新加坡國立大學(xué)和清華大學(xué)的研究團(tuán)隊(duì),分析了283個(gè)城市的市委書記和市長的業(yè)績(jī)與升遷資料,得出的結(jié)論是,如果一個(gè)市長、市委書記在任期內(nèi)的GDP增長率比前任專業(yè)每增長一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差,市委書記升遷的可能性會(huì)提高4.76%,市長升遷的可能性提高10%。也就是說,建設(shè)越多,房?jī)r(jià)越高,地方官員升遷可能性越高。不考核GDP成本,不考核房地產(chǎn)上的單位GDP產(chǎn)出,不講究質(zhì)量而講究快速發(fā)展,使各地方政府成為不顧負(fù)債拼命押注的賭徒。

  對(duì)未來城鎮(zhèn)化的自信則是盲目的結(jié)果,不考慮當(dāng)?shù)爻鞘械奈侥芰Γ豢紤]本地居民的消費(fèi)實(shí)際,不考慮需要40年才能消化的商業(yè)庫存,相信只要有軌道只要農(nóng)民進(jìn)城,財(cái)富就會(huì)滾滾而來。沒有經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)周期考驗(yàn)的地方政府,如同一個(gè)個(gè)樂觀的CEO。從沒有想過經(jīng)濟(jì)周期下行該怎么辦,就算面對(duì)下行,也對(duì)刺激政策充滿了信心。

  只有不顧賭本的賭徒,與利欲熏心的高利貸、金融衍生品創(chuàng)立者與購購者,才會(huì)相信永遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)高水位??己说胤浇?jīng)濟(jì)增長質(zhì)量,考核GDP背后的成本,約束地方政府的賭徒?jīng)_動(dòng),至關(guān)重要。

  否則,不要幾年,中國會(huì)有幾十個(gè)鄂爾多斯出現(xiàn)。
 

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