一季報(bào)披露剛剛結(jié)束，開發(fā)商紛紛交出了不俗的答卷。152家A股上市房企一季度預(yù)收賬款和存貨雙雙創(chuàng)下歷史新高。樓市成交量在一季度的爆發(fā)式增 長，也令房企未來業(yè)績釋放有了“底氣”。盡管4月份成交量出現(xiàn)下滑，但房價(jià)仍然繼續(xù)上漲的步伐，百城房價(jià)均值更是突破萬元大關(guān)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，5月份開發(fā) 商推盤量將回升，樓市成交也有望增長，但不同城市間的分化將進(jìn)一步加劇。
  業(yè)績“儲備糧”充足
  今年一季度房企業(yè)績表現(xiàn)格外搶眼。Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度152家上市房企實(shí)現(xiàn)凈利潤154.59億元，同比增長29.71%，單季度業(yè)績同比增幅創(chuàng)下自2011年下半年以來的新高。
  在凈利潤大幅增長的同時(shí)，作為房企未來業(yè)績“蓄水池”的預(yù)收賬款也實(shí)現(xiàn)歷史新高。統(tǒng)計(jì)顯示，繼2012年年底環(huán)比小幅回落后，上市房企預(yù)收賬款總額在一季度快速反彈，達(dá)到6435.71億元，同比增長36.52%，較去年年底增長了14.79%。
  對于一家房企而言，預(yù)收賬款是業(yè)績的先行指標(biāo)，反映了未來營業(yè)收入的可靠程度。通常情況下，房企預(yù)收賬款轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入需要滯后半年至兩年不等，而三四季度是房企的結(jié)算高峰期，這意味著當(dāng)前的預(yù)收賬款有望在下半年逐步進(jìn)入結(jié)算階段。
  對此，中投證券研究報(bào)告指出，房企一季度預(yù)收款不斷增長，在一定程度上反映了目前剛性住房需求仍較為旺盛。不過，“國五條”的出臺加速了需求釋放，或提前透支部分需求，預(yù)計(jì)未來一到兩個季度預(yù)收款項(xiàng)增速將下行。
  另一個反映房企經(jīng)營的指標(biāo)——存貨，在今年一季度也保持著持續(xù)增長的態(tài)勢。152家房企一季度存貨額達(dá)到16596.72億元，較去年年底增長6.14%，同樣創(chuàng)下歷史新高。
  值得注意的是，盡管存貨總量在一季度創(chuàng)下新高，但是上市公司的存貨資產(chǎn)比仍與去年年底保持同樣水平。數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷去年上半年房企“以價(jià)換 量”后，上市房企的“去庫存”速度在年底逐漸放緩，存貨資產(chǎn)比也從年初的64.5%下降至年底的63%，今年一季度則繼續(xù)維持這一水平。
  根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降22%，房屋新開工面積下降2.7%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的下降意味著未來供給的減少。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來存貨資產(chǎn)比將持續(xù)下降，房價(jià)仍然有上升的壓力。
  房價(jià)上漲仍未止步
  除了“金九銀十”外，房地產(chǎn)市場也有“金三銀四”之說。從今年表現(xiàn)來看，年初以來樓市的成交熱情格外高漲。再加上調(diào)控細(xì)則出臺前，潛在購房者擔(dān)心政策從緊、購房成本增加，使得需求提前集中釋放，從而助推了3、4月份的房價(jià)。
  中國指數(shù)研究院較新報(bào)告顯示，4月全國100個城市(新建)住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1%。百城房價(jià)自2012年6月以來已連續(xù)11個月環(huán)比上漲，但漲幅比上月縮小0.06個百分點(diǎn)。其中，76個城市環(huán)比上漲，24個城市環(huán)比下跌。
  從北京等十大城市的數(shù)據(jù)來看，4月十大城市住宅均價(jià)為17023元/平方米，環(huán)比上月上漲1.31%。其中，北京環(huán)比上漲3.11%，漲幅領(lǐng) 跑；廣州漲幅為2.41%，深圳、南京、成都、重慶(主城區(qū))漲幅在1%-2%之間，杭州、上海、武漢漲幅在1%以內(nèi)。天津環(huán)比下跌0.56%，為十大城 市中先進(jìn)下跌的城市。
  盡管成交量出現(xiàn)明顯下調(diào)，但是十大城市的二手住宅均價(jià)仍保持上漲的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，4月十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為24131元/平 方米，環(huán)比上月上漲1.87%，漲幅較上月縮小0.94個百分點(diǎn)。除杭州環(huán)比下跌0.22%外，其余9個城市二手住宅均價(jià)仍在上漲。
  與十大城市相比，部分三四線城市的房價(jià)上漲勢頭已被抑制，樓市走勢呈現(xiàn)明顯分化。中指院數(shù)據(jù)顯示，在4月住宅價(jià)格環(huán)比下跌的24個城市中，幾乎全部是溫州、常州、寧波、貴陽等三四線城市。
  業(yè)內(nèi)人士指出，3、4月以來，多地“國五條”細(xì)則落地實(shí)施，后期房價(jià)上漲過快的城市仍存在調(diào)控政策加碼風(fēng)險(xiǎn)，市場預(yù)期較為復(fù)雜，不同城市住宅市場將進(jìn)一步分化。
  5月成交有望回暖
  受3月底出臺政策以及前期需求釋放的影響，4月市場成交明顯降溫，主要城市新房、二手房成交量在3月達(dá)到近年來高點(diǎn)后顯著下降，開發(fā)商新推盤量也有所回落。
  銀河證券數(shù)據(jù)顯示，4月份33個主要城市月度成交量為20.8萬套，環(huán)比3月份下降19.5%。截至4月末，十大城市存貨為69.6萬套，較3月末的68.7萬套略有增加。如果以半年度的平均銷售值來衡量去化周期的話，目前的去化周期約為6.8個月。
  值得注意的是，4月份不少開發(fā)商調(diào)整了開盤和定價(jià)策略。中國證券報(bào)記者在走訪北京樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商延遲推盤、項(xiàng)目高開低走、改變精裝修價(jià)格等 現(xiàn)象并不少見。以大興某項(xiàng)目為例，開發(fā)商便采取了“精裝分拆”的方式，通過更改裝修價(jià)格、附加協(xié)議等方式，在總房款里加價(jià)銷售，從而規(guī)避限價(jià)的政策影響。
  地方政府出臺的各項(xiàng)政策無疑直接影響了開發(fā)商的心理預(yù)期。3、4月以來，多地“國五條”細(xì)則落地實(shí)施，北京、廣州全面執(zhí)行商品房限價(jià)指導(dǎo)；蘇杭公積金門檻提高，貸款額度收緊；北京二套房貸款頭付比例提高至七成……一系列的政策讓樓市在4月份陷入消化和觀望期。
  不過，在密集出臺政策后，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)樓市將進(jìn)入政策“真空期”，開發(fā)商的觀望態(tài)度也將得到緩解。以北京為例，僅在4月25日以來的5天時(shí)間內(nèi)，便有8個樓盤拿到預(yù)售許可證，這批樓盤或計(jì)劃在5月初開盤，新盤供應(yīng)量有望逐步回暖。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5月份開發(fā)商將陸續(xù)加大推盤力度，供應(yīng)量將會提升。但從全國樓市看，一二線和三四線樓市的分化將更為明顯。一二線城市因?yàn)榫奂?過多資源，使得房價(jià)易漲難跌，但是在嚴(yán)格的限購政策下，房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性也明顯降低。而三四線城市庫存過多已經(jīng)較為顯著，市場將進(jìn)一步分化。

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