中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)之綜述

　　2013年的3月，之于不同的人，有著不同的解讀。

　　知名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)放話說(shuō)，這個(gè)月里，房?jī)r(jià)將暴漲；評(píng)論人士“牛刀”則立帖為誓，稱房?jī)r(jià)泡沫要在3月破裂；而對(duì)深圳的郭建波來(lái)說(shuō)，3月房?jī)r(jià)不降的話，他就要在長(zhǎng)安街裸奔了。

　　在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)勃興的十年間，這樣觀點(diǎn)夸張、打賭逞強(qiáng)的場(chǎng)景三番五次的上演。預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的軌跡也升溫為一場(chǎng)全民參與的競(jìng)猜“盛宴”。開(kāi)發(fā)商、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、各種機(jī)構(gòu)、甚至炒房者等紛紛變身“預(yù)言家”，就房?jī)r(jià)的走勢(shì)指點(diǎn)一二。

　　其中，有唱空者喊出“樓市不崩盤，我就去跳樓”等非理性口號(hào)，也有唱多派宣揚(yáng)的“25年后北京房?jī)r(jià)達(dá)到80萬(wàn)/平米”。

　　觀點(diǎn)的截然對(duì)立，也顯示了預(yù)測(cè)受多重因素制約的中國(guó)樓市之難。根據(jù)梳理，如謝國(guó)忠、易憲容等學(xué)者關(guān)于樓市下跌的判斷鮮有成真，而投行等機(jī)構(gòu)也曾集體折戟過(guò)樓市預(yù)言。

　　信“專家”，損失慘重

　　由于相信“樓市專家”的預(yù)測(cè)，黃濤賣掉了深圳的房子。三年后，他浮虧了約六七十萬(wàn)元。

　　30多歲的黃濤，在為三年前的賣房決定而后悔。

　　2010年3月，考慮一個(gè)月后的黃濤終于下定決心，將自己位于深圳龍崗的一處房產(chǎn)賣掉。彼時(shí)，2009年樓市的暴漲已招致決策層出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，如七折利率取消、頭套房契稅優(yōu)惠調(diào)整等。

　　當(dāng)時(shí)已從售樓員做到一家地產(chǎn)公司中層的黃濤看到，部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下行。他開(kāi)始擔(dān)憂，樓市可能會(huì)重演2008年下半年的大跌行情。

　　而此時(shí)，平日他所關(guān)注的幾個(gè)“樓市專家”看空房?jī)r(jià)的表態(tài)，使他對(duì)自己的分析更為確信。2009年底，地產(chǎn)評(píng)論人士牛刀稱，“只要房?jī)r(jià)回歸理性，都要跌去80%”。2010年的上半年，另有專家稱，投資者應(yīng)該“上半年購(gòu)股，下半年購(gòu)房”。

　　那套108平米的房子，較終以8000元/平米的價(jià)格易主。黃濤將這筆購(gòu)房款一分為“N”：25萬(wàn)元進(jìn)入股市，“做長(zhǎng)線”；另有一部分則用于在妻子的家鄉(xiāng)長(zhǎng)沙購(gòu)置了一套房產(chǎn)，給岳父岳母住。

　　3年過(guò)去，黃濤說(shuō)，“事實(shí)證明我錯(cuò)了”。他打聽(tīng)了一下，那套8000元/平米出手的龍崗房產(chǎn)，現(xiàn)已漲至每平米15000元。更“悲催”的是，投入股市的25萬(wàn)元，現(xiàn)在已縮水到了8萬(wàn)元。

　　那套長(zhǎng)沙房子的升值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)這部分損失。過(guò)去3年中，那套房子每平米只漲800元。

　　大致算來(lái)，黃濤的這筆投資，浮虧約六七十萬(wàn)元。

　　黃濤的案例不是個(gè)案。

　　一位廣州的購(gòu)房者也曾因聽(tīng)信“樓市專家”的建議，而錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房機(jī)會(huì)。

　　據(jù)該購(gòu)房者介紹，去年5月時(shí)，他曾相中一套均價(jià)2.7萬(wàn)元/平米的住房。為此，他曾在微博上向一位持唱空觀點(diǎn)的“樓市專家”請(qǐng)教“是否入手”，該專家通過(guò)私信建議他，“先別購(gòu)”。

　　4個(gè)月后，該專家發(fā)表了一番“2013年上半年樓市崩盤論”。此時(shí)，那套住房?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到了3.2萬(wàn)元/平米。眼下，該房報(bào)價(jià)為3.96萬(wàn)元/平米——如此價(jià)格之前，一度觸及購(gòu)房夢(mèng)的他，只能望洋興嘆。

　　泡沫未破，牛皮吹破

　　自2001年末開(kāi)始，各色人物不斷預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，甚至有“不崩盤便跳樓”的夸張言論，然而事實(shí)證明，這種預(yù)測(cè)不靠譜。

　　有觀點(diǎn)說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，始于2001年末。

　　清華大學(xué)管理學(xué)院教授魏杰在電視臺(tái)發(fā)表的一席《2002，房地產(chǎn)的冬天》的訪談，開(kāi)啟了綿延十余年的“中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)史”的大幕。

　　在這篇隨后引發(fā)爭(zhēng)論的訪談中，魏杰結(jié)合當(dāng)時(shí)的商品房積壓數(shù)據(jù)表示，2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，一大批房子的較后結(jié)果是要被炸掉。他甚至以生命為賭注說(shuō)，“如果樓市不崩盤，我就去跳樓”。

　　一年后的形勢(shì)與他的預(yù)測(cè)相左。數(shù)據(jù)顯示，2002年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)2.9%。

　　魏杰之后，接棒“泡沫論”的是發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣。繼提出“2003年房?jī)r(jià)將小幅回落，而2004年降幅將更大”后，王小廣還曾在2006年以自己的“良心和名譽(yù)”賭未來(lái)五六年內(nèi)房?jī)r(jià)必降。

　　此外，王小廣還曾在2011年告誡開(kāi)發(fā)商，千萬(wàn)不要囤房，要想盡一切辦法把房子賣出去。根據(jù)王小廣當(dāng)時(shí)判斷，2012年年中，全國(guó)房?jī)r(jià)將平均下降20%到30%。

　　然而王小廣的上述預(yù)言悉數(shù)落空。

　　同王小廣一樣，兵敗“2012年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)”前的學(xué)者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家為數(shù)不少。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院教授曹建海先是于2010年5月時(shí)預(yù)計(jì)，2012年將是樓市泡沫崩潰的一年，繼而又在6月再次聲稱“2012年北京房?jī)r(jià)回落50%”。

　　深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平，也曾在2012年上半年稱，樓市大漲的時(shí)代已一去不返。

　　此前一年，國(guó)世平號(hào)召投資者，一定要賣掉多余的房子購(gòu)股票。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)同比上漲6.8%和5.7%。而當(dāng)年年底，上證指數(shù)報(bào)收2199點(diǎn)，年內(nèi)跌幅達(dá)21.68%，未能達(dá)到國(guó)世平“A股在2800點(diǎn)—3200點(diǎn)之間運(yùn)行”的預(yù)期。

　　更早之前的2008年6月，國(guó)世平還拋出過(guò)“奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)將雪崩”和“深圳房?jī)r(jià)跌回8000元/平米的隆冬論”。

　　但2009年，樓市卻上演了住房改革以來(lái)較為瘋狂的一幕。研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)住宅均價(jià)上漲了25.1%，為2001年以來(lái)較高水平。

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