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年末房企拿地已呈“集體沖動”態(tài)勢
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 645 次
一邊賣房,一邊拿地,11月份的中國房地產(chǎn)市場,大型房企重新開啟了“暖冬之旅”。
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,11月份前半月,全國54個主要城市新建住宅銷售套數(shù)達(dá)171735套,比10月同期上漲45.5%;而另一方面,土地市場在迎來9月成交高峰之后,依然保持了強(qiáng)勁的成交勢頭——地方政府密集推地,大型房企頻頻拿地,久違的“地王”也再次出現(xiàn),9月份以來全國就出現(xiàn)了11幅“地王”。
然而,住宅銷售市場和土地成交市場的“暖流”并未沖淡懸在開發(fā)商頭上的33048萬平方米庫存紅線,對于他們來說用“調(diào)倉”來形容賣房和購地的“兩手抓”是再形象不過的了。
手握余糧乘機(jī)購地
年末房企拿地已呈“集體沖動”態(tài)勢。
“可以開香檳了,今年銷售任務(wù)完成了。”近日一位知名開發(fā)商副總經(jīng)理的微博迅速成了地產(chǎn)圈的談資。
就在大家談?wù)?012年樓市已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)商的“掃尾”行情時,多家上市房企的10月銷售簡報應(yīng)聲出爐。
簡報顯示,2012年10月份萬科實(shí)現(xiàn)單月銷售面積127.3萬平方米,銷售金額137.0億元,前十月實(shí)現(xiàn)1100.2億元的銷售金額距離去年萬科的全年銷售額1215.4億元也僅有100多億元的差距;龍湖地產(chǎn)前十月銷售319億元 達(dá)至去年八成業(yè)績;恒大地產(chǎn)1~9月實(shí)現(xiàn)銷售金額586億元,完成全年銷售計劃的73%。而招商地產(chǎn)210億元和世茂地產(chǎn)307億元的業(yè)績均已超額完成全年銷售目標(biāo)。
銷售回暖意味著房企手中現(xiàn)金增加。統(tǒng)計顯示,101家房企手中共持有現(xiàn)金2298億元,1~9月貨幣資金同比增加的房企有70家,預(yù)收款項(xiàng)同比增加的房企有67家。以“招保萬金”為例,截至9月底四家房企手中持有貨幣資金分為333億元、356億元、174億元和188億元。
手中現(xiàn)金的增加更讓開發(fā)商加快了在土地市場的布局。11月上旬,招商地產(chǎn)經(jīng)過10余輪的爭奪,較終以12.2億元的價格,溢價近25%,拍得本年度深圳“地王”。在摘得深圳“地王”之后,招商再度以4.5億元摘得天津開發(fā)區(qū)4宗地。11月16日,招商地產(chǎn)搶得山東青島一幅地塊。
而年末房企拿地已呈“集體沖動”態(tài)勢。11月15日,綠地地產(chǎn)以10.25億元競得上海嘉定區(qū)地塊,溢價31.63%;11月14日,萬科經(jīng)過6公里競價,較終以10.77億元拿下大連甘區(qū)原橡膠塑料廠地塊;11月13日,保利地產(chǎn)以5.65億元拿下成都高家村商住用地,該地塊起拍樓面地價3235元/平方米,成交樓面價達(dá)4660元/平方米,樓面地價溢價44%成交。
“實(shí)際上開發(fā)商已經(jīng)很久沒有集中拿地了。”鵬盛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理蔣曉林表示,從去年上半年到今年6月,很多開發(fā)商的項(xiàng)目完成了降價、回籠資金,而期間由于對市場抱謹(jǐn)慎態(tài)度,因此拿地也很謹(jǐn)慎。這些資金積累到現(xiàn)在,用來競購優(yōu)質(zhì)地塊來補(bǔ)倉,可望在明后年的競爭中占據(jù)主動。
利潤降 延續(xù)冬天模式
凈利潤率同比明顯下滑也是上市房企共同的特點(diǎn)。
既要伺機(jī)拿地,更要加速賣房。盡管突破去年的業(yè)績在望,萬科總裁郁亮的表態(tài)卻更代表了中國房企暗喜之中飽含謹(jǐn)慎的心理。
郁亮表示萬科2012年的發(fā)展策略是過冬,現(xiàn)在仍然是冬天模式。“現(xiàn)金為王、積極銷售、審慎購地、節(jié)流、鍛煉身體,現(xiàn)金流比利潤率更重要。”讓萬科等房企依然審慎的是,盡管今年以來開發(fā)商“以價換量”銷售策略取得了剛需市場的積極響應(yīng),銷售效果較為顯著,然而房企資金狀況改善的同時,并未令壓在開發(fā)商頭上的庫存紅線大幅降低。
世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,今年1~10月份,全國32城商品房銷售面積78743萬平方米,然而截至10月末,全國32城商品房待售面積尚有33048 萬平方米,比9 月末增加378 萬平方米,上漲了1.1個百分點(diǎn)。
“很多房企在四季度集中開發(fā)將進(jìn)一步增加庫存。”蔣曉林表示,由于年初對銷售市場的謹(jǐn)慎,很多開發(fā)商在上半年放緩了開發(fā)進(jìn)度,隨著銷售的好轉(zhuǎn),不少房企把竣工高峰期都放在了四季度。
同樣以萬科為例,1~9月萬科累計實(shí)現(xiàn)開工面積871萬平方米,竣工面積438萬平方米,分別完成年初計劃的66%和49%,這意味著四季度萬科將有不少項(xiàng)目集中推進(jìn)。
而另一個不容忽視的數(shù)據(jù)是,雖然由于熱銷的進(jìn)行,庫存指數(shù)在9月末有所下滑,但101家房企前三季度的庫存合計仍達(dá)到9155.5億元,與去年同期的7700億元相比,同比增加18.9%。“既有現(xiàn)金流要求也有庫存壓力,開發(fā)商只能犧牲利潤率繼續(xù)加快推盤。”成都大唐地產(chǎn)分析師魏志宏表示。
凈利潤率同比明顯下滑也是上市房企共同的特點(diǎn)。湯森路透統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,14家知名房企今年平均利潤率只有14.96%,而這14家房企去年的平均凈利潤率卻達(dá)到17.66%。
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