您的當前位置:海南房產網 - 搜游居 > 房產資訊 > 房產新聞 > 2012昆明行演講 秦虹:艱難的著陸 2012的中國經濟與房地產
2012昆明行演講 秦虹:艱難的著陸 2012的中國經濟與房地產
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:觀點房產網 閱讀 1420 次
秦虹:本人來自住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究,不是政策研究室。我們部里有一個政策研究室,他的司長叫(倪和),別到時候倪司長以為我冒充他在外面發(fā)言,我是政策研究,不是政策研究室。
我從新加坡過來,在新加坡的時候接到我們陳總的一條短信,說讓講2012年的中國經濟和房地產。我想今天給我出了一個比較好講的題目,那我就講一講中國的今年的經濟形勢,今年的房地產。怎么樣來講這個形勢呢?數據是較有發(fā)言權的。頭先談到宏觀經濟形式,這是國家統計局對今年一季度,整個宏觀經濟預警指數所做的一個圖表,大家看到這個圖表分了這么幾個層次,較上面是過熱,中間黃色是趨熱,較中間圍繞虛線的上下是穩(wěn)定,再往下是曲折,再往下深一點的藍色高過冷。根據國家統計局宏觀經濟景氣指數所作的預警指數看,當前中國經濟正在穩(wěn)定地這樣一個空間之內,既不過熱,也不過冷。這是宏觀經濟預警信號圖,紅燈表示熱,黃燈表示偏熱,綠燈表示運行正常,正是恰恰好運行正常,淺藍色燈是偏冷,深藍色是冷。(PPT)大家看較右邊的這個圖,是2012年3月份季度,這里面只有三個淺藍色的燈,就是偏冷,一個是工業(yè)生產指數,一個進出口額,一個是貨幣供應MR,其他的所有指標都在綠燈區(qū),顯示著中國經濟目前的狀況,整體運行平穩(wěn)良好。
這個是整個宏觀經濟的目前狀況。我們看了前面,這個圖的前端,年的4月、5月、6月都有偏熱的燈亮期,而我們現在是不冷不熱。國民經濟運行整體出現了緩中趨穩(wěn)的跡象,今年一季度GDP增速只有8.1%,比較低。但是這個增速高于全國今年預計7.5的預期目標,也就是說今年經濟增長的DGP增速,又可以呈現的一個情況是前低后高。從主要經濟指標的增長速度看,規(guī)模以上的工業(yè)增加值同比增長了11.9%,這個11.9%比一到二月份回升了0.5個百分點,社會消費品零售增長是15.2%,它回升了0.5個百分點。數目增長8.9%,回升了2個百分點,貨運增長12.1%,回升了0.4個百分點。這個是主要的經濟指標,所有的增速比1到2月份回升,而不是再繼續(xù)回落。
第三個就業(yè)繼續(xù)增加,就是反映了實體經濟是否活躍、是否趨冷的一個重要指標就業(yè),我們看到一季度全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)300萬萬,同比繼續(xù)增加,而不是減少。東部地區(qū)民工荒、用工難的情況沒有明顯的緩解,農村外出務工勞動力同比增長了3.4%。什么意思呢?當前宏觀經濟的整體情況,我認為是處于一個綠燈區(qū)。這個綠燈區(qū)顯示著中國經濟目前不存在太大的問題,也就是說我們沒有必要對中國經濟過于悲觀,沒有必要。大家注意到今年是很多地方政府的換屆之年,我們看了一下,大概是全國的各個省份的一半省已經完成換屆,還有一半省區(qū)市、直轄市,換屆還沒有完成,今年十八大之前會陸續(xù)全部完成。換屆以后,新一屆的政府仍然會推動當前經濟發(fā)展的思路。今年又是“十二五”的年,大家也都知道每個五年計劃的年,都是經濟增長中增長速度相對比較高的一年,今年又是十八大換屆。所以我相信今年的中國經濟不會出現過于的悲觀。我們的一些同行,普遍是悲觀的,把中國經濟看得很冷。但是我認為我們對中國經濟發(fā)展,今年還是充滿信心的,在整個經濟區(qū)是在綠燈區(qū)環(huán)境內運行,沒有太大的問題。說今年的宏觀經濟怎么樣?就是這樣的情況,增速前低后高。國家已經有預期說,今年的經濟增長速度比去年可能要放緩,放緩到7.5,但是我們認為實際增速會高于這個增長速度,普遍的各個機構的預測是8%到8.5%之間,是這么一個狀況,這是宏觀經濟。今年的宏觀經濟,簡單說、概括說就是這樣的。
個是房地產市場當前的情況,房地產的市場情況,我們也通過數據來反映情況,全部的數據都來自于國家的統計局。我們看到全國房地產開發(fā)投資增速在一季度增速達到23.5%,這個增速比去年一季度34%已經下降了10個百分點,就是房地產開發(fā)的增長速度的增長速度下降了10個百分點,這個增速下降可能還會延續(xù)。個,房地產開發(fā)投資增速下緩,東部地區(qū)下降較明顯,西部只下降了1個百分點,東部下降了6個百分點。為什么這樣?大家知道東部地區(qū)受調控政策的影響是較明顯,頭先是長三角,其次是珠三角,再次是京津地區(qū),所以它們企業(yè)的經濟壓力相對更大,他們對未來得市場預期,相對來說更加不穩(wěn)定,那么它們不確定性更大,所以他們對投資的積極性來看,還是非常謹慎,所以他們的投資下滑比較明顯。
全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積的增長速度,今年一季度已經是負增長13.9%,而去年同期增長32.7%。也就是說開發(fā)企業(yè)由于對未來的市場預期不穩(wěn)定,由于現代企業(yè)不穩(wěn)定的狀態(tài),由于我們對調控的政策,還是處于動搖的發(fā)展階段,開發(fā)企業(yè)減緩了開發(fā)投資的增長的具體表現,就是在拿地的方面,他的積極性有所降低。所以全國的房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積已經出現了負增長。但是我想今年土地的負增長,即使土地負增長繼續(xù)延續(xù),對開發(fā)企業(yè)的土地存量仍然還是比較大,這個不會有太大的問題。全國住房新開工面積的增長速度,今年三季度負增長5.2%,而去年同期接近20%的增長。開發(fā)企業(yè)在當天的形勢下,不拿地,不開工,緩施工的一批企業(yè)開始出現。所以住宅的新開工增長速度出現了一個負的增長。
也就是說,我們看到的所有全面的指標,都是反映了房地產的市場的前端,前端供應端。供應端市場表現出來的前端市場的一個情況,就是收縮。末端市場出現的情況,我們看到的是全國商品房銷售額的增長速度,今年一到二月份時候負增長21.9%,今年一到三月份是負增長14.6%,現在銷售額和去年同期相比仍然是負增長,但是負增長的幅度相對緩解,商品房銷售額在很很大程度上反映了成交價格和成交量的一個體現。全國商品住房銷售面積增長速度,從今年一到二月份負增長16%,到一到三月份今年一季度負增長15.5%,負增長的程度似乎也有所緩解。這是全國商品住房的銷售面積的增長速度,一到二月份是較低的,負增長16%,現在已經開始趨于緩解。
庫存,大家都說現在看到企業(yè)庫存量大,商品住房的代售面積1.9億平方米,什么概念?說這個大家可能很多沒有概念,就是2008年庫存量的時候是1.8億平方米,現在的庫存量是1.9億平方米。也就是說,現在開發(fā)企業(yè)的商品住房的代售住宅,庫存量比2008年還要高。但是我們也看到一個情況,就是他在一到三月份是較高的,一到三月份的時候和代售面積的總量都有所下降,這是代售面積的增長速度,這是末端市場。末端市場我們看到的是進一步下滑的趨勢,我們看到的情況似乎在趨緩,就是兩端,一個上端、一個末端。我們看開發(fā)企業(yè)的資金周轉速度和資金的流量,仍然是歷史上不太好的時期,一季度開發(fā)企業(yè)的增長速度只有8.2%,仍然反映了企業(yè)的資金目前還是比較偏緊的狀態(tài)。但是我同意陶冬先生的結論,隨著前端市場和末端市場的變化,開發(fā)企業(yè)的資金緊張的狀況會逐步得以緩解,因為投資開發(fā)前期收縮了,開始銷售剛性需求的增加了,所以逐步得到銜接。從房地產的開發(fā)企業(yè)的投資額和銷售額比重,開發(fā)企業(yè)的資金狀況,這兩個之比,我們看到的是126,就是他投出去的額,比他賣出去的錢還要多,這個數字是什么概念呢?比2008年較困難的資金壓力的時期137略好一點,2008年企業(yè)資金鏈較緊張的時候,這個比值137,現在是126,略好一點。也就是說總體上開發(fā)企業(yè)的資金狀況不樂觀,但是今年開發(fā)企業(yè)和去年和2008年企業(yè)不同在于,2008年的時候,所有的開發(fā)企業(yè),大中小企業(yè)所有的企業(yè)資金鏈都非常緊張,今年企業(yè)的情況是總體比較緊張,結構性差異很大,有的開發(fā)企業(yè)真的很緊張。錢壓力很大,負債率比較高,融資成本高,但有一些企業(yè),相對來說,資金壓力并不是很大,結構性差異非常大。
(PPT)這是房地產市場的價格,商品房銷售的價格,來自國家統計局的數據。紅色是同比價格上漲的城市,70個大城市,藍色的是同比下降的的。我們可以看到現在以價換量的,還是比較明顯,70個大城市里面,它占到一半多點是屬于價格同比下降。大家注意到這個圖,我們國家統計局反映出來的價格變化,無論是同比上升,還是同比下降,都非常非常微小,微小到什么程度?大家看,這是一線城市,一線城市北京、廣東、上U海、深圳,商品房漲跌的幅度沒有超過2%,負增長一點幾。為什么會有這樣的情況?我也在考慮,我們在媒體上反映出來的問題,經??吹竭@個項目打折10%,那個項目打了20%%,應該是降了20%的,怎么國家統計局的數字只有零點幾的同比的增長,同比的負增長,就沒有看到10%、20%的價格下跌呢?我想可能還是因為結構性的。這次的這個結構性,就是再一個城市有的項目價格下調了10%、20%,有的項目價格就沒有調??赡芫褪且驗樗且粋€結構性的,所以才導致這樣統計的一個結果。所以我們看到一線城市的價格,同比出現了不到2%的負增長,這是價格的漲幅。這是所有的房地產市場的整體情況。
今年的房地產市場,在調控政策的影響下,我們寄希望于今年房地產市場是一個平穩(wěn)之年,大概就是這樣一個趨勢。好也好不到哪里去,我們也不要沒有理由對房地產市場過于樂觀,也沒有對宏觀經濟過于悲觀,對房地產企業(yè)沒有理由過于悲觀,就是這么一個判斷。企業(yè)、城市結構性差異特別大,就是今年房地產市場的特點,結構性差異特別大。
在這樣的情況下,我們看到從政策層面上,國務院去年的經濟工作會議上,再加上今年的兩會都在提出來,加快普通商品房的建設和擴大有效需求需求。我想政府的決策,非常清楚地反映了政府的政策意圖,一方面它說不動搖,主要是控制投資性需求不動搖,但是市場滿足剛性需求、滿足自主性需求,加大普通商品房的供應,這個目標還是很清晰的,調控市長的目的不是要扼殺市場,而是促進市場的健康發(fā)展。不希望房地產市場是靠投資需求和投機需求來支撐這個市場,希望的市場是真正的靠自主性需求來支撐這個市場,這個市場就相對來說比較健康。
在這樣的一個政策和市場環(huán)境下,我認為房地產開發(fā)企業(yè)現在已經出現了四大變化:大變化,就是越來越多的開
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 72164
- 2海南那么美哪里安家好? 65945
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 65169
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57987
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57792
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56383
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居?。?/a> 51260
- 8轉載一位外地人在海南買房的血淚史 51164
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50973
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50667
更多大家關注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣