限購一年來，成交量的持續(xù)走低和全國房價(jià)回落使房地產(chǎn)市場冬天更添寒意。為有“余糧”過冬，申城中高端市場供應(yīng)近期大幅拉高，但成交情況并不理想。而豪宅市場更是凄涼，數(shù)據(jù)顯示，作為黃浦江豪宅“金三角”的陸家嘴板塊、黃浦濱江板塊、北外灘板塊新房成交量同比均下滑了五成。

　　豪宅暗降難阻成交頹勢

　　黃浦江沿岸一直是“上海豪宅地段”。去年以來，黃浦江沿岸房產(chǎn)掀起新一輪開發(fā)高潮，新鴻基、九龍倉、恒盛、綠城、中糧、方興等一線地產(chǎn)商紛紛加入。由于大多為高端項(xiàng)目，因此可售存量并不大，但受到樓市調(diào)控影響，陸家嘴豪宅市場需求低迷，在售樓盤受到銷售阻力較大。

　　來自漢宇地產(chǎn)市場研究部報(bào)告顯示，截至11月末，在一手房市場，陸家嘴板塊今年累計(jì)成交豪宅40套，同比減少62.6%；黃浦濱江板塊成交34套，同比減少50%；北外灘板塊43套，同比減少64.2%。即使房源充裕的二手房市場，多數(shù)樓盤成交也并不活躍。其中，湯臣一品今年累計(jì)成交1套(湯臣一品截止目前先進(jìn)一套二手房交易)，財(cái)富海景成交18套，同比減少七成以上。

　　“目前市面上更多的所謂豪宅降價(jià) 于其在預(yù)售報(bào)價(jià)上的適度回落，非實(shí)質(zhì)意義上的價(jià)格回落?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出，從豪宅購房者角度分析，因許多有效客戶名下基本持有兩套以上房源，在限購令嚴(yán)控下，有效購購力受到抑制，“降價(jià)跑量”對其效果不如低價(jià)產(chǎn)品。

　　二手豪宅市場現(xiàn)價(jià)格松動

　　雖然一手豪宅市場仍在博弈狀態(tài)，但二手市場已出現(xiàn)破冰跡象。

　　來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場統(tǒng)計(jì)顯示，全市監(jiān)測的40個(gè)標(biāo)桿樓盤中，內(nèi)中環(huán)區(qū)域的高端二手樓盤出現(xiàn)價(jià)格松動跡象。如徐匯板塊的盤東方曼哈頓小區(qū)，其210平方米大戶型較低單價(jià)在5萬元/平方米，比8-10月間5.50萬元/平方米單價(jià)水平，降幅達(dá)9.1%；又如位于長寧古北板塊的古北瑞仕花園，其220平方米大戶型、165平方米中戶型和120平方米小戶型11月末較低單價(jià)分別為5.90萬元/平方米、5.60萬元/平方米和5.10萬元/平方米，也較8-10月間單價(jià)水平有8.9%-9.7%的不同程度下降。

　　“目前東方曼哈頓放出的210平方米大戶型房源，單價(jià)在5.0萬元/平方米者占比不足1成，其房源單價(jià)多在5.3-5.4萬元/平方米；由于業(yè)主多經(jīng)營實(shí)體企業(yè)，低價(jià)掛牌僅為緩解短期資金問題，故此類房源帶有"限時(shí)特價(jià)"的性質(zhì)，一旦業(yè)主資金問題解決就會恢復(fù)市價(jià)。而新盤降價(jià)日漸普遍下，二手房購家愈發(fā)看空后市，故即使特價(jià)房推出，也很少能吸引成交?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐東方曼哈頓二店經(jīng)理葉敏說。而在古北瑞仕花園，目前低價(jià)房源掛牌占比僅為一兩成。

　　談及此類樓盤降價(jià)的原因，黃河滔認(rèn)為主要原因在于高端房源對應(yīng)需求受調(diào)控政策沖擊更大，成交短期內(nèi)難有明顯起色，再就是內(nèi)環(huán)高端新盤近期價(jià)格松動，也對業(yè)主心理起到一定引導(dǎo)作用。

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