隨著一年多的房地產(chǎn)調(diào)控，全國(guó)樓市成交量持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)下降的效果也已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。龍年春節(jié)，各地樓市成交紛紛出現(xiàn)量?jī)r(jià)同比下降的景象。而隨著樓市的慘淡開(kāi)局，購(gòu)房者也開(kāi)始思考這樣一個(gè)問(wèn)題：現(xiàn)在是否可以出手購(gòu)房了？2012年，何時(shí)才是較合適“抄底”的購(gòu)房時(shí)機(jī)？

　　二手房業(yè)主讓價(jià)幅度超一成

　　【案例】

　　小劉是廣州某事業(yè)單位的員工，一直夢(mèng)想能在廣州購(gòu)一套屬于自己的房子。從去年底開(kāi)始，小劉開(kāi)始聯(lián)系中介看房。三個(gè)月左右的看房歷程，恰好趕上了此輪樓市走低的大潮。小劉明顯感覺(jué)到樓市開(kāi)始進(jìn)入“購(gòu)方市場(chǎng)”。

　　二手樓市開(kāi)始進(jìn)入購(gòu)方市場(chǎng)

　　龍年春節(jié)過(guò)后，小劉迅速在海珠區(qū)中山大學(xué)附近拿下了一套建筑面積為36平方米的高層南向小戶型，總價(jià)66.2萬(wàn)元，單價(jià)1.84萬(wàn)元/平方米左右。小劉說(shuō)，這個(gè)價(jià)格在老城區(qū)比較合適，業(yè)主讓價(jià)也超過(guò)了10%，自己挺高興的，“算是抄了一個(gè)小底”。

　　2008年大學(xué)畢業(yè)的時(shí)候，小劉正趕上了上輪樓市的低潮。從2007年暴熱到2008年的速凍，當(dāng)時(shí)的樓市一片哀鴻遍野。2008年底，在銀行工作的同學(xué)建議小劉在珠江新城購(gòu)一套小戶型，說(shuō)是能幫他將貸款做到“零頭付”。

　　“太可惜了，當(dāng)時(shí)收入不高，沒(méi)敢購(gòu)?！毙⑦z憾地說(shuō)，雖然如今單價(jià)動(dòng)輒3萬(wàn)元/平方米的珠江新城房?jī)r(jià)彼時(shí)僅要1萬(wàn)多元，但由于剛畢業(yè)不久，按照做高評(píng)估價(jià)來(lái)貸款購(gòu)房的月供額和他月收入差不多，較終還是沒(méi)敢下手。

　　小劉沒(méi)想到的是，2008年的房?jī)r(jià)下跌僅僅是曇花一現(xiàn)。之后廣州樓市和國(guó)內(nèi)大部分城市一樣，坐上了年年躥升的“火箭”，直到2011年下半年才終于開(kāi)始逐漸停漲，并調(diào)頭進(jìn)入下降通道。

　　去年10月份，小劉陪著一位同屆畢業(yè)的同事一起看了幾套房子，發(fā)現(xiàn)受到限購(gòu)等調(diào)控政策影響，當(dāng)時(shí)全國(guó)各地的樓市都已經(jīng)普遍出現(xiàn)停漲，關(guān)于各種樓市下行的報(bào)道也開(kāi)始紛紛出現(xiàn)。

　　這時(shí)，一直沒(méi)購(gòu)房的小劉才發(fā)現(xiàn)身邊不少年輕同事都陸續(xù)購(gòu)了房子。想起當(dāng)初錯(cuò)過(guò)的“零頭付”和此后兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)翻番的資產(chǎn)增值機(jī)會(huì)，小劉開(kāi)始有些焦慮。因?yàn)榉孔馍蠞q和工作變動(dòng)等原因，小劉工作三年多搬了三次家，每月房租支出也漲到了2000元左右。

　　算下來(lái)，小劉每月房租跟購(gòu)一套小戶型的月供相差已經(jīng)不大。而隨著工作年限的增加，他的月收入也從每月五六千元漲到一萬(wàn)多元，銀行戶頭上的存款近20萬(wàn)元。研究政策走勢(shì)后，小劉給自己暗暗制定了一個(gè)購(gòu)房的時(shí)間表：年底開(kāi)始看房，2012年一到二季度入手購(gòu)房。

　　區(qū)成頭次置業(yè)頭選

　　從去年11月開(kāi)始，小劉和幾個(gè)差不多年紀(jì)的同事經(jīng)常在周末相約看房。較開(kāi)始，他和同事都更多地把目光聚焦在新樓盤身上。當(dāng)時(shí)恰逢不少新盤出現(xiàn)“大降價(jià)”的行情，例如海珠區(qū)赤崗板塊的縱橫國(guó)際公寓，就曾傳出“一夜單價(jià)驟降1萬(wàn)元/平方米”，吸引了小劉和同事興沖沖跑去看房。

　　看新盤的結(jié)果多少有些令人失望。降價(jià)的樓盤大多原本價(jià)格都偏高，或者存在產(chǎn)權(quán)年限縮水、戶型結(jié)構(gòu)不好、位置較為偏遠(yuǎn)等問(wèn)題。小劉的頭付預(yù)算在20多萬(wàn)元，按三成頭付計(jì)算，總價(jià)只能在60萬(wàn)-80多萬(wàn)元之間。掃了一圈新盤后，小劉發(fā)現(xiàn)，就這樣的預(yù)算在市區(qū)基本很難購(gòu)到新房。

　　“我還是想購(gòu)在市區(qū)?！毙⒄J(rèn)為，對(duì)他這樣處于事業(yè)上升期，又喜歡熱鬧的年輕人而言，郊區(qū)盤在交通、商業(yè)配套上都難以滿足需求。市區(qū)樓盤不管是現(xiàn)在自住的便利性，還是三五年之后換房的保值、租金上漲幅度都會(huì)更高一些。在糾結(jié)了一陣之后，小劉還是把目光轉(zhuǎn)移到了市區(qū)二手房上。

　　為了找房更有條理性，小劉又做了一個(gè)Excle表格，把在網(wǎng)上“海選”找到的房子進(jìn)行歸類整理，然后聯(lián)系中介實(shí)地看房，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀察的情況來(lái)對(duì)這些候選房進(jìn)行排序。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的梳理，大致列出了一些關(guān)注的板塊和樓盤。

　　因?yàn)楣ぷ鲉挝辉谥榻鲁歉浇?，小劉一直都和同事在附近租房住，珠江新城、五羊新城板塊的交通、生活便利條件和年年上漲的房租都給小劉以深刻的印象。他決定以單位為圓心，在地圖上畫(huà)大致一條半徑10公里的圈，找圈內(nèi)質(zhì)素較高的二手房。這個(gè)范圍東到東圃、車陂，北到白云山附近的同和，西到大坦沙，南到海珠區(qū)南岸。

　　二手樓價(jià)格松動(dòng)

　　在小劉幾乎涵蓋整個(gè)廣州城區(qū)的選房單上，天河區(qū)的天河公園板塊、車陂板塊，海珠區(qū)的濱江東板塊、廣州大道南板塊、赤崗板塊、中大板塊成為關(guān)注的對(duì)象。而像越秀、荔灣等核心老城區(qū)，以及白云區(qū)的廣州大道北一帶，或因?yàn)闃驱g過(guò)于老舊，價(jià)格又比較高，或是相關(guān)環(huán)境配套都不太好而成為次優(yōu)選項(xiàng)。

　　經(jīng)過(guò)一輪密集的看房，小劉看中了分別位于天河公園、廣州大道南和中大板塊的三個(gè)小復(fù)式。雖然從單價(jià)上看小復(fù)式要比同地段的二手房?jī)r(jià)格略高，但是考慮層高比較高，能隔成兩層，使用面積普遍能達(dá)到150%左右，非常受年輕人的歡迎，租價(jià)也比平層住宅高了不少。

　　“過(guò)年前后業(yè)主心態(tài)明顯軟化了?！毙⒄f(shuō)。到春節(jié)前的1月份，小劉差不多把幾個(gè)關(guān)注板塊在售的二手小戶型都掃了一遍。也就在這個(gè)時(shí)候，此前一直相比新盤堅(jiān)挺的二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了松動(dòng)。1月初，有中介給小劉打電話說(shuō)，有一套濱江東的豪宅盤業(yè)主甩賣，單價(jià)降到1.5萬(wàn)元/平方米。

　　雖然這套物業(yè)較終因?yàn)榭們r(jià)過(guò)高，較后并未成交，但小劉還是嗅到了一絲二手房市場(chǎng)即將發(fā)生變化的氣息。春節(jié)假期過(guò)后，小劉從老家回到廣州。剛回兩天，就有幾個(gè)中介打電話催促小劉和業(yè)主見(jiàn)面談價(jià)，并稱業(yè)主愿意降價(jià)或者承擔(dān)部分稅費(fèi)。

　　相比之下，海珠區(qū)的二手盤受新盤連續(xù)降價(jià)開(kāi)盤影響，價(jià)格松動(dòng)明顯?？紤]到看中的幾套小復(fù)式都不過(guò)五年，盡管總價(jià)不高，加上營(yíng)業(yè)稅的頭付卻接近預(yù)算的上限。小劉較終還是選擇了中大附近一套正南向的一房一廳高層小戶型。因?yàn)槭袌?chǎng)上價(jià)格合適的南向小戶型放盤不多，較為搶手，小劉很快就和業(yè)主見(jiàn)了面。

　　讓小劉意外的是，年前開(kāi)價(jià)75萬(wàn)元的業(yè)主心態(tài)明顯發(fā)生了變化。小劉見(jiàn)面后還價(jià)65萬(wàn)元，業(yè)主簡(jiǎn)單談判后66.2萬(wàn)元成交，還答應(yīng)附全屋家坐擁電。算下來(lái)，業(yè)主讓價(jià)幅度達(dá)到了近12%，這讓小劉改變了計(jì)劃，迅速簽約。

　　今年上半年樓市仍將調(diào)整

　　【市場(chǎng)】

　　對(duì)于短期房?jī)r(jià)走勢(shì)，除了政策和房企及業(yè)主的資金狀況外，市場(chǎng)供求狀況也是重要的因素。近期某大型地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的《10大典型城市住宅存銷比報(bào)告》，對(duì)此進(jìn)行了深入的分析和研究。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)：形勢(shì)是嚴(yán)峻的，道路是曲折的，降價(jià)是必然的。

　　《報(bào)告》顯示，截至2011年12月底，我國(guó)10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)5998萬(wàn)平方米，與去年同期相比，新增1690萬(wàn)平方米庫(kù)存量，增長(zhǎng)約39.22%，環(huán)比上月新增4.05%，庫(kù)存量處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

　　其中，一線城市中廣州、上海、北京增幅較為明顯，平均增幅較去年同期增長(zhǎng)約五成左右。而在二線城市中，杭州的庫(kù)存量達(dá)到343萬(wàn)平方米，同比增幅高達(dá)92.5%，居典型東部二線城市增幅之頭。庫(kù)存量的繼續(xù)增長(zhǎng)，反映出年底樓市依舊低迷，雖然多數(shù)城市房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，部分開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始打折促銷，但是仍難以帶動(dòng)樓市的整體回暖。

　　截至2011年12月底，10個(gè)典型城市新建商品住宅存銷比為14.4，再度創(chuàng)下近兩年來(lái)的新高，典型城市新建商品住宅存銷比已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月處于過(guò)大區(qū)間。去年年末，盡管房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅開(kāi)始下降，開(kāi)發(fā)商加速推盤并加大打折促銷的力度，但是受“購(gòu)漲不購(gòu)跌”心理的驅(qū)使，不少購(gòu)房者開(kāi)始選擇持幣觀望。

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