在經(jīng)歷了“史上較嚴(yán)調(diào)控年”之后，2011年中國(guó)房地產(chǎn)政策不但沒(méi)有放松，反而持續(xù)加碼，“限購(gòu)”是2011年樓市調(diào)控的主旋律，目前全國(guó)已有46個(gè)城市進(jìn)行“限購(gòu)”。“限購(gòu)”對(duì)控制房?jī)r(jià)產(chǎn)生積極效果，房?jī)r(jià)漲幅放緩，甚至下滑，這預(yù)示著房地產(chǎn)政策已基本見(jiàn)底，但是否調(diào)整還要看行業(yè)和經(jīng)濟(jì)基本面。

　　需求遭政策、高價(jià)雙擠壓

　　樓市經(jīng)歷了“由松到緊”、“由模糊到具體”的嚴(yán)厲調(diào)控后，政策疊加效應(yīng)擴(kuò)大，需求在政策的打壓下日益萎縮，不 制了投資投機(jī)性需求，也“誤殺”剛性需求和改善性需求。同時(shí)，房?jī)r(jià)大幅上漲已經(jīng)將部分剛性需求擠出。2010年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比8.32倍，上海房?jī)r(jià)收入比15.45倍，均高于3~6倍的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明我國(guó)居民購(gòu)房壓力較大。因此，需求的釋放需要政策配合和房?jī)r(jià)理性回歸。

　　供給量仍在累積
　　
　　我們對(duì)主要城市的供給量進(jìn)行了跟蹤，北京、青島、上海、南京、廣州、深圳等城市可售面積不斷增加，2011年11月六大城市可售面積分別為1505萬(wàn)平方米、1043萬(wàn)平方米、889萬(wàn)平方米、533萬(wàn)平方米、 495萬(wàn)平方米、219萬(wàn)平方米，除深圳可售面積小幅下跌外，其他城市可售面積均創(chuàng)下近期新高。2011年以來(lái)的房屋新開(kāi)工增速和房地產(chǎn)投資增速?zèng)Q定了未來(lái)幾個(gè)月的供給增速仍將保持較高水平，若沒(méi)有需求釋放的配合，各大城市供給量累計(jì)還將延續(xù)，預(yù)計(jì)將一直延續(xù)到2012年中期。

　　隨著供給量的累積，行業(yè)仍處于再庫(kù)存狀態(tài)，一直延續(xù)到2012年中期，預(yù)計(jì)年中達(dá)到庫(kù)存高點(diǎn)。從新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積來(lái)看，銷(xiāo)售面積一般領(lǐng)跑新開(kāi)工面積8個(gè)月左右，通過(guò)新開(kāi)工面積增速測(cè)算2012年6月左右，房地產(chǎn)庫(kù)存將達(dá)到較高點(diǎn)，之后在新開(kāi)工面積下降的作用下，庫(kù)存增速放緩，甚至下降，市場(chǎng)開(kāi)始去庫(kù)存化。

　　失衡―調(diào)整―再生

　　目前，樓市進(jìn)入深度博弈階段，價(jià)格調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，若政策沒(méi)有松動(dòng)，量?jī)r(jià)調(diào)整將是大概率事件。房企現(xiàn)金流惡化將加快量?jī)r(jià)調(diào)整到來(lái)，我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下降20左右成交量會(huì)明顯上升。

　　房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)越來(lái)越脫離行業(yè)基本面，而與政策變動(dòng)關(guān)聯(lián)度提高，政策左右房地產(chǎn)板塊走勢(shì)。“房?jī)r(jià)不死，調(diào)控不止”，房?jī)r(jià)調(diào)整剛拉開(kāi)序幕，嚴(yán)控政策短期退出可能性不大，房地產(chǎn)板塊仍將維持較低的估值水平，在失衡中調(diào)整，在調(diào)整中再生。我們預(yù)計(jì)2012年中期政策松動(dòng)的可能性較大，政策松動(dòng)后股價(jià)可能重拾升勢(shì)，修復(fù)估值。

　　2012年地產(chǎn)板塊的行情主要由政策決定。我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策將經(jīng)歷“見(jiàn)底-微調(diào)-松動(dòng)-放松”四階段，行業(yè)基本面尤其是量?jī)r(jià)調(diào)整和投資下滑是政策演變的主要驅(qū)動(dòng)因素。

　　地產(chǎn)板塊目前的估值水平基本上處于歷史較低位，行業(yè)平均PE約13倍。行業(yè)估值安全邊際較高，一旦政策調(diào)整，板塊將迎來(lái)股價(jià)修復(fù)行情。投資者可關(guān)注以下四類(lèi)公司:一藍(lán)籌類(lèi)公司如毛利率較高，業(yè)績(jī)穩(wěn)健，持續(xù)增長(zhǎng)能力較強(qiáng)(000024,股吧)。二資源類(lèi)公司。如涉足金礦、錳礦、煤炭等資源領(lǐng)域，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的可能性較大的華業(yè)地產(chǎn)(600240,股吧)和中天城投(000540,股吧)等。三商業(yè)類(lèi)公司。如戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商的陸家嘴(600663,股吧)。四園區(qū)類(lèi)公司。如具有新三板概念并向旅游地產(chǎn)擴(kuò)張的蘇州高新(600736,股吧)等。

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