在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果越來(lái)越明顯的時(shí)候，政府宏觀調(diào)控政策未有任何松動(dòng)的跡象。同時(shí)，整個(gè)行業(yè)的資金鏈問(wèn)題日漸嚴(yán)重，房地產(chǎn)信貸融資之路仍不暢通，開(kāi)發(fā)商的存貨數(shù)量持續(xù)增加，上述因素加劇了市場(chǎng)的觀望與銷(xiāo)售困局，未來(lái)能否打破觀望、實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的深度降價(jià)仍需觀察。

　　時(shí)至年底，房?jī)r(jià)日益敏感起來(lái)。10月以來(lái)，北上廣等一線(xiàn)城市率先行動(dòng)，部分樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)了明顯調(diào)整，如果算上各種折扣優(yōu)惠，降價(jià)幅度約為20%，有的樓盤(pán)降價(jià)幅度甚至達(dá)到50%。然而相比購(gòu)房者的預(yù)期，降價(jià)只是剛開(kāi)始，身處不同利益群體的人們都在關(guān)注樓市底部究竟在哪里?未來(lái)開(kāi)發(fā)商是否會(huì)因資金壓力而抓緊促銷(xiāo)?市場(chǎng)庫(kù)存不斷創(chuàng)新高能否加劇房?jī)r(jià)下行?新入市項(xiàng)目遭遇何種定價(jià)難?

　　局部降價(jià)難改量跌價(jià)滯格局

　　關(guān)于房?jī)r(jià)較權(quán)威的官方數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，從今年10月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，上個(gè)月環(huán)比房?jī)r(jià)下跌的城市在增加，降價(jià)似有蔓延跡象。在北京，從今年8月開(kāi)始，通州等近郊區(qū)域陸續(xù)出現(xiàn)了大幅降價(jià)的項(xiàng)目。記者從亞豪、鏈家等地產(chǎn)機(jī)構(gòu)獲悉，年底10多個(gè)近郊商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格已接近或跌落萬(wàn)元，主要集中在亦莊、大興、順義等地區(qū)。

　　房?jī)r(jià)下跌使得翹頭以盼的購(gòu)房者看到了希望，然而一個(gè)城市幾個(gè)樓盤(pán)或者項(xiàng)目的價(jià)格下調(diào)，并不代表整個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格都已下跌，再加上“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的慣性使得人們的擔(dān)憂(yōu)隨之而來(lái)——樓市何時(shí)筑底?

　　“判斷市場(chǎng)底部要看成交是否出現(xiàn)放量，現(xiàn)在的情況是價(jià)格有所下降，但成交量并沒(méi)有上去，所以說(shuō)還沒(méi)有到較終的底部。”一位開(kāi)發(fā)商告訴記者。

　　從這個(gè)角度講，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌或許并不是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。以近期盛傳的所謂“五折”盤(pán)“中弘北京像素”為例，五折只是因loft變平層，實(shí)際均價(jià)僅有每平方米千余元的優(yōu)惠，但不可否認(rèn)，這降價(jià)的虛把式確實(shí)取得了良好的營(yíng)銷(xiāo)效果。售樓處的保安說(shuō)：“這幾天來(lái)的人真不少。”現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售人員忙著接待一撥又一撥的客戶(hù)，售樓處的電話(huà)叮呤呤響個(gè)不停。熱鬧的人氣卻并未給業(yè)績(jī)帶來(lái)多少好運(yùn)——記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到，自預(yù)售至今，該樓盤(pán)在售項(xiàng)目網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案套數(shù)不足二成。

　　北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)上常規(guī)的折扣比較多，多數(shù)降價(jià)幅度不大，大幅降價(jià)的項(xiàng)目集中在某些地區(qū)，但是從整體來(lái)看，還是個(gè)案。

　　“目前拐點(diǎn)已現(xiàn)，但仍未見(jiàn)底。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。

　　包括楊紅旭在內(nèi)的多位分析人士都表示，未來(lái)單個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的完全降幅可能有限，但更多的項(xiàng)目會(huì)加入價(jià)格下調(diào)的隊(duì)伍。楊紅旭預(yù)計(jì)，這一輪房?jī)r(jià)下跌還將持續(xù)一段時(shí)間，明年房?jī)r(jià)將維持以小跌盤(pán)整為主的基調(diào)，部分樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)10%～15%甚至40%的跌幅。

    資金偏緊或成房企促銷(xiāo)動(dòng)力

　　不管降價(jià)或明或暗，有些開(kāi)發(fā)商陸續(xù)推出特價(jià)房源，房企采取行動(dòng)“以?xún)r(jià)換量”已是不爭(zhēng)事實(shí)。然而，雖然部分房企在今年下半年迫于信貸壓力等主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，但是購(gòu)方的觀望氣氛依舊濃厚，成交量的低迷使得市場(chǎng)的成交金額數(shù)月下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)達(dá)39312億元，同比增長(zhǎng)23.2%，但相比1～8月回落2.7個(gè)百分點(diǎn)，這也是自今年7月份以來(lái)的連續(xù)第2個(gè)月增速回落。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，近七成一線(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)今年前3個(gè)季度未完成同期銷(xiāo)售任務(wù)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高端研究員蘇艷認(rèn)為，從目前已經(jīng)披露的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。臨近年底，開(kāi)發(fā)商面臨還貸和回籠資金壓力進(jìn)一步加大，這也成為開(kāi)發(fā)商加速促銷(xiāo)的動(dòng)力。

　　近幾個(gè)季度以來(lái)，上市房企的資金狀況凸顯，盡管沒(méi)有到達(dá)2008年的底部狀態(tài)，但從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的繼續(xù)加大、短期償債能力的持續(xù)變差，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金問(wèn)題將逐漸暴露和凸顯。蘇艷表示，2011年前3個(gè)季度，118家上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.58%，成為自2009年以來(lái)的新高點(diǎn)，且呈現(xiàn)出繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。從指標(biāo)體系的評(píng)價(jià)結(jié)果看，2011年三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處于資金“偏緊”狀態(tài)，企業(yè)資金狀況不容樂(lè)觀，從發(fā)展趨勢(shì)看，資金狀況明顯呈現(xiàn)出變差的態(tài)勢(shì)。

　　“如果市場(chǎng)不好，開(kāi)發(fā)商面臨生死存亡，那么零利潤(rùn)甚至負(fù)利潤(rùn)賣(mài)房子，也是很有可能的，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商能否保障正常的現(xiàn)金流是較重要的。”任啟鑫說(shuō)。

　　楊紅旭認(rèn)為，房企資金面及存貨壓力若進(jìn)一步加大，則有降價(jià)拋售的可能，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步拉低。此外，影響未來(lái)樓市走向的還有政策因素，包括貸款緊縮和限購(gòu)等政策。

　　存量增多加劇新項(xiàng)目定價(jià)難

　　臨近年末，樓市成交仍不容樂(lè)觀，房企也加速了推盤(pán)速度。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至11月20日，北京11月商品住宅共成交3019套，成交面積36.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期分別增加9.3%、8.7%。然而與此對(duì)應(yīng)，北京住宅市場(chǎng)17個(gè)項(xiàng)目共提供商品住宅4158套，面積45萬(wàn)平方米。相比之下，供需倒掛現(xiàn)象依然明顯。

　　市場(chǎng)庫(kù)存不斷創(chuàng)新高，加劇了降價(jià)的壓力，也使得入市項(xiàng)目定價(jià)“難上難”。據(jù)了解，北京12月即將入市的項(xiàng)目當(dāng)中，有一半左右尚未確定開(kāi)盤(pán)價(jià)格，這其中不僅有純新盤(pán)項(xiàng)目，也有老項(xiàng)目后期，價(jià)格成為敏感話(huà)題，有的只到開(kāi)盤(pán)當(dāng)日才會(huì)對(duì)外公布。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，對(duì)于即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，制定出合適的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，一經(jīng)開(kāi)盤(pán)即可獲得50%以上的銷(xiāo)售率是目前銷(xiāo)售的較佳狀態(tài)，任何之后的價(jià)格變動(dòng)，無(wú)論是漲是降都會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)不利影響。而由于受到目前周邊其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷變化的影響，對(duì)于“合適價(jià)格”的判斷難上加難。例如位于北京通州的東亞·逸品閣近日將以13200元/平方米起的價(jià)格入市，將開(kāi)發(fā)商的各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施都計(jì)算在內(nèi)，折后均價(jià)11553元/平方米，而開(kāi)發(fā)商透露其成本價(jià)為12347元/平方米，這種做法給其周邊項(xiàng)目也帶來(lái)了巨大壓力。

　　可以看到，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果越來(lái)越明顯的時(shí)候，政府宏觀調(diào)控政策未有任何松動(dòng)的跡象。同時(shí)，整個(gè)行業(yè)的資金鏈問(wèn)題日漸嚴(yán)重，房地產(chǎn)信貸融資之路仍不暢通，開(kāi)發(fā)商的存貨數(shù)量持續(xù)增加，上述因素加劇了市場(chǎng)的觀望與銷(xiāo)售困局，未來(lái)能否打破觀望、實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的深度降價(jià)仍需觀察。

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