[摘要] 只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有5%-6%的水平，泡沫的問(wèn)題不應(yīng)該被放大。

沒(méi)人會(huì)期待過(guò)去，所以未來(lái)注定被展望。

2016年，中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)喧囂的一年。這一年歲末，2016年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)給出了明確的新定位，即“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

房地產(chǎn)到底有多重要？在1月7日舉行的第五屆經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，國(guó)務(wù)院參事、中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇主席夏斌在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示：“房地產(chǎn)成為以消費(fèi)為導(dǎo)向而非資產(chǎn)導(dǎo)向，是本輪經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功的重要標(biāo)志?！?/span>

結(jié)構(gòu)性改革下的中國(guó)，亦真亦幻的國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)、甚囂塵上的泡沫論，這些背后，隱藏著一場(chǎng)怎樣的嬗變？2017年，中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)走向何處？

“預(yù)防一切變成口號(hào)”

事實(shí)上，自2009年以來(lái)，夏斌一直堅(jiān)持一個(gè)主張：中國(guó)的房地產(chǎn)要想健康發(fā)展必須以消費(fèi)品為主導(dǎo)方向，不能像此前的美國(guó)一樣，把房產(chǎn)作為金融資產(chǎn)進(jìn)行操作。

在近期的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的理念也被強(qiáng)調(diào)。夏斌對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，要真正建立以消費(fèi)品為導(dǎo)向，涉及一系列政策的配合，所涵蓋的范圍也是方方面面。

“這是針對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制內(nèi)容，次作出了明確的表態(tài)和定位。那么，現(xiàn)在主導(dǎo)方向明確了，具體內(nèi)容和措施是什么？”他反問(wèn)道。

為此，他呼吁，一系列衍生出來(lái)的問(wèn)題要被具體細(xì)化對(duì)待：對(duì)于套，第三套房應(yīng)該出什么樣的的稅收、利率政策？對(duì)已經(jīng)存在的非純住宅商品房、租房市場(chǎng)如何規(guī)范？人地掛鉤的城市土地政策，以及引發(fā)的土地財(cái)政收入、和地方政府財(cái)稅問(wèn)題，要采取什么樣的措施？

回到長(zhǎng)效機(jī)制本身，在夏斌看來(lái)，在什么時(shí)機(jī)出臺(tái)、分幾年落實(shí)推進(jìn)等問(wèn)題，都需要被思考。

“把這些綜合到一起考慮，怎么樣才能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)？是效率達(dá)到*好的狀態(tài)，是要仔細(xì)思考的?！彼驎r(shí)代周報(bào)記者再次強(qiáng)調(diào)。

預(yù)防一切變成口號(hào)，是他在論壇上所大力強(qiáng)調(diào)的。在對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制和政策有了初步的頂層設(shè)計(jì)，再配合具體措施的出臺(tái)，才有希望以逐步糾錯(cuò)的方式來(lái)扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)形成的以資產(chǎn)市場(chǎng)為主的房市波動(dòng)局面。

在夏斌的預(yù)判里，房地產(chǎn)領(lǐng)域能不能形成以消費(fèi)為向?qū)Ф且再Y產(chǎn)為向?qū)?，將成為中?guó)經(jīng)濟(jì)在2017年轉(zhuǎn)型發(fā)展成功的一大重要維度。

“市場(chǎng)需要一個(gè)過(guò)程?！彼念A(yù)期是，2016年的經(jīng)濟(jì)政策邏輯要持續(xù)到2017年，市場(chǎng)出清將持續(xù)，短期內(nèi)很難見(jiàn)到很大的變化。

“但建立房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制是政府必須要做的，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的必須。”他*后對(duì)時(shí)代周報(bào)記者強(qiáng)調(diào)。

擠出泡沫

讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到它的本原，擠出當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫也是2017年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)。

摩根大通中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌用了“堅(jiān)硬”一詞來(lái)形容泡沫：“過(guò)去十年幾乎每年經(jīng)濟(jì)學(xué)家都在談北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）的房?jī)r(jià)，從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比各個(gè)指標(biāo)來(lái)看都是泡沫，這個(gè)泡沫從來(lái)沒(méi)有破過(guò)，所以我們加過(guò)標(biāo)題叫堅(jiān)硬的泡沫?！?/span>

不過(guò)，在野村中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙揚(yáng)的理解里，中國(guó)的房地產(chǎn)算不上泡沫，甚至連結(jié)構(gòu)性泡沫也不是。

按照他的總結(jié)，原因有三：一是現(xiàn)在盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上比全球水平高很多，但是增長(zhǎng)率并不高；二是貨幣政策并不會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)大波動(dòng)；*后，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒(méi)有潛力了，泡沫才會(huì)破。但只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有5%-6%的水平，泡沫的問(wèn)題不應(yīng)該被放大。

“當(dāng)然短期內(nèi)會(huì)被調(diào)整，比如從貨幣政策的角度。”趙楊補(bǔ)充道。

日本房地產(chǎn)泡沫破碎后的先例還擺在眼前，中國(guó)應(yīng)當(dāng)如何預(yù)防泡沫存在所帶來(lái)的危機(jī)？

東京大學(xué)教授河合正弘強(qiáng)調(diào)了預(yù)防危機(jī)發(fā)生的重要性?！昂暧^謹(jǐn)慎監(jiān)管對(duì)于銀行以及非銀行領(lǐng)域的應(yīng)該要建立起來(lái)的，這樣能夠限制房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度信貸擴(kuò)張，而且這個(gè)也是能夠來(lái)避免其他更大的風(fēng)險(xiǎn)?！彼嵝训?。

在其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家們給出的答案里，直接點(diǎn)出了可能刺破泡沫的因素。

國(guó)泰君安經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜的答案是，刺破泡沫*銳利的釘子是房產(chǎn)稅?！胺慨a(chǎn)稅提高了持有成本，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。其次，流動(dòng)性一旦收緊也有可能刺破泡沫，因?yàn)榱鲃?dòng)性一旦縮緊，養(yǎng)泡沫的水就被抽干了，好一點(diǎn)的結(jié)局是萎縮，差一點(diǎn)的結(jié)局就是破滅?！?/span>

“中國(guó)政府會(huì)限制泡沫的繼續(xù)膨脹，但不會(huì)刺破這個(gè)泡沫，在匯率和房市之間，政府要處在平衡板的中間，不然一腳踩錯(cuò)了，帶來(lái)的結(jié)果和目標(biāo)不一致，就會(huì)帶來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)?！绷植梢苏f(shuō)道。

瑞穗證券中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光則給出了一個(gè)時(shí)間上的概念。在他的預(yù)期里，盡管房地產(chǎn)存在泡沫，但2017年和2018年都不一定會(huì)破。主要原因還是寬松的貨幣政策?！斑@個(gè)導(dǎo)致的結(jié)果不在房地產(chǎn)的價(jià)格，還是在匯率上。在不刺破泡沫的前提下，貨幣政策不會(huì)收緊，不會(huì)馬上推行房產(chǎn)稅。政府可能會(huì)非常謹(jǐn)慎地收縮，去杠桿很難，也不會(huì)刺破泡沫，但匯率上的壓力就非常大?！?/span>

他作了一個(gè)類比，“其實(shí)就是像牛市股市一樣，政府說(shuō)要慢牛，老百姓(603883,股吧)馬上沖進(jìn)去把牛市做到頂，房市也一樣，政府只能采取限購(gòu)，來(lái)穩(wěn)定住。這當(dāng)中是有博弈的。美國(guó)和日本的教訓(xùn)讓中國(guó)政府在對(duì)待泡沫問(wèn)題的時(shí)候會(huì)非常謹(jǐn)慎?！?/span>

朱海斌認(rèn)為，房地產(chǎn)政策的重大調(diào)整，土地供應(yīng)的調(diào)整或者是針對(duì)二手存量房出臺(tái)的重大措施，將成為擠出泡沫的重要推手。

“在稅收方面，我覺(jué)得資本稅的作用比房地產(chǎn)稅的作用大。一線城市房?jī)r(jià)下調(diào)的可能性不大，還是跟流動(dòng)性相關(guān)，過(guò)去十年房?jī)r(jià)一直上升，M2增長(zhǎng)了十倍。雖然央行說(shuō)中性貨幣政策，但是這個(gè)中性不意味著收緊，從大類資產(chǎn)的配置角度來(lái)看，房地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的大類配置，仍然會(huì)受制于流動(dòng)性?！彼f(shuō)道。

步入平穩(wěn)運(yùn)行階段

那么，中國(guó)樓市的未來(lái)又將會(huì)如何？

在申萬(wàn)宏源(000166,股吧)經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長(zhǎng)看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題在于特定的土地政策，土地制度下，使得供給端和需求端在機(jī)制上不對(duì)稱。

當(dāng)中存在著鮮明的對(duì)比。他說(shuō)：“需求端是高度市場(chǎng)化，供給端帶有壟斷性質(zhì)。提出的房地產(chǎn)穩(wěn)健的長(zhǎng)久政策，包含兩個(gè)方面，一方面就是要依靠整體土地制度的變革；另一方面則是如何在這個(gè)土地制度變革無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，降低一線城市房地產(chǎn)的金融屬性，所以我覺(jué)得長(zhǎng)期來(lái)看，如果把這兩個(gè)政策配套起來(lái)，房地產(chǎn)還是可以走穩(wěn)?！?/span>

在他看來(lái)，不僅僅是房地產(chǎn)，中國(guó)所有的資產(chǎn)投資當(dāng)中，可能都要關(guān)注中國(guó)這兩年正在進(jìn)行的投資“四個(gè)平衡”：一是儲(chǔ)蓄和投資的平衡；二是金融投資收益和實(shí)體投資收益的平衡；三是資產(chǎn)管理平臺(tái)的擴(kuò)張和所謂的高收益資產(chǎn)的平衡；四是境內(nèi)金融投資收益和境外金融投資收益平衡。

“實(shí)際上，短期推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)上漲的金融市場(chǎng)因素正在逐漸淡化，從這個(gè)角度上來(lái)講，房地產(chǎn)后期應(yīng)該是步入一個(gè)平穩(wěn)運(yùn)行階段?！睏畛砷L(zhǎng)再次強(qiáng)調(diào)表示。

朱海斌的看法則是，2017年很可能同樣保持2016年的因城施策，同時(shí)在北上廣深周邊大城市群和中西部出現(xiàn)的大城市群里，房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)還有，但除此之外的三四線城市可能會(huì)面臨房?jī)r(jià)的繼續(xù)下調(diào)。

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