開工廠不如購幾套房，但泡沫破滅前是不會(huì)通知你的先講兩個(gè)故事。

  個(gè)：“開工廠不如購幾套房”

  “忙得焦頭爛額收入還不夠給員工發(fā)工資，一句話早上岸早解脫?！睎|莞某燈飾廠唐老板說，*好賺錢的還是購房子，他在兩年前將工廠關(guān)閉在廣州購了4套房。

  “不幸的是沒購更多”

  唐老板在東莞的燈飾廠*忙時(shí)有100多名工人，燈飾訂單多數(shù)都是出口產(chǎn)品，忙碌時(shí)車間連續(xù)幾個(gè)月加班，“后來生產(chǎn)逐漸下滑，加班很少了，一是訂單減少、價(jià)格下降沒錢賺了；二是員工工資一直在漲，減少員工又導(dǎo)致訂單主動(dòng)減少，還要倒貼錢來發(fā)工資，你說不關(guān)門干什么？”

  唐先生2014年下半年果斷關(guān)掉工廠，回到了廣州的家，動(dòng)用了親人的指標(biāo)陸續(xù)購了4套大房子。“幸運(yùn)的是購了房，不幸的是沒購更多?！彼χf。

  個(gè)故事：要想富當(dāng)房東、不購房干死都窮

  這是今天基金君看到的一個(gè)故事。

  小敏跟她老公是在深圳做手機(jī)零件供應(yīng)商，從開始在東莞做工，到后來和老公結(jié)婚開始開廠。

  但是后來她不干了。

  “累死老娘了干了15年趕不上購一套房，我把在關(guān)外的房子賣了，毛利比我辛辛苦苦開廠多！”

  2013年，小敏在深圳關(guān)外購過一套不到100平方米的回遷房，當(dāng)時(shí)是170萬左右成交的，老公當(dāng)時(shí)還不想購，因?yàn)橘彿楷F(xiàn)金就會(huì)緊張，沒法擴(kuò)大生產(chǎn)，但是因?yàn)樾∶粢⒆?，沒辦法，兩人一咬牙就購了.

  后來看著房價(jià)飆升，兩人說起這事背后都是汗津津的，如果當(dāng)時(shí)一念之差，擴(kuò)大生產(chǎn)而沒有購房，現(xiàn)在是雙重打擊，生產(chǎn)過剩欠債累累，還要面對(duì)瘋狂的房價(jià)一籌莫展?！吧钲诜績r(jià)一漲，我老公就夸我英明，我就夸我娃是福娃，購了這套房，家里好和諧，現(xiàn)在想起來，那20萬欠款算個(gè)屁？！”

  當(dāng)初和小敏的同行可能沒有這么幸運(yùn)，有些老板投了幾千萬，三四百工人，關(guān)廠、倒閉，一敗涂地，深圳的房價(jià)也早已遙不可及，自己欠下的債更是深不可測！

  幾個(gè)老鄉(xiāng)有時(shí)候把小敏老公叫出去喝酒，常常是羨慕嫉妒恨地說，你小子就好了，說好了一起辦廠發(fā)財(cái)，你結(jié)果跑去購房！小敏老公每次都搶著購單，回來繼續(xù)夸老婆英明！

  上面的故事折射出辦實(shí)業(yè)的企業(yè)家們的尷尬與無奈，也折射出中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力正在受到威脅，更折射出中國經(jīng)濟(jì)生活中賺錢觀念的“跑偏”。理由很簡單，任何時(shí)候都不能動(dòng)搖實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可眼下，眾多辦實(shí)業(yè)的企業(yè)家既看不到未來和希望，也看不到國家對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)從體外輸血源源不斷地注入情況，而都“跑偏”到了正在處于瘋狂的房地產(chǎn)市場上去了。

  故事講完了。來看看分析師的觀點(diǎn)吧。

  一、中金公司固定收益團(tuán)隊(duì)做的《地產(chǎn)潮落已不遠(yuǎn)》，這份報(bào)告藏在策略報(bào)告中，不太起眼，說了四個(gè)社會(huì)關(guān)注的問題。

  1、居民購房規(guī)模有多大？報(bào)告結(jié)論是，國內(nèi)居民儲(chǔ)蓄中的一半用于購房，這隱藏很大風(fēng)險(xiǎn)。美國的比例通常不超過40%，2000-2008年大幅上升曾帶來嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

  2、居民購房規(guī)模還有多大增長空間？報(bào)告說，國人都把錢拿去購房了，銀行儲(chǔ)蓄少了，明年銀行放貸很難超過今年，從可投資資金角度看，明年商品房銷售可能大幅放緩。

  3、企業(yè)積極拿地是不是代表投資意愿較強(qiáng)？報(bào)告說，不是！投資意愿要看率、庫存等情況，現(xiàn)在開發(fā)商都在一線城市搶地，其實(shí)也說明他們心里沒底。

  4、政府調(diào)控不收緊就不會(huì)有房地產(chǎn)下行嗎？報(bào)告說，政府在調(diào)控，但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣，政府沒錢，也很難真的去收緊。不過也不要緊，政策調(diào)控沒那么重要，改變不了價(jià)格由供需決定的本質(zhì)，現(xiàn)在居民沒那么多錢購高價(jià)房，有效需求少了，房價(jià)熱會(huì)降溫的。

  二、海通證券宏觀分析師姜超的《企業(yè)大筆囤錢，居民拼命購房——貨幣剪刀差緣何擴(kuò)大？》，這份報(bào)告主要說了一個(gè)數(shù)據(jù)，就是去年以來，國內(nèi)M1增速超過M2且差距持續(xù)擴(kuò)大，上個(gè)月更是達(dá)到了歷史新高。

  1、M1指狹義貨幣供應(yīng)量，M1主要是流通中現(xiàn)金+企事業(yè)單位活期存款 ；M2是廣義貨幣供應(yīng)量，相當(dāng)于M1+企事業(yè)單位定期存款+居民儲(chǔ)蓄存款。M1 與 M2 之差是準(zhǔn)貨幣。

  2、M1反映了社會(huì)的直接購購能力，商品的供應(yīng)量應(yīng)和M1保持合適的比例關(guān)系，不然經(jīng)濟(jì)會(huì)過熱或蕭條；M2反映了現(xiàn)實(shí)購購力，也反映潛在購購力，M1過高M(jìn)2過低，表明需求強(qiáng)勁、投資不足，有漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

  3、姜超說，M1與M2增速剪刀差擴(kuò)大，一方面說明企業(yè)在大筆囤錢。企業(yè)（尤其是房地產(chǎn)企業(yè)）面對(duì)著不斷降低的定期存款利率和實(shí)體率，只能被迫增持活期存款。

  4、另一方面，說明居民在拼命購房，將居民貸款轉(zhuǎn)化為企業(yè)存款，結(jié)果是企業(yè)存款高增，從而推高M(jìn)1。而居民存款的持續(xù)低增則拉低了M2。

  5、姜超說，這兩個(gè)行為的后果，顯然會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的空心化，不是長久之計(jì)！他沒有說房價(jià)走勢，但嚴(yán)重后果已經(jīng)被數(shù)據(jù)顯性化了，并受到全社會(huì)關(guān)注，不妨看看政府怎么拆解。

  三、國泰君安固定收益部研究主管周文淵為英國《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)撰稿的《狙擊中國房地產(chǎn)泡沫尚待時(shí)機(jī)》

  1、當(dāng)下的泡沫是關(guān)于利率、信貸擴(kuò)張和房地產(chǎn)，泡沫一開始慢慢發(fā)展，持續(xù)數(shù)年，在利率開始上升時(shí)，泡沫并不會(huì)立即縮小，因?yàn)樗玫搅送稒C(jī)性需求的支撐?！币簿褪钦f，當(dāng)音樂結(jié)束從流動(dòng)性的角度看事情將變得復(fù)雜；但是只要音樂還在演奏，你就得站起來 ，我們還在跳舞。索羅斯講“在觀念和現(xiàn)實(shí)之間存在一種雙向的反身關(guān)系，它會(huì)產(chǎn)生一種先自我增強(qiáng)但*終自我潰敗的暴漲暴跌過程，或稱其為泡沫。

  2、因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲正在逐步喪失經(jīng)濟(jì)基本面支持，而更多體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象，導(dǎo)致不少專家預(yù)期房地產(chǎn)泡沫面臨崩潰。但回顧有史以來*大兩次房地產(chǎn)泡沫化過程，房價(jià)崩潰總是在一些關(guān)鍵指標(biāo)達(dá)到極值之后。中國房地產(chǎn)市場的波動(dòng)更大概率仍然處于正向反饋之中，《大空頭》從2005年就已經(jīng)開始建立CDO的空頭，實(shí)際上整個(gè)過程備受煎熬，當(dāng)下如果沒有信心做好頭寸管理，就輕易不要做空中國房地產(chǎn)。

  3、盡管說房地產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)處于較高位置，然按照索羅斯暴漲暴跌模型，中國房地產(chǎn)市場泡沫依然處于較為輕微階段，考慮到目前M1-M2剪刀差持續(xù)擴(kuò)大，資產(chǎn)荒的宏觀背景，不排除一線房地產(chǎn)市場進(jìn)入加速泡沫化階段。當(dāng)音樂繼續(xù)響起，只能跳舞。

  每一輪房價(jià)暴漲，都能看到不同的擔(dān)憂，有產(chǎn)者、無產(chǎn)者都在恐慌，企業(yè)界、學(xué)界、投資界都在擔(dān)心拐點(diǎn)。

  但是當(dāng)房價(jià)一次次打臉之后?，F(xiàn)在，已經(jīng)沒有人會(huì)公開說房價(jià)也會(huì)下跌了，誰說誰是傻瓜。在各種充分?jǐn)?shù)據(jù)推理、邏輯分析之后，結(jié)論*多只是，拐點(diǎn)在于不會(huì)漲那么快了，請(qǐng)注意風(fēng)險(xiǎn)，不過是這些不確定的溫和表達(dá)。

  日本在房地產(chǎn)泡沫加劇升騰的“尾部時(shí)刻”，1989年東京房價(jià)一年漲了60%，當(dāng)時(shí)，全日本都瘋了，人人都相信東京的房價(jià)永不回頭，是可以漲到天上去的。

  然后就沒有然后了。

  在日本泡沫發(fā)酵的時(shí)代，媒體謹(jǐn)慎使用“泡沫”一詞。市場參與者、學(xué)界都強(qiáng)烈否認(rèn)“經(jīng)濟(jì)泡沫化”。野村證券甚至在各大報(bào)刊上刊登廣告和軟文，駁斥“日本地價(jià)股價(jià)過高論”是陳詞濫調(diào)。學(xué)者賭咒發(fā)誓說“東京的房價(jià)下跌，太陽會(huì)從西邊出來”，因?yàn)椤芭菽蛎浄先藗兊脑竿?，由于價(jià)格的上漲，多數(shù)人都是收益者。獲得高薪的人都想在東京投資一套房，這就等于有效地給家庭總資產(chǎn)購了保險(xiǎn)?！?/p>

  日本人捍衛(wèi)東京的房價(jià)就像是今天我們捍衛(wèi)北上廣深的房價(jià)一樣，但泡沫破滅前是不會(huì)通知你的。

  所以，這個(gè)問題暫時(shí)無解。

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