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全國(guó)房?jī)r(jià)上漲效應(yīng)溢出:二線城市領(lǐng)漲全國(guó)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 閱讀 712 次
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,3月深圳房?jī)r(jià)不再領(lǐng)漲,取而代之的是二線城市廈門、合肥。廈門新房?jī)r(jià)格以環(huán)比上漲5.4%的漲幅位列榜首,擠掉了深圳;合肥二手房則以9.3%的漲幅傲視全國(guó),完全超越了京滬。
中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析指出,這是一線城市高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的溢出效應(yīng)。3月份,一線城市的亢奮表現(xiàn)正蔓延到全國(guó)其他城市,造就了這些城市的火熱。
但這或?qū)⒊蔀槟陜?nèi)較大的狂歡,滬深等熱點(diǎn)城市已經(jīng)遭受史上較嚴(yán)厲的調(diào)控政策,政策的短期效應(yīng)已見(jiàn),市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整。
從近期市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看,包括南京、廊坊在內(nèi)的熱點(diǎn)二線城市及環(huán)一線城市周邊也將面臨政策調(diào)控,市場(chǎng)變盤將現(xiàn)。
二線的瘋狂
“深圳等一線城市過(guò)去一年漲得太多了,掩蓋了二線城市漲幅也很大的事實(shí),”去年底在珠海購(gòu)了房的陳華說(shuō),今年開年后珠海房?jī)r(jià)漲了不少,慶幸自己趕早購(gòu)了房。
窩在深圳旁邊的珠海樓市向來(lái)不溫不火,但過(guò)去一年卻是火爆異常的二線城市之一。珠海中原研究的數(shù)據(jù)顯示,2016年伊始,珠海房?jī)r(jià)持續(xù)攀升,1月份住宅均價(jià)突破14000元/平方米大關(guān),2月均價(jià)約為14668元/平方米,再創(chuàng)新高。
一季度,廈門的房?jī)r(jià)更突破了2萬(wàn)元/平方米,超過(guò)了傳統(tǒng)的一線城市廣州;南京部分區(qū)域房?jī)r(jià)則高達(dá)4萬(wàn)元/平方米,引起了當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局的擔(dān)憂。
從過(guò)去一年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,部分熱點(diǎn)二線城市漲幅也很明顯。南京、廈門兩個(gè)二線城市漲幅均超過(guò)15%,分別達(dá)到16.8%和15.7%,均排在廣州之前,位列前五。
二手房市場(chǎng)更能說(shuō)明問(wèn)題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,包括合肥、南京、廈門在內(nèi)的二線城市二手住宅指數(shù)同比上漲均超過(guò)了10%,其中合肥更是以23%的漲幅排在深圳、北京、上海之后,成為二線城市中同比漲幅較高的城市;從環(huán)比來(lái)看,則以9.3%位居榜首。
在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市之外,蘇州、東莞等熱點(diǎn)二三線城市的住宅漲幅也不容小覷。
而開發(fā)商一季度在二線城市拿地的熱情高漲,也被認(rèn)為是推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的重要原因。今年一季度,中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)的標(biāo)桿房企在二線城市拿地金額為636.47億元,占總額的53.6%,頭次過(guò)半,一線城市拿地金額明顯減少。
蘇州一季度大型土地拍賣2天成交251億,創(chuàng)下13個(gè)地王的記錄,也是當(dāng)前二線城市的熱度的一個(gè)縮影。
中信建投房地產(chǎn)小組研究指出,一季度二線城市土地市場(chǎng)有了很大起色,溢價(jià)率達(dá)53.07%,創(chuàng)下近三年來(lái)的新高。自去年以來(lái)土地市場(chǎng)分化劇烈,一線城市和二線核心城市成為眾多開發(fā)商的必爭(zhēng)之地,在當(dāng)前一線城市政策調(diào)控的背景下,土地投資向二線集中的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。
“一線城市傳導(dǎo)的效應(yīng)越來(lái)越顯著,我們跟蹤的城市中二三線城市成交增速開始超越一線城市?!敝行沤ㄍ墩J(rèn)為,進(jìn)入2016年,城市之間分化越發(fā)明顯,目前一線城市受制于調(diào)控政策的影響,量?jī)r(jià)出現(xiàn)修正情況,而三線城市則受制于人口持續(xù)流出、需求不足、庫(kù)存壓力較大等問(wèn)題的掣肘,市場(chǎng)難以有明顯改善,相對(duì)而言其更看好二線城市;二線的市場(chǎng)熱度已在一線城市的傳導(dǎo)作用下迅速升溫,相對(duì)一線城市居民杠桿彈性更大,二線城市在二季度有望脫穎而出。
火熱的地市、樓市成交導(dǎo)致熱點(diǎn)城市庫(kù)存大減,中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示,3月份,20個(gè)城市的庫(kù)存消化周期較去年12月均有不同程度縮短,合肥、蘇州、南京的消化周期僅在2至3個(gè)月,市場(chǎng)短期內(nèi)嚴(yán)重供不應(yīng)求,這種情況下,市場(chǎng)很容易被鼓動(dòng)上漲,形成惡性循環(huán)。
調(diào)控將至?
一二線樓市的火爆,客觀上帶動(dòng)了GDP的增長(zhǎng),樓市去庫(kù)存似乎在顯效。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年榜首季度GDP初步核算數(shù)據(jù)中,房地產(chǎn)業(yè)完全額較去年同期增長(zhǎng)9.1%,在榜首分類漲幅中排在榜首。
房地產(chǎn)投資增速開始觸底反彈。一季度,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元,同比名義增長(zhǎng)6.2%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.1%),增速比上年全年加快5.2個(gè)百分點(diǎn),比1-2月份加快3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資增長(zhǎng)4.6%。
華龍證券研究員張連軍認(rèn)為,房地產(chǎn)去庫(kù)存推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的回暖,房地產(chǎn)投資增速觸底反彈。從目前各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,去庫(kù)存的時(shí)間有望超預(yù)期。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司統(tǒng)計(jì)師劉建偉則指出,3月份70大中城市絕大多數(shù)房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲,但城市間漲幅差異仍然較大,上漲過(guò)快的城市主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市,其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市,其余二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。
整體來(lái)說(shuō),全國(guó)絕大部分省市仍在千方百計(jì)地出臺(tái)政策激活市場(chǎng)以消化庫(kù)存,這類省份占比超半。政策干預(yù)可以改變短期市場(chǎng)格局,中長(zhǎng)期的樓市走向則依然取決于供求關(guān)系的基本面,而歸根結(jié)底體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市吸引力。
目前上漲飛速的這些二線城市是否具有強(qiáng)勁支撐?恐怕不盡然。從地方的舉措來(lái)看,擔(dān)憂房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、擬出臺(tái)調(diào)控措施的態(tài)度已很明顯。
在不斷拍出地王、房?jī)r(jià)連漲13個(gè)月的南京,有關(guān)部門已經(jīng)坐不住了。
3月19日,南京市國(guó)土資源局發(fā)布2016年供地計(jì)劃:公開出讓經(jīng)營(yíng)性用地700公頃,其中商品住房用地占500公頃,全年供應(yīng)量同比增長(zhǎng)30%。
3月28日,央行南京分行、江蘇銀監(jiān)局等聯(lián)合下發(fā)文件針對(duì)“頭付貸”,加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款“頭付資”資金來(lái)源的審查;同時(shí),密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房?jī)r(jià)較快上漲可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
此外,新一輪調(diào)控措施可能蓄勢(shì)待發(fā)。“可能會(huì)類似深圳那樣,要求二套房頭付比例增加?!蹦暇I(yè)內(nèi)知情人士稱。
而臨近北京的河北廊坊,環(huán)北京的“北三縣”中香河的房?jī)r(jià)在3月至4月一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大幅暴漲。其中,有些樓盤的均價(jià)從7400元/平方米提價(jià)至13000元/平方米,漲幅超過(guò)70%,燕郊較高的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破20000元/平方米。
近期有消息稱,“北三縣”二手房網(wǎng)簽已經(jīng)全部暫停,此舉是為了使得環(huán)京樓市降溫。經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道多方核實(shí)了解到,只有三河確實(shí)暫停了二手房網(wǎng)簽。
北京、深圳的分析人士認(rèn)為,未來(lái)房地產(chǎn)政策將更加兼顧區(qū)域差異特征,并做適當(dāng)微調(diào),不排除環(huán)北京區(qū)域調(diào)控政策繼續(xù)收緊的可能。
“包括南京、蘇州等二線城市紛紛出現(xiàn)地王,而且地價(jià)甚至超過(guò)在售周圍房?jī)r(jià),這種情況下二線城市很可能成為下一個(gè)被調(diào)控的區(qū)域。”張大偉稱,整體看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)均在明顯增加。
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