樓市去庫存的攻堅(jiān)戰(zhàn)中，因成交量大幅攀升，一些城市住房公積金的“彈藥庫”有點(diǎn)不夠用了。

  隨著各地2015年住房公積金年報(bào)的先后公布，上海、南京、福州、鄭州等城市先后傳出公積金當(dāng)期繳存額“被貸空”的消息。受樓市成交增長影響，公積金的杠桿作用被進(jìn)一步放大，對(duì)公積金貸款的需求量在短期內(nèi)也出現(xiàn)了猛增。出于資金池安全的考慮，一些城市延長了公積金的發(fā)放周期。

  億翰智庫分析師張化東指出，公積金貸款只占整個(gè)貸款市場(chǎng)非常小的份額?！肮e金貸款還不到整個(gè)貸款市場(chǎng)10%的份額，對(duì)整個(gè)貸款市場(chǎng)的影響不大，商業(yè)貸款才是真正的大戶。但各地公積金使用率創(chuàng)新高，卻反映出樓市在對(duì)貸款資金的使用上，都在不同程度地加大購房者的資金杠桿率。”張化東說。

  多地公積金“被貸空”

  南京、蘇州等地先后傳出公積金貸款幾乎“被貸空”的消息。

  南京公積金管理近日披露的2015年年度報(bào)告顯示，南京去年個(gè)人住房公積金的貸款率高達(dá)104%，超過85%的警戒線。

  數(shù)據(jù)顯示，去年南京共發(fā)放5.45萬筆公積金貸款，較2014年增長了近一成；近1/4的購房者是通過公積金來購置房產(chǎn)的。

  公積金貸款率超過85%警戒線的，不止南京一個(gè)城市。

  去年蘇州住房公積金的使用率為99%，市區(qū)更是達(dá)到了117%的歷史高點(diǎn)。南昌公積金使用率達(dá)101%，同比增長近三成。去年上海公積金的使用率約98%，較2014年同期增加了14個(gè)百分點(diǎn)。至2月底，福州住房公積金個(gè)貸使用率也已達(dá)105%。

  貸款率不斷攀升的時(shí)候，多個(gè)城市公積金貸款的受理量，也創(chuàng)出了歷史新紀(jì)錄。

  與去年3月相比，蕪湖市住房公積金今年3月份的貸款戶數(shù)、金額，分別增長了87%和106%；而當(dāng)月5.16億元的貸款金額，更是創(chuàng)了蕪湖公積金貸款單月歷史的較高紀(jì)錄。

  樓市庫存壓力較大的常州，住房公積金的貸款也創(chuàng)出了新高。據(jù)常州市公積金透露，常州公積金貸款率約98%。而今年前三個(gè)月，常州公積金貸款的申請(qǐng)達(dá)到25.35億元，較去年同期增長了六成。

  因公積金資金池內(nèi)的活期蓄水被快速吸掉，多個(gè)城市公積金管理呈現(xiàn)了排隊(duì)辦業(yè)務(wù)的景象。

  近日，鄭州公積金就出現(xiàn)了通宵排隊(duì)，等待公積金放款的現(xiàn)象。對(duì)此鄭州市住房公積金管理方面表示，在加快辦理進(jìn)度的同時(shí)，也在安排網(wǎng)上預(yù)約排號(hào)等多種措施，以應(yīng)對(duì)貸款需求旺盛的局面。

  排隊(duì)等候辦公積金貸款的不止是鄭州，福州、南京等城市公積金貸款的發(fā)放，已經(jīng)出現(xiàn)了延期發(fā)放的情況。因公積金使用率過高，近日福州就暫停了辦理商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的業(yè)務(wù)；而南京公積金放貸的周期，則從此前的幾個(gè)月延長至半年。

  仲量聯(lián)行住宅部總監(jiān)周靜指出，公積金活期存款不夠用，與房產(chǎn)交易的火爆有直接關(guān)系。

  “因單位時(shí)間里房產(chǎn)交易集中成交，導(dǎo)致短期內(nèi)對(duì)住房公積金的需求出現(xiàn)爆發(fā)式增長。在地方政府的工具箱里，提高公積金貸款的杠桿率，是各地去庫存的一項(xiàng)重要手段。也正因去庫存和房產(chǎn)交易需求的迅猛增長，使得各地住房公積金的使用率創(chuàng)下了幾年以來的新高。”周靜說。

  “吃老本”救急

  公積金是否真的無款可貸了。就此疑問，業(yè)界人士告訴記者，公積金貸款發(fā)放遲緩與公積金資金池枯竭是兩個(gè)概念。

  上海師范大學(xué)金融主任李勇威表示，住房公積金使用率一般是指一定時(shí)期資金的使用規(guī)模，與當(dāng)期資金歸集規(guī)模之間的比例。

  “使用率并不是當(dāng)期使用的資金，與累積總的公積金規(guī)模之間的比例。也就是說，使用率反映的是一定時(shí)期內(nèi)公積金資金池內(nèi)流入與流出的動(dòng)態(tài)狀況?！崩钣峦诮邮苡浾卟稍L時(shí)說。

  以上海為例，去年上海公積金繳存額880億，而發(fā)放額則超過1192億元，發(fā)放規(guī)模較2014年增長了六成多。

  需求量旺盛，上海公積金不得不吃起了老本。據(jù)滬公積金年報(bào)披露，至去年年底上海公積金繳存總額6096億元，繳存余額仍有2822億元，2015年當(dāng)年回收個(gè)人住房貸款362.93億元。

  “上海去年當(dāng)年支出大于當(dāng)年收入，但公積金貸款仍在正常放發(fā)。所謂的無款可貸其實(shí)是對(duì)公積金使用率較高的形象表述，而并非資金池即將枯竭。”張化東指出，一些城市之所以限制商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款以及公積金貸款周期拉長，一定程度上是出于資金調(diào)配和安全考核。

  李勇威告訴記者，公積金的管理與使用有其內(nèi)部的規(guī)則。在當(dāng)期歸集資金使用超過一定比例，并需要從往期資金進(jìn)行調(diào)配時(shí)，有一定的使用規(guī)則。好比池里一個(gè)水龍頭進(jìn)水另一個(gè)放水，池里的資金要保持在一定的水位以保證整體運(yùn)行的安全。而在降到一定水位時(shí)，不同的地區(qū)可能會(huì)在內(nèi)部進(jìn)行安全模擬測(cè)算，以確定后續(xù)可以放出多少資金。

  對(duì)此周靜表示，與商業(yè)貸款追求更高的商業(yè)利益略有不同，公積金還具有一部分公共職能的屬性。另一方面，因三四線城市去庫存壓力仍然很大，政府需要通過公積金來增強(qiáng)購房者的購購力。

  克而瑞分析師認(rèn)為，公積金的使用并不完全遵循商業(yè)利益，各地政府還會(huì)考慮綜合效應(yīng)。一二線城市繼續(xù)擴(kuò)大公積金杠桿的空間已經(jīng)不大，但三線四城市繼續(xù)擴(kuò)大住房公積金使用空間的可能性還是很大。

  “各地住房公積金寬松的政策不會(huì)改變。只要在安全范圍內(nèi)，各地政府仍會(huì)繼續(xù)給予支持。一些城市去庫存壓力比較大的三四線城市，甚至可能會(huì)進(jìn)一步加大公積金政策的使用力度。”張化東在接受記者采訪時(shí)說。

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