縱觀當前房地產(chǎn)市場,開發(fā)商為了回籠資金,盡快消化庫存,“以價換量”成為樓盤銷售的主旋律?！拔逡弧秉S金周將至,開發(fā)商也會展開促銷大戰(zhàn),購家能獲得更多實惠。但值得注意的是,樓盤營銷人員為了銷售房屋,或會將房產(chǎn)宣傳得天花亂墜,此時購房者要保持理性的頭腦,勿被眼花繚亂的房產(chǎn)促銷活動迷惑,警惕購房陷阱,睜大眼睛看清楚再“掏銀子”。

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購購折扣商鋪交稅無折扣

開發(fā)商促銷房產(chǎn)的時候,時常會推出“九三折”、“團購優(yōu)惠”、“一萬抵三萬”、“特價房”等促銷優(yōu)惠。近日,某城區(qū)一項目對外推出購購商鋪可獲得“五五折”的優(yōu)惠折扣,該商鋪的折后價為12000元/平方米。市民譚先生得知此促銷活動后,倍覺撿到便宜了,也在銷售人員的宣傳下,趕緊確定購下該商鋪,簽署合同并且交相關的款項。

當手續(xù)辦妥,譚先生去城區(qū)某地稅局交商鋪契稅的時候,面臨兩難的局面。原來城區(qū)某地稅局認為該商鋪的售出價格12000元/平方米,低于其實際價值,并重新評估其價格為19000元/平方米,并以19000元/平方米的價格向譚先生增稅。

譚先生說:“現(xiàn)在市場環(huán)境不好,開發(fā)商為了消化庫存,搞促銷活動,吸引置業(yè)者購置房產(chǎn),這是正?，F(xiàn)象。不過既然開發(fā)商能定下此優(yōu)惠,也是經(jīng)過精密的計算的;從另一方面來看,之前的定價是否也過高?”

當?shù)貢嫀熓聞账嚓P負責人表示,部門開發(fā)商為了促銷房產(chǎn),盡快消化庫存,或會推出相關的優(yōu)惠折扣活動,在價格上做適當?shù)淖尣?。若地稅部門認為房產(chǎn)定價過低,是有權利重新估價,并按照重新的估價收取相關的稅收的,這是法律賦予其的權利。

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沒有預售證的房子不能賣

購房者確定購房后,理應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”。

其中,“五證”中的《商品房銷售(預售)許可證》至關重要。該證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件,預售必須取得許可證,這是法律的強制性規(guī)定,其目的是保障廣大購房者的權益和國家良好的房地產(chǎn)開發(fā)市場。

此外,房地產(chǎn)商在銷售商品房時,如該房屋已建成,還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量,還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

在當前市場條件下,所有的在售樓盤都必須拿到預售證,否則樓盤是不能進行交易的。去年,某城多個樓盤被爆出沒有預售證就違規(guī)先開盤。市民李先生去年在常平某樓盤購購一套房,并付出三成頭付款,后發(fā)現(xiàn)該樓盤當時并沒有預售證。當時,李先生因為個人原因要求開發(fā)商退款遭拒。后來,當?shù)刈〗ň窒嚓P負責人也證實了該樓盤4號樓沒有預售證,并表示將要求該樓盤立即停止銷售,并將所收房款退還給購房者。

綜上,業(yè)主為了防止自己與開發(fā)商簽訂的合同成為無效合同,或避免帶來不必要的麻煩和損失,購房者在簽訂商品房認購書和簽訂正式的商品房購賣合同時,都應當要求開發(fā)商出示相應樓盤的預售許可證。

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不要輕信樓盤廣告宣傳

營銷人員常會以宣傳單張、視頻等形式向顧客宣傳樓盤配套,譬如有無邊際泳池、健身俱樂部、萬畝綠化帶等設施。及至收樓,業(yè)主才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無法兌現(xiàn)當初的承諾,上述的配套并不存在。因此,購房者在購房前,理應保留好項目的宣傳單張、視頻等,若日后發(fā)生維權事件,也能手握證據(jù)。

此外,購房者不要輕信營銷人員的宣傳承諾和廣告宣傳的美化效果,在簽署合同前,要明確合同的條項細節(jié),特別是字體較少而不突出的細節(jié),譬如房款的交納、交納的方式、交房的期限、產(chǎn)權證辦理的期限等。其次,要預防陷入交樓標準、面積以及交樓時間等方面的合同陷阱,避免日后陷入合同糾紛。

由于購賣合同都是開發(fā)商提供的格式合同,購房者沒有修改的權利,因此,購房者應該根據(jù)自己的實際情況訂購房合同。譬如,購房時用作婚房的目的,婚期與交房日期是否相沖突,交房時間應與開發(fā)商協(xié)商等。購房者在簽訂購房合同時候可結合自己的實際情況認真閱讀購房條例,明確自己關注的內(nèi)容都能在合同當中體現(xiàn)出來。

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購房學位要謹慎

日前,某樓盤業(yè)主因子女無法就讀當?shù)啬持W,在項目營銷靜坐維權,并在售樓部貼有“維權不違法,拒絕抽簽”的標語。業(yè)主陳女士說:“當初,開發(fā)商承諾購購該項目樓盤,子女可以就讀該知名小學?，F(xiàn)在卻無法承諾所有的樓盤生獲得同一名校學位,只能通過抽簽方式?jīng)Q定子女是否可以就讀某小學?！?/p>

據(jù)開發(fā)商解釋稱,營銷人員在銷售該項目的時候,承諾業(yè)主的子女可以就讀那所知名小學,并非全部業(yè)主都可以就讀某知名小學。今年,小區(qū)的適齡上學孩子有78名,而項目只有30名該知名小學的學位名額,他們打算通過抽簽的方式解決該問題。

記者了解到,業(yè)主和開發(fā)商會因學位問題頻頻發(fā)生糾紛。實際上,學位房只是一個概念,銷售人員在售樓時不會主推學位概念,卻會“暗示”亟需學位的家長,其樓盤周圍有很多知名的學校。

當?shù)匾晃?房地產(chǎn)律師對此解釋說:“開發(fā)商會以學位來宣傳售樓,如果學位不容易實現(xiàn),可能會產(chǎn)生糾紛,但也不至于是合同詐騙,這是因為開發(fā)商不會將學位的承諾寫在合同上,更不會承諾沒有學位就退房?！?/p>

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商業(yè)公寓不能入戶

如果你是集體戶,且頭次置業(yè),想購了商業(yè)公寓后,把戶口遷到公寓解決學位問題,這是行不通的。因為商業(yè)公寓不能入戶,業(yè)主的子女不能擁有樓盤所在地的戶口,也就失去了入讀地段學校的資格。

外地人黃先生在當?shù)毓ぷ鞫嗄?欲在當?shù)刭彿柯鋺?并在當?shù)爻鞘羞x購了一套公寓,希望通過購房入戶方式解決孩子的學位問題。后來黃先生發(fā)現(xiàn)自己購購的是商業(yè)公寓,無法落實入戶,更無法解決學位問題。

業(yè)內(nèi)人士提醒,城市區(qū)一些名校附近有不少的商業(yè)公寓在售,由于不能解決學位問題,售價要較同地段的住宅樓盤低,也將大打折扣。

那么,判斷商業(yè)公寓可從以下幾方面考慮:頭先,用途不同,商業(yè)公寓可作為辦公場所注冊,但不能遷入戶口。但住宅性質的公寓是可以入戶的,但不能注冊辦公場所;其次,使用年限不同,商業(yè)公寓期限是40年,住宅期限則是70年。

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