記者從權(quán)威渠道獲悉：農(nóng)村宅基地退出機(jī)制試點(diǎn)工作已經(jīng)低調(diào)啟動(dòng)，試點(diǎn)將在全國(guó)范圍內(nèi)宅基地空置率不低于8%的部分縣城農(nóng)村展開。

　　與以往試點(diǎn)多在個(gè)別發(fā)達(dá)省份展開不同，這次試點(diǎn)將在全國(guó)范圍內(nèi)展開，原則上，33個(gè)省市都有試點(diǎn)村名額，而村試點(diǎn)的確定，需經(jīng)國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部、央行聯(lián)合審核。

　　這次“新土改”由深改小組牽頭，頂層制度設(shè)計(jì)者在內(nèi)部將其定義為“一場(chǎng)沒有經(jīng)驗(yàn)、也沒有先例的宏觀土地改革”。

　　即將發(fā)布的2015年一號(hào)文件和這次“新土改”試點(diǎn)亦有呼應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年一號(hào)文件將聚焦于農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革、農(nóng)村土地制度改革、農(nóng)村農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)等，“宅基地制度市場(chǎng)化是為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)做基礎(chǔ)性準(zhǔn)備”。

　　此次試點(diǎn)之前，宅基地主要的退出手段是，通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤（閑置宅基地的使用權(quán)以市場(chǎng)化、貨幣化的方式退出，但所有權(quán)不變，實(shí)現(xiàn)退出的宅基地指標(biāo)換成城鎮(zhèn)的建設(shè)用地指標(biāo)）。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者獲悉：此次試點(diǎn)將代替上述“增減掛鉤”措施。

　　以往的試點(diǎn)地區(qū)例如成都葛仙山鎮(zhèn)建新村、天津（樓盤）東麗區(qū)等，需向國(guó)土資源部提交申請(qǐng)，并獲得授權(quán)方可獲得此次試點(diǎn)資格。

　　據(jù)了解，此次試點(diǎn)的具體路徑是：調(diào)研宅基地空置率——農(nóng)民自愿退出宅基地——補(bǔ)償宅基地金給農(nóng)民（補(bǔ)償價(jià)格掛鉤當(dāng)?shù)厣唐贩科骄績(jī)r(jià)）——退出宅基地變成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地——集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

　　在為期2年半的時(shí)間里，試點(diǎn)將在以下幾個(gè)方面嘗試搭建創(chuàng)新機(jī)制：

　　榜首，允許剩余宅基地入市，具體內(nèi)容是，在試點(diǎn)地區(qū)村民可保持宅基地性質(zhì)不變自用經(jīng)營(yíng)，也可由集體經(jīng)濟(jì)組織回購(gòu)原有宅基地轉(zhuǎn)換為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地后，依照相關(guān)政策和程序入市。換言之，農(nóng)村的剩余宅基地先“變性”為“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”，而新土改的一大亮點(diǎn)是推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（即“農(nóng)地入市”）。

　　，農(nóng)地按照“存量?jī)?yōu)先、增量補(bǔ)充”的原則入市，入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地原則不在村內(nèi)安排，并且不嚴(yán)格限制集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地增量，這將給農(nóng)村帶來巨大的經(jīng)濟(jì)活力。

　　第三，農(nóng)村集體按相關(guān)政策和程序?qū)⒓w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在土地交易市場(chǎng)掛牌。

　　值得注意的是，此次宅基地入市機(jī)制試點(diǎn)，選擇標(biāo)準(zhǔn)是在縣域農(nóng)村，而地級(jí)市（及以上）農(nóng)村、城中村和城邊村，并不在試點(diǎn)范圍。“若這樣的試點(diǎn)工作在城中村、城邊村開展，必然造成小產(chǎn)權(quán)房合法轉(zhuǎn)正（公開資料顯示70%小產(chǎn)權(quán)房集中城中村和城邊村），所以選擇在偏遠(yuǎn)地區(qū)試點(diǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在較低點(diǎn)。”國(guó)土資源部一位官員向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示。《土地管理法》一直嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)購(gòu)宅基地，宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。按照農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文的解釋：它是一個(gè)法定概念，法定的概念就是自有自用的原則，強(qiáng)調(diào)的是居住屬性而非市場(chǎng)屬性。

　　但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，農(nóng)村大量宅基地閑置。中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所2012年3月發(fā)布的一份報(bào)告稱，農(nóng)村宅基地廢棄等因素造成的村莊土地閑置面積達(dá)到1億多畝，占全國(guó)總耕地十八分之一，目前中國(guó)農(nóng)村宅基地15%是閑置的，浙江省部分農(nóng)村宅基地閑置率甚至高達(dá)60%。

　　全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究主任蔡繼明認(rèn)為：“我國(guó)正處在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，土地成為稀缺資源。按照我國(guó)現(xiàn)行法律，村民對(duì)集體土地既不能出賣，也不能轉(zhuǎn)讓，他們?nèi)狈?duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)用的自主支配權(quán)和在征地過程中的議價(jià)權(quán)，從而排除了農(nóng)民分享工業(yè)化和城市化紅利的可能性，所以必須允許宅基地和農(nóng)地并軌入市，否則農(nóng)民永遠(yuǎn)是農(nóng)民。”

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